【正文】 盡 量 考 慮 經(jīng) 濟(jì) 性 及 可 操 作 性 ， 多 建 普 通 性 公 寓 ， 采 取 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 用手 段 。 以 環(huán) 境 建 設(shè) 為 重 點(diǎn) ， 充 分 利 用 規(guī) 劃 區(qū) 塊 范 圍 內(nèi) 自 然 環(huán) 境 和 地 形地 貌 ， 以 廣 場(chǎng) 、 水 系 、 綠 帶 等 內(nèi) 容 為 載 體 ， 點(diǎn) ， 線 、 面 互 為 串 聯(lián) ， 全 方位 營(yíng) 造 養(yǎng) 老 宜 居 環(huán) 境 。 設(shè)計(jì)原則 以 現(xiàn) 狀 為 基 礎(chǔ) ， 充 分 考 慮 地 形 因 素 ， 盡 量 減 小 土 方 量 。建 設(shè) 一 個(gè) 設(shè) 施 先 進(jìn) 、 功 能 齊 全 、 服 務(wù) 一 流 、 管 理 現(xiàn) 代 、 環(huán) 境 優(yōu) 美 、綠 色 環(huán) 保 的 老 年 服 務(wù) 中 心 。執(zhí) 行 國(guó) 家 方 針 政 策 ， 注 重 社 會(huì) 效 益 ， 體 現(xiàn) “以 人 為 本 ”的 和 諧 社 會(huì)理 念 ， 整 體 符 合 富 平 縣 總 體 規(guī) 劃 。③輔助工程：項(xiàng)目配套建設(shè)給排水、變配電、消防、圍墻、綠化、道路、等基礎(chǔ)設(shè)施工程。 建設(shè)內(nèi)容①土建工程：建設(shè)現(xiàn)代化養(yǎng)老福利社區(qū)和老年公寓，醫(yī)療保健館，兼具理療溫浴、文體健身、老年教育、康復(fù)養(yǎng)老等功能的老年服務(wù)中心。本項(xiàng)目總用地面積 42700 平方米（約 畝） ，建筑基底面積 平方米，總建筑面積 平方米，樓層主體結(jié)構(gòu)為三層，局部為二層，項(xiàng)目建成后可容納老年人 400 人入住。部分水泥、石子來(lái)自毗鄰地區(qū)，這樣大大降低了工程造價(jià)。（2）對(duì)工程造價(jià)的影響登封市建筑材料資源豐富，無(wú)需長(zhǎng)途運(yùn)輸。登封城處于中岳嵩山之懷，周邊是滿山遍野、四季常青的松柏，市區(qū)的綠色游園、花園式單位、沿街花木密布，綠化面積達(dá) 124 公頃，市區(qū)綠化覆蓋率 %，壞境優(yōu)美，空氣清新宜人。地形以山地丘陵為主。三是深入開(kāi)展“靚化城市、整潔鄉(xiāng)村”環(huán)境衛(wèi)生集中整治和“精品街” 、 “嚴(yán)管街”綜合治理活動(dòng)，城鄉(xiāng)面貌進(jìn)一步改善，我市順利通過(guò)國(guó)家園林城市復(fù)驗(yàn)。二是規(guī)劃先行，實(shí)施精品工程，加快中心城區(qū)建設(shè)。8 個(gè)建制鎮(zhèn)生活垃圾中轉(zhuǎn)站全部實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)行，總投資 9000 萬(wàn)元，開(kāi)工 29 項(xiàng)小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目；鄭州市 17 個(gè)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目點(diǎn)全部開(kāi)工，86 個(gè)分類整治村村容村貌整治工程全面展開(kāi)。一是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，小城鎮(zhèn)及新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。自然景觀有好漢坡、龍脊峽、猴子觀云海、老虎石、龍頭、龍尾、駱駝石、象門關(guān)、一線天、飛來(lái)石、吊橋、三仙石、石林、千佛迎賓、懸空棧道等幾十處，是登山健身，休閑觀光，探險(xiǎn)尋幽的著名旅游勝地。本項(xiàng)目位于登封市***鎮(zhèn)**莊村（三皇寨景觀大道旁） 。 地形以山地丘陵為主，屬溫帶大陸性氣候，年平均降水量 640 毫米，年平均氣溫 ℃。市境東西長(zhǎng) 56 千米，南北寬 千米，總面積 1220 平方千米。因此，新建設(shè)施功能先進(jìn)、面向社會(huì)全方位開(kāi)放、滿足社會(huì)不同層次老年人福利服務(wù)需求的現(xiàn)代化老年服務(wù)中心，市場(chǎng)前景廣闊。近年來(lái)，登封市老年社會(huì)福利事業(yè)在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，得到了較快發(fā)展，在一定程度上緩解了老年人的社會(huì)福利服務(wù)需求，為本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出了積極貢獻(xiàn)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，特別是人口老齡化呈現(xiàn)較快的發(fā)展趨勢(shì)；登封市不僅已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且老齡化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。在這種背景下，激活了社會(huì)化養(yǎng)老、托老的市場(chǎng)需求，越來(lái)越多的老年人開(kāi)始自費(fèi)走進(jìn)養(yǎng)老院。年輕人由于工作壓力增大，無(wú)暇照料父母長(zhǎng)輩，使目前老人家庭“空巢”現(xiàn)象日益明顯。根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)老年人市場(chǎng)的年消費(fèi)需求為 6000 億元，預(yù)計(jì)到2022 年將達(dá)到 1 萬(wàn)億元。到 2050 年，中國(guó)的老年人口總量將超過(guò)４億人，老齡化水平將超過(guò) 30％以上。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址也將盡可能選在依山傍水、遠(yuǎn)離喧囂的區(qū)域內(nèi)，生活配套設(shè)施齊全，在老年人活動(dòng)區(qū)域內(nèi)，將設(shè)飯店、咖啡館、幼兒園、學(xué)校等公共設(shè)施，方便老年人與其他社會(huì)人群的交流。登封市老齡辦工作人員表示，登封市許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在設(shè)施簡(jiǎn)陋、服務(wù)水平低的狀況，大多數(shù)還停留在集體宿舍的層面，只能滿足老人基本的生活需求，老人的伙食、文娛方式都很單一，不能真正意義上滿足市民養(yǎng)老需要。登封市一些養(yǎng)老院因社會(huì)需求旺盛出現(xiàn)了床位嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象。隨著非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及社會(huì)福利社會(huì)化政策的實(shí)施，社會(huì)力量興辦的老年公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?！吧鐣?huì)力量辦老年公寓”由于“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的鼓勵(lì)，近幾年，由社會(huì)力量興辦的老年公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國(guó)老年福利設(shè)施的社會(huì)化與市場(chǎng)化開(kāi)辟了前進(jìn)的道路。一些地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，由政府部門建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，這樣硬件起點(diǎn)高，護(hù)理人員穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量有保障，并且分高、中、低檔以滿足不同層次人群的需要，供不應(yīng)求，因?yàn)榻鉀Q了前期的投入，運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)比較小，加之經(jīng)營(yíng)靈活，因而呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。這種類型的老年公寓由于是政府投資興辦，采取全額事業(yè)撥款，管理、護(hù)理、服務(wù)的人員多，周圍的環(huán)境好，設(shè)施內(nèi)老人學(xué)習(xí)、健身、文娛的各種場(chǎng)所、設(shè)備齊全，而且管理規(guī)范，對(duì)外聲譽(yù)好，入住率一般保持在 90％以上，在用地、用水、用電、稅收等方面的優(yōu)惠政策也能夠較好的執(zhí)行。 “政府辦老年公寓” 這類老年公寓由政府投資興建，并作為經(jīng)營(yíng)主體對(duì)公寓實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。 目 前 國(guó) 內(nèi) 老 年 設(shè) 施 的 形 式 目 前 有 大 型 的 退 休 社 區(qū) 有 北 京 東 方 太 陽(yáng) 城 、 廣 州 頤 年 園 ； 酒 店 式 服務(wù) 的 老 年 公 寓 ： 浦 東 老 年 公 寓 、 上 海 假 日 老 年 公 寓 ； 按 照 星 級(jí) 賓 館 標(biāo) 準(zhǔn)設(shè) 計(jì) 的 “賓 館 型 ”養(yǎng) 老 院 ： 上 海 松 江 社 會(huì) 福 利 院 ； 各 地 均 出 現(xiàn) 一 些 私 人性 質(zhì) 的 、 盈 利 性 質(zhì) 的 小 型 養(yǎng) 老 院 。 目 前 國(guó) 內(nèi) 老 人 住 宅 的 銷 售 情 況 老 人 住 宅 的 開(kāi) 發(fā) 現(xiàn) 在 才 剛 剛 開(kāi) 始 ， 雖 然 市 場(chǎng) 上 有 一 些 樓 盤 中 隱 隱約 約 有 老 年 住 宅 的 影 子 ， 但 從 住 宅 設(shè) 計(jì) 的 本 質(zhì) 上 來(lái) 說(shuō) ， 能 夠 稱 得 上 是 老年 建 筑 的 可 謂 鳳 毛 麟 角 。 2022 年 人 口 普 查 資 料 顯 示 ， 我 國(guó) 老 年 家 庭 戶 中 ， 租 房居 住 的 占 %， 其 中 ， 租 用 公 有 住 房 的 為 %， 租 用 商 品 房 的 占 %,如果 分 城 鄉(xiāng) 看 ， 在 市 、 鎮(zhèn) 老 年 家 庭 中 ， 有 %和 %的 家 庭 租 用 公 有住 房 ， 租 用 商 品 房 的 均 為 %。 說(shuō) 明 自 建 住房 是 目 前 我 國(guó) 居 民 尤 其 是 農(nóng) 民 家 庭 住 房 來(lái) 源 的 主 要 途 徑 。 個(gè) 人 出 資 建 房 也 是 我 國(guó) 居 民 住 宅 來(lái) 源 的 主 要 方 式 之 一 。 可 以 看 出 ， 目 前 我 國(guó) 城 鎮(zhèn) 居 民已 購(gòu) 買 住 宅 的 比 重 增 加 迅 速 ， 己 經(jīng) 有 三 成 以 上 居 民 家 庭 是 住 在 自 己 購(gòu) 買的 住 房 中 。 其 中 ，市 、 鎮(zhèn) 購(gòu) 買 商 品 房 的 家 庭 占 %和 %， 購(gòu) 買 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 %和 %,購(gòu) 買 原 公 有 住 房 的 戶 分 別 為 %和 %。 據(jù) 估 計(jì) ， 目 前 全國(guó) 老 年 人 的 退 休 金 、 再 就 業(yè) 收 入 和 贍 養(yǎng) 費(fèi) 大 約 有 4000 億 元 ， 借 鑒 發(fā) 達(dá)國(guó) 家 入 住 老 年 公 寓 的 人 口 數(shù) 占 總 人 口 數(shù) 的 4%～ 5%的 數(shù) 據(jù) ， 全 國(guó) 要 為560 萬(wàn) 到 700 萬(wàn) 的 老 人 修 建 老 年 住 宅 ， 投 資 總 額 在 160 億 到 200 億 元 。 從 區(qū) 域 來(lái) 看 ， 我 國(guó) 目 前 已 有 三 分 之 一的 省 市 區(qū) 人 口 呈 老 年 型 ， 其 中 上 海 、 浙 江 、 北 京 、 江 蘇 、 天 津 、 山 東 、湖 南 、 河 南 、 廣 西 、 四 川 等 省 市 區(qū) 65 歲 以 上 的 老 年 人 口 已 超 過(guò) 其 總 人口 的 7%， 遼 寧 、 河 南 、 福 建 等 省 65 歲 以 上 的 人 口 接 近 7%。 從 1982 到 2025 年 的 43 年 中 ， 老 年 人 口 凈 增 了 二 億 多 ，翻 了 兩 番 半 多 。 這期 間 ， 老 年 人 口 以 ％ 的 速 度 遞 增 ， 大 大 快 于 總 人 口 年 均 增 長(zhǎng)％ 的 速 度 。 從 老 齡 化 的 過(guò) 程 來(lái) 看 ， 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 是 自 然 老齡 化 ， 而 我 國(guó) 則 是 政 策 性 老 齡 化 ， 人 口 老 齡 化 發(fā) 展 大 體 上 分 為 三 個(gè) 階 段 ：第 一 階 段 ： 過(guò) 渡 階 段 1982 年 ～ 2022 年60 歲 以 上 老 年 人 口 由 7664 萬(wàn) 增 長(zhǎng) 到 億 ， 占 總 人 口 的 比 重 由％ 增 長(zhǎng) 到 ％ 。 本 世 紀(jì) 中 葉 ， 60 歲 以 上 的 老 年 人 口 將 達(dá) 到 億 左 右 ， 約 占 亞 洲 老 年 人 口 總 數(shù) 的 36%， 占 世 界 老 年 人 口 總 數(shù) 的%。 老 年 人 口 的 發(fā) 展 狀 況我 國(guó) 是 世 界 上 老 年 人 口 最 多 、 增 長(zhǎng) 最 快 的 國(guó) 家 之 一 ， 1999 年 成 為老 年 型 的 國(guó) 家 。 由 于 民 政 系 統(tǒng) 財(cái) 力 的 限 制 、 加 之 沒(méi)有 有 力 的 投 資 發(fā) 展 環(huán) 境 ， 養(yǎng) 老 設(shè) 施 的 發(fā) 展 在 現(xiàn) 階 段 仍 然 是 有 限 的 和 緩 慢的 。第三章 市場(chǎng)前景分析及預(yù)測(cè) 老年服務(wù)市場(chǎng)分析中 國(guó) 的 養(yǎng) 老 設(shè) 施 傳 統(tǒng) 上 是 民 政 機(jī) 構(gòu) 社 會(huì) 福 利 的 一 部 分 ， 最 初 以 為 三無(wú) 老 人 服 務(wù) 的 社 會(huì) 救 濟(jì) 為 主 ， 近 年 來(lái) 逐 步 走 向 了 社 會(huì) 化 ， 但 仍 然 是 以 非營(yíng) 利 社 會(huì) 福 利 為 主 體 。在文娛活動(dòng)室、健身房、閱覽室、康復(fù)室等活動(dòng)場(chǎng)所，老人總會(huì)找到自己喜愛(ài)的項(xiàng)目。有人說(shuō)這是老年人改變自己命運(yùn)的一次自我解放，也有人說(shuō)是老人展示現(xiàn)代意識(shí)的一種方式。據(jù)有關(guān)調(diào)查表明80％的入住老人對(duì)目前的生活感到“很滿意” ，72％的入住老人沒(méi)有孤獨(dú)感。三