可行性研究-006年廣漢市金雁湖地塊投資分析報(bào)告(參考版)
2025-07-29 17:58本頁(yè)面
【正文】 四川天和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二OO六年十月二十五日。本宗地的競(jìng)買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來(lái)開(kāi)發(fā)。，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期投資論證過(guò)程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，集思廣益，精益求精。，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。有關(guān)說(shuō)明及建議2．1本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。 本報(bào)告是基于動(dòng)態(tài)投資分析，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，充分考慮了資金的時(shí)間價(jià)值；在對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用折現(xiàn)時(shí)，考慮了資金投入的均勻性。本報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)方法對(duì)該地塊進(jìn)行評(píng)估，按照市場(chǎng)合理的開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行測(cè)算，但在實(shí)際中還可能出現(xiàn)很多意想不到的因素，如原籌措資金不能按時(shí)到位、某些建筑材料建筑設(shè)備不能按時(shí)供貨、遭遇惡劣天氣等一系列因素都可能導(dǎo)致工程停工，致使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)；由于開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)，這些都是無(wú)法預(yù)測(cè)的且難以估算，屬于風(fēng)險(xiǎn)投資的正常范疇，在本報(bào)告中不予以考慮。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開(kāi)發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。從上分析可以看出，對(duì)于動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和靜態(tài)的成本利潤(rùn)率來(lái)說(shuō)，售價(jià)比地價(jià)更為敏感。大大低于基準(zhǔn)收益率20%，財(cái)務(wù)上不可行（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)成本利潤(rùn)率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％與預(yù)期的目標(biāo)成本利潤(rùn)率基本持平。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至15％時(shí)，%尚未到達(dá)臨界點(diǎn)。當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲15%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正值6,451,377，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上仍然是可以接受的。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來(lái)銷售價(jià)格的變化。） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零，由此可見(jiàn)，本宗地市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)較為適中。1．2 靜態(tài)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)20062007200820091現(xiàn)金流入461,663, 184,665, 230,831, 46,166, 銷售收入461,663, 184,665, 230,831, 46,166, 銀行貸款 2現(xiàn)金流出360,529, 61,636, 119,557, 148,546, 30,789, 土地成本59,265, 59,265, 土地稅費(fèi)2,370, 2,370, 開(kāi)發(fā)成本235,322, 94,128, 117,661, 23,532, 維修基金5,635, 2,254, 2,817, 563, 銷售稅金30,469, 12,187, 15,234, 3,046, 銷售費(fèi)用13,849, 5,539, 6,924, 1,384, 行政費(fèi)用9,000, 3,600, 3,600, 1,800, 土地增值稅4,616, 1,846, 2,308, 461, 等額還款 所得稅3凈現(xiàn)金流量 61,636, 65,107, 82,284, 15,376, 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量101,133, 61,636, 3,471, 85,756, 101,133, 說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低，由于項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫時(shí)未作計(jì)算。動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目的盈利能力水平主要通過(guò)盈利能力指標(biāo)來(lái)考察，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)是均勻投入的，折現(xiàn)率選取時(shí)間點(diǎn)分別為第一年年中、第二年年中以及第三年的前半年，即 序號(hào) 合計(jì)2007200820091開(kāi)發(fā)比例100%40%50%10%2成本額235,322, 94,128, 117,661, 23,532, 3折現(xiàn)值174,978, 82,556, 79,381, 13,040, 建成后總價(jià)值的求取序號(hào)指標(biāo)合計(jì)1銷售均價(jià) 2,625 2,625 2,625 2銷售比例100%40%50%10%3銷售總額461,663,158 184,665,263 230
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