【正文】 下期開盤時間未定。金水灣高層 下半年開盤，面積在 80280（平房） ㎡，一梯兩戶 開盤時間價格未定永利華都多層、小高層一期開出一幢多層、一幢小高層 60 余套，商鋪 24 間。排屋 14000多層價格未定華 排屋 現(xiàn)余有 8 棟排屋，為 2 套雙 1100029 / 30庭面積區(qū)間 50140㎡。首批預(yù)計將于 5 月份開盤?，F(xiàn)在售面積有 107㎡ 、130㎡ 、 140㎡、160㎡等10500多層：11000金瑞名都（壹號公館）多層、小高層12 月 22 日開盤推出 1 棟多層，5 棟小高層共 150 套房源，以 85—90㎡，15168㎡戶型為主，空中小高層：1100028 / 30疊排面積在 180㎡，200 萬左右；車庫 25㎡，15 萬，也可選擇車位；采用捆綁銷售形式歐景名城 高層項目共約 1800 戶。92㎡戶型僅剩 4 層、5 層。香墅雙拼別墅、高層、小高層現(xiàn)余有房源： 90㎡、141㎡高層、143㎡ 小高層以及350㎡雙拼別墅 雙拼：1700020220嘉恒滿庭芳8 8 81130㎡二房、三房廣天 杭 州 萬 達房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司2007 年 12 月 22 日 25 / 3026 / 30 第四章 區(qū)域篇一、江南板塊樓盤匯總樓盤名稱產(chǎn)品類型 房源狀況均價（元／㎡）泰地24 / 30房 地 產(chǎn) 單 價 =454920247。 按 房 地 產(chǎn) 收 益 的 穩(wěn) 健性 原 則 ， 該 房 地 產(chǎn) 的 收 益 年 限 取 43 年 。 行 業(yè) 慣 例 按 建 筑 物 重 置 價 的 ％計 算 ， 據(jù) 下 沙 地 區(qū) 建 筑 物 市 場 的 了 解 ， 類 似 建 筑 物的 重 置 價 為 10 元 /m2， 則 ：房 屋 修 繕 費 ＝ 19200％ ＝ 元② 保 險 費 是 指 房 產(chǎn) 所 有 人 為 使 自 己 的 房 產(chǎn) 避 免意 外 損 失 而 向 保 險 公 司 支 付 的 費 用 ， 按 房 屋 現(xiàn) 值 乘以 保 險 費 率 2‰， 則 ：23 / 30保 險 費 ＝ 192002‰＝ 元③ 稅 費 是 指 房 產(chǎn) 所 有 人 按 有 關(guān) 規(guī) 定 向 稅 務(wù) 機 關(guān)繳 納 的 房 產(chǎn) 稅 和 營 業(yè) 稅 等 。 算 總 收 益通 過 調(diào) 查 杭 州 市 下 沙 地 區(qū) 同 類 型 、 同 地 段 、 同規(guī) 模 ， 裝 飾 大 致 相 同 的 商 鋪 在 裝 修 后 的 月 出 租 價格 一 般 為 19 元 /m2， 租 金 損 失 為 1 個 月 ， 則 年 總收 益 為 ：19200（ 121） =41800 元 算 年 房 地 產(chǎn) 租 賃 總 費 用總 費 用 包 括 正 常 狀 態(tài) 下 房 地 產(chǎn) 出 租 過 程 中 所 必須 支 出 的 房 屋 修 繕 費 、 管 理 費 、 保 險 費 、 稅 金 等 。六 、 估 價 測 算 過 程㈠ 市 場 比 較 法采 用 市 場 比 法 一 般 選 取 同 一 供 需 圈 內(nèi) ， 近 似委 估 房 地 產(chǎn) 檔 次 市 場 價 格 進 行 比 較 ， 根 據(jù) 估 價 人 員17 / 30對 杭 州 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 了 解 ， 分 別 選 取 如 下 可 比 實例 ：1. 確 定 比 較 因 素實例比較項目待估房產(chǎn)湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格坐落位置 十六街區(qū)東側(cè)育英學院北面育英學院北面育英學院北面十六街區(qū)東側(cè)凱恩戴斯大酒店西北面交易時間 2022/3 2022/11 2022/5 2022/11 2022/2 2022/11用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)交易情況 正常 正常 正常 正常 正常正常交易方式 提供依據(jù)出讓 出讓出讓 出讓出讓中心職能總數(shù)2 2 2 2 2 2基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好 一般 一般 一般 一般 較好區(qū)域因素公交流 較好 較好 較好 較好 較好 較好18 / 30量人流量 較好 較好 較好 較好 較好 較好商業(yè)繁華程度一般 一般 一般 一般 一般 一般區(qū)域交通管制一般 一般 一般 一般 一般 一般附近公交情況較好 較好 較好 較好 較好 較好臨街寬度（m）6 6 6 6 6 6面積（m 2）200 62 27 30 30 55房屋形狀不規(guī)測長方形 長方形長方形 長方形不規(guī)則個別因素停車狀況一般 一般 一般 一般 一般 一般2. 確 定 比 較 因 素 系 數(shù) 見 下 表 項 目 待 估房 產(chǎn) 湯記 味絕 沙縣 錢玲 新藝19 / 30比 較 因 素 餐廳 倫 小吃 玲 騰格交 易 時 間 100 100 102 99 102 97交 易 情 況 100 100 100 100 100 100中 心 職能 總 數(shù)100 100 100 100 100 100基 礎(chǔ) 設(shè)施 狀 況100 96 96 96 96 100公 交 流量100 100 100 100 100 100人 流 量 100 100 100 100 100 100商 業(yè) 繁華 程 度100 100 100 100 100 100區(qū)域因素區(qū) 域 交通 管 制100 100 100 100 100 100附 近 公交 情 況100 100 100 100 100 100臨 街 寬度100 98 98 98 96 96房 屋 形狀100 98 98 98 98 100個別因素停 車 狀況100 100 100 100 100 10020 / 303. 比 準 價 格 確 定 項目比 較 因素湯記餐廳味絕倫 沙縣小吃錢玲玲新藝騰格房 地 產(chǎn) 價格（ 元/m2）3200 3200 316031003150交 易 時 間 100/100100/102100/99100/102100/97交 易 情 況 100/100100/100100/100100/100100/100中 心職 能100/100100/100100/100100/100100/10021 / 30總 數(shù)基 礎(chǔ)設(shè) 施狀 況100/96100/96 100/96100/96100/100公 交流 量100/100100/100100/100100/100100/100人 流量100/100100/100100/100100/100100/100商 業(yè)繁 華程 度100/100100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū) 域交 通管 制100/100100/100100/100100/100100/100附 近公 交情 況100/100100/100100/100100/100100/100臨 街寬 度 100/98 100/98100/98 100/96 100/96個別因素房 屋形 狀100/98100/98 100/98100/98100/10022 / 30停 車狀 況100/100100/10