步行街商場抵押價值評估報告(參考版)
2025-07-25 16:08本頁面
【正文】 估評結(jié)果應(yīng)加入單價表示。 收益法中的凈收益不應(yīng)扣除所得稅。評析 本報告采用收益法和市場比較法估價商業(yè)房地產(chǎn)的價格，思路清楚，方法正確。對于交易日期修正，主要是根據(jù)寧波市房地產(chǎn)價格指數(shù)結(jié)合物價上漲水平進行確定。資本化率主要根據(jù)安全利率即國庫券利率，結(jié)合同類行業(yè)的風險調(diào)整值予以確定。但由于寧波房地產(chǎn)市場上與估價對象相同規(guī)模、同等類型的房地產(chǎn)相對較少，可供選擇的范圍較窄，而其租金收益卻比較明顯，因此在估價中以收益還原法為主，以市場比較法為輔。 二、有關(guān)問題的處理 接受此次估價任務(wù)后，通過對估價對象的實地勘察，首先要確定估價方法?！ ?同時，在估價報告中我們聲明，此結(jié)果僅作為抵押貸款提供參考，不得做其他用途。估價師心得一、估價目的的特殊性 此次評估的估價目的是為委托單位向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值依據(jù)。3＝8330元/ 平方米 則估價對象比準價格為：8330元/平方米 則估價對象于估價時點運用市場比較法測算出的價格為： 833061200=七、估價結(jié)果確定： 考慮到商場其出租收益比較明顯，故收益還原法估價結(jié)果較能反映出估價對象房地產(chǎn)的實際價值。詳見表一： 項目 實例a房地產(chǎn)b房地產(chǎn)c房地產(chǎn)鼓樓步行街商場估價時點竣工日期1998年底1997年底1996年1999年結(jié) 構(gòu)框架框架框架框架用 途商場商場商場商場交 通便利便利便利便利估價單價8400元/㎡7600元/㎡8800元/㎡根據(jù)可比實例房地產(chǎn)面積、形狀、臨街狀況、地理位置、交通便利程度等因素，對可比實例進行如下修正?？杀葘嵗齜確定： 坐落落于海曙區(qū)藥行街某商場，交通便利，房屋建筑面積8000平方米，框架結(jié)構(gòu)，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關(guān)性和可比性。(1+%)48]}=估價對象在估價時點運用收益法測算出的價格為人民幣叁億玖仟玖佰玖拾柒萬貳仟元。求取該商場收益價格： 該房地產(chǎn)使用期限50年，現(xiàn)已使用2年，還可繼續(xù)使用48年，則房地產(chǎn)現(xiàn)值(收益價格)為： 247。租金收入：根據(jù)委托方提供的出租合同及財務(wù)統(tǒng)計報表等材料結(jié)合寧波市當前同類市場出租收益的平均值確定。 商場收益分為二部分：經(jīng)營收入及租金收入。五、采用估價方法 由于寧波市鼓樓步行街商場主要以出租為主，具有明顯的經(jīng)營收益，根據(jù)估價對象的特點，故本估價報告以收益法為主，以市場比較法為輔。因此，鼓樓步行街市場對眾多投資者具有相當大的吸引力。許多投資者持幣待動，等待較好的投資機會的出現(xiàn)，而鼓樓步行街商場地處寧波市區(qū)中心，周圍交通方便，客流量也相對較大，對投資者而言無疑是一次機會。估價對象地處寧波市中心，周圍居民區(qū)較多，附近有12路、15路、19路等較多公共汽車站，交通較為方便。二、區(qū)域因素分析 寧波市鼓樓步行街位于寧波市海曙區(qū)鼓樓北側(cè)，南起府橋街，北止公園路，東為公園路，
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