【正文】 廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)能滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對地質(zhì)、承載力的要求，當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求。其大小應(yīng)該合理，用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求。有些工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)要求某種地理位置，若房地產(chǎn)的地理位置能夠符合生產(chǎn)的要求，則有利于提高工業(yè)房地產(chǎn)的價值。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強，如電力供應(yīng)、生產(chǎn)用水、排污及污染治理、通訊條件等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。公路、鐵路和水運條件，若能同時滿足以上兩項則更好。1影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素有哪些？答：影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的區(qū)域因素主要有：交通條件。工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法。在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，且這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例也較多，可以考慮采用市場法分析。不少廠房的生產(chǎn)環(huán)境?；赜懈g性，估價時要注意房屋使用年限會因此而縮短。有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和廠房建筑物同時進(jìn)行的，因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)廠房，大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，因此工業(yè)房地產(chǎn)單價相差相當(dāng)大。在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。1工業(yè)房地產(chǎn)及其估價有什么特點？答：工業(yè)房地產(chǎn)包括廠房及廠區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)、倉庫及其倉儲用房地產(chǎn)。1娛樂房地產(chǎn)估價有什么特點？答：娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，對其估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握，因此娛樂房地產(chǎn)估價具有一些注意事項。一般來說，地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，但有些特色餐飲店雖然地處偏僻一隅，照樣門庭若市。旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)價值起著重要作用，聘請國際著名的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理不僅能夠有效提高酒店經(jīng)營服務(wù)水平，還能充分利用國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店客源。因此在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要個別因素。1影響旅館房地產(chǎn)的主要個別因素有哪些？答：影響旅館房地產(chǎn)的個別因素主要有：旅館的設(shè)備設(shè)施和用具。周圍環(huán)境。1影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素有哪些？答：影響旅館房地產(chǎn)的區(qū)域因素主要有：交通條件。旅館房地產(chǎn)較少在市場上轉(zhuǎn)讓，如若轉(zhuǎn)讓則是整體轉(zhuǎn)讓，較少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式，估價也是估算其整體價值。雖然物業(yè)管理與房地產(chǎn)是分離的，但物業(yè)管理對提升商業(yè)辦公房地產(chǎn)的價值其作用是非常明顯的。甲級寫字樓采用集中空調(diào)，有統(tǒng)一的供冷供熱時間，乙級或一般寫字樓采用獨立空調(diào)，可以滿足各種公司的不同需要。隨著電子商務(wù)興起，寫字樓必須能夠提供完善的智能化辦公條件。電梯、空調(diào)是否齊備，型號、規(guī)格、檔次、質(zhì)量等，也是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值的重要因素。內(nèi)部裝修對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值同樣有重要影響。諸如建筑物高度、體積、造型、外裝修等商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀直接影響公司的形象，從而影響其價值。商務(wù)辦公房地產(chǎn)要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，雖不需繁華熱鬧或優(yōu)美幽靜，也不能雜亂無章。商務(wù)辦公需要出行，交通方便程度是影響其價值的重要區(qū)域因素。位置的優(yōu)劣影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值。中央商務(wù)區(qū)是商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集中地區(qū)，聚集著各類大的商務(wù)機構(gòu)，蘊藏著巨大的商機。這些都會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，從而影響其價值。隨著電子商務(wù)的流行和新經(jīng)濟概念的出現(xiàn)，目前寫字樓也涌現(xiàn)所謂“SOHO”模式，即“Small office , home office”（小型辦公室，家庭辦公室），對寫字樓的發(fā)展趨勢會產(chǎn)生一定影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其市場有什么特點？答：商務(wù)辦公樓即寫字樓，是用于公司等商務(wù)機構(gòu)辦公的建筑物。根據(jù)經(jīng)營狀況不同，有不同面積要求裝修。是否底層，是否自動扶梯上下。是否有利于柜臺貨架布置和顧客流動。一面臨街還是幾面臨街或街角地。以顧客方面，要考察公共交通的通達(dá)度，自行車，機動車停車場問題；從經(jīng)營者方面，要考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。需要考察該地段商業(yè)房地產(chǎn)是否處于商業(yè)中心區(qū)，或者處于某些專業(yè)市場、專業(yè)一條街之內(nèi)。某些估價業(yè)務(wù)如商業(yè)房地產(chǎn)抵押估價，或是將要轉(zhuǎn)變用途的估價對象，也會用到成本法作為輔助。市場法，商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，較易獲得比較案例，因此市場法也是一種常用的估價方法。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，在交易估價、抵押估價、轉(zhuǎn)租估價時，需要單獨計算，準(zhǔn)確評估其價值。商業(yè)房地產(chǎn)出租、分割、轉(zhuǎn)租經(jīng)營現(xiàn)象較多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時，需要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。在同一宗房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，而不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益率，若采用收益法估價則對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)應(yīng)采用不同的資本化率。朝向與樓層，以及采光、通風(fēng)與景觀商業(yè)房地產(chǎn)及其估價有什么特點？答：商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。環(huán)境質(zhì)量，指估價對象附近及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。生活服務(wù)設(shè)施，指居住房地產(chǎn)附近的基本生活服務(wù)設(shè)施是否齊全。（3）為了保證社會穩(wěn)定，對城市住房的租金價格采用一定形式的管制措施，在進(jìn)行居住房地產(chǎn)估價時必須充分掌握。其特點主要有：（1）居住房地產(chǎn)之間的相似性比其它類型房地產(chǎn)多，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類中最大的，因此居住房地產(chǎn)價格的可比性較強，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例。二、實訓(xùn)要求：通過實訓(xùn)熟練掌握各種估價法的靈活運用，掌握目的房地產(chǎn)估價的特點及其影響因素。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例，估價方法一般可用市場法、成本法和收益法。2企業(yè)各種經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)估價的方法有哪些？答：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移。2企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價有哪些類型？答：產(chǎn)權(quán)清晰成為企業(yè)在各種經(jīng)濟活動中的前提，而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)經(jīng)濟行為中也必須遵循這一前提，在這種目的下的房地產(chǎn)估價分為以下兩種類型：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。應(yīng)該充分考慮后續(xù)工程需投入的成本和費用以及交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費用。估價時仍可以采用市場法、成本法、收益法。（2）行政劃撥土地上的房產(chǎn)。2處分房地產(chǎn)拍賣保留價評估有哪些類型？答：處分房地產(chǎn)拍賣保留價評估有以下幾類：（1）商品房。（5）購買者的額外支出。（4）消費者心理因素。買受人（購買拍賣標(biāo)的的競買人）須在較短的時間內(nèi)決定購買，無充分的考慮時間，也無足夠的時間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別要求在較強的時間內(nèi)（一般為15~90日）支付全部款項，承擔(dān)的風(fēng)險較大，因此其價格一般較正常交易價格要低。處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成。在處分房地產(chǎn)拍賣保留價的評估過程中，應(yīng)根據(jù)不同特點確定其價格。2房地產(chǎn)拍賣保留價的特點是什么？答：以拍賣方式對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。（2）在進(jìn)行價格評估時所依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。（2）房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的調(diào)解處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。什么是房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛？答：房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。1什么是房地產(chǎn)糾紛估價？答：房地產(chǎn)糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。（2）土地增值額的分配必須科學(xué)合理。（4）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限是否一致。（2）待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式是否相同。房地產(chǎn)合并估價，除需遵循一般房地產(chǎn)估價的原理與方法外，還要從影響房地產(chǎn)合并前后最高最佳使用或最有效使用、規(guī)模經(jīng)濟或不經(jīng)濟的角度，分析估價對象在合并前后的可能變化。拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場法，不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托與其實體上的權(quán)益。征地補償估價的法律依據(jù)為《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》等。1什么是征地補償估價？答：征地是指除城市規(guī)劃區(qū)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的行為。房地產(chǎn)課稅稅科有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅。1什么是房地產(chǎn)課稅估價？答：房地產(chǎn)課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。（3）房地產(chǎn)投保時的保險價值評估宜采用成本法和市場法。在房地產(chǎn)保險估價時應(yīng)該注意：（1）保險價值（保險價值）與保險金額（保額）的區(qū)別。根據(jù)承保的保險標(biāo)的和風(fēng)險種類不同，房地產(chǎn)保險可以劃分為：房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險等。（5）在建工程的已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法或市場法。（3）部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可選用成本法、市場法或收益法。（2）在行政劃撥土地上的房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可以采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用分別估價再綜合的方法，此時可用成本法、市場法估價。抵押價值評估的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，并且必須注重預(yù)期風(fēng)險，要對抵押物的市場變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，還應(yīng)考慮抵押物在抵押期的耗損引起價值的變化。（3）成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)的方法。在房屋租賃價格評估中應(yīng)用的主要估價方法有哪些？答：評估房屋租賃價格的主要估價方法有：（1）市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法，要全面準(zhǔn)確地選取可比實例及其比較項目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正，才可能得出反映公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格。（2）房屋租約對租金估價有一定影響。其價格評估具有如下特點：（1）住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。（3）租賃城市私有房屋，房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋私租金標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。（2）對于住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房等不同用途房屋有不同的租賃價格政策。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃價格。估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。（2）從委托人和評估主體上，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的合法評估機構(gòu)評估，委托人既可以是買方或賣方單獨委托，也可以是買賣雙方共同委托，是一種自愿的行為。（4）基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。其方法運用的前提條件是：估價對象土地的規(guī)劃條件必須已經(jīng)城市規(guī)劃主觀部門審批。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例（一般為3例以上），然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。國有土地使用權(quán)出讓價格評估有什么特點？答：國有土地使用權(quán)出讓價格評估與其他估價目的的評估相比，具有如下4個特點：（1）土地出讓的拍賣底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)（2）土地出讓的估價時點一般為估價作業(yè)日期以后的第一時點（3）不同的土地出讓方式可以側(cè)重采用不同的估價方法（4）在搜集與土地出讓有關(guān)的市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，不同的估價目的使得同一宗房地產(chǎn)會有不同的交換價格。答：房地產(chǎn)價格類型有交易價格、投資價格、銷售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等。此時，僅就估價對象本身而言，可能并未發(fā)揮最大效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達(dá)到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式估其價格。三、實訓(xùn)內(nèi)容：什么是房地產(chǎn)估價的估價假設(shè)前提？答：房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提。則該人士所占有的土地份額為多少？實訓(xùn)七、各種目的的房地產(chǎn)估價一、實訓(xùn)目的：通過實訓(xùn)操作，掌握轉(zhuǎn)讓價格評估、抵押價值評估、保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。若按重疊價值估價法，其前街影響深度為多少米？ 設(shè)有一幢大廈，房地總價值為5000萬元，其中建筑物總價值為2000萬元。 （即100英尺）、臨街寬度為20米的矩形工地。試運用平均發(fā)展速度法作預(yù)測。試運用平均增減量法作預(yù)測。已知某地區(qū)某類房地產(chǎn)1991年至2000年的平均價格如下，請用三年加權(quán)平均法預(yù)測2001年該類房地產(chǎn)的價格，權(quán)數(shù)可以取1。三、實訓(xùn)內(nèi)容：四、實訓(xùn)成果： 已知某類商品住宅自1996~2003年間各年的價格水平如下表，試用線性趨勢法估計該類商品住宅在2004年和2005年的價格水平。實訓(xùn)六、其他估價方法應(yīng)用舉例一、實訓(xùn)目的：通過實訓(xùn)操作，掌握路線價估價法和長期趨勢法的基本方法和步驟，深刻理解兩種估價方法的意義和內(nèi)涵。估價對象概況:本估價對象是一塊”三