【正文】 經(jīng)濟視點報■責(zé)編 查明軍2002年7月9日18 / 18。 而政府各項政策的出臺，整個房地產(chǎn)業(yè)的進步，最終受益的還是購房者。僅從以按揭方式購買商品房的數(shù)量看，從１９９７年的１６６戶，到１９９８年的１０７８戶，１９９９年的１７２２戶，２０００年的４４１４戶，２００１年的１２１６５戶。九、物業(yè)管理取得新的進展，專業(yè)化管理水平逐年提高。七、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理更加規(guī)范，產(chǎn)權(quán)保障制度基本形成。鄭州市降低了入市門檻，簡化手續(xù)，為搞活二級市提供了政策保證。六、住房二級市日趨活躍，中介服務(wù)和交易行為走向規(guī)范。五、住房金融進一步發(fā)展，住房公積金歸集和貸款穩(wěn)步上升。２００１年鄭州市對首批２６戶＂雙困＂家庭住房實施了實物配租的試點工作，取得了很好的社會效果。鄭州市累計建設(shè)經(jīng)濟適用房２８７．４６萬ｍ２，累計銷售２５２１６套共２３５．５８萬ｍ２。二、住房制度改革不斷深化，公房出售和上市工作進展順利。有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟冬天里的一把烈火，是拉動內(nèi)需增長的一匹壯馬。經(jīng)濟視點報■本刊總策劃 路明2002年7月9日產(chǎn)業(yè)機遇空前本報記者 王 爽 如果要說鄭州房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的地位，不妨先看一組數(shù)據(jù)：２００１年，鄭州市房地產(chǎn)投資額達到４７．６億元，高出全市總投資增長率的２４個百分點；房地產(chǎn)業(yè)增長值達到３２．４８７億元，是第三產(chǎn)業(yè)１２．７％增長率的近２倍；占國民經(jīng)濟ＧＤＰ的比重達到４％；房地產(chǎn)業(yè)在全市１０．７％的增長率中貢獻了０．８８個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率為８．２３％；全市房屋總量已達到６３５０萬ｍ２ ，其中住宅３５００萬ｍ２， 鄭州市城市居民人均住房建筑面積２０．７ ｍ２ 。按照國務(wù)院對鄭州市總體規(guī)劃的批復(fù)意見，鄭州市在未來的三十年，要擴大城市規(guī)模，拉大城市框架，建設(shè)成為區(qū)域性中心城市?！鲎》肯M支出占城市居民消費支出的比重分析根據(jù)鄭州市城調(diào)隊居民生活調(diào)查資料顯示，在鄭州市消費支出中，居民消費支出的比例大幅上揚，由１９９２年的５．２％提高２００１年的１３．１％，也就是說，十年中居民的住房消費支出增長了１倍多。下圖根據(jù)鄭州市現(xiàn)有資料整理出了鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的經(jīng)營情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品就是按照當初設(shè)計內(nèi)容的要求全部建成、竣工并交付使用。由于受全國大開發(fā)的影響，部分企業(yè)將資金轉(zhuǎn)移至珠江三角洲、海南及廣西北海進行開發(fā)，另一部分企業(yè)也開始進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)向了開發(fā)辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房，１９９７年住宅的投資比重僅占全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的４３％，１９９８年底國家“取消福利分房”政策的出臺，以期拉動內(nèi)需，激發(fā)了人們的住房購買欲望，促進了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，鄭州市商品住宅開發(fā)投資與經(jīng)營到２０００年達到了九十年代的最高點。在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，商品住宅的完成投資隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化而變化，住宅投資的比重呈現(xiàn)出典型的“Ｕ”形分布，１９９６、１９９７、１９９８年達到“Ｕ”形的谷底?！龇康禺a(chǎn)開發(fā)與商品住宅的投資走勢分析鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)由初始的商品住宅投資起步，逐步向商品房的多元化發(fā)展，在不斷擴大房地產(chǎn)投資規(guī)模的同時，從１９９３年開始以商品住宅開發(fā)為主，兼以開發(fā)辦公用房（寫字樓）、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房（中小學(xué)教學(xué)用房、標準化廠房等）。由下表可以看出，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年增加的態(tài)勢。隨著我市區(qū)域性中心城市的建設(shè)與發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將成為拉大城市框架、提升城市品位的主力軍、且作用會愈來愈明顯。而１９９６年至２０００年是低于全社會投資的發(fā)展速度，到２００１年又超過全社會投資的發(fā)展速度，實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資新的發(fā)展時期的到來。２０００年由于國民經(jīng)濟整體形勢的好轉(zhuǎn)，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)又進入了一個新的高潮，其中２００１年較２０００年完成投資增長３９．２％。另一方面，鄭州市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資中５３．９％為“三資”企業(yè)投資，其中港、澳、臺資企業(yè)的完成投資占７３．３％，因此１９９６年受亞洲金融危機的影響最深。本文是鄭州市統(tǒng)計局在收集十年來鄭州市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營情況的數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進行基本描述。１９９６年至１９９８年，由于受亞洲金融危機的影響，中國經(jīng)濟實行了＂軟著陸＂，房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴重打擊，開始萎縮，１９９７年達到谷底，這一時期房地產(chǎn)業(yè)也得到了重新盤點與整合，健全和完善了各種規(guī)章制度，加大了管理的力度，自然消亡和撤消了一批經(jīng)營不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)，使鄭州市房地產(chǎn)業(yè)朝著更加有利于城市發(fā)展、企業(yè)經(jīng)營和人民生活的方向發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究，對政府的宏觀調(diào)控，對逐步建立起＂市場配置資源，政府保障公平＂的房地產(chǎn)業(yè)運行新體制，確保鄭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展意義深遠。在這種形勢下，物管企業(yè)更應(yīng)以市場化運作經(jīng)營來加強效益，實現(xiàn)管理的智能化、專業(yè)化，收費服務(wù)系統(tǒng)化、透明化、規(guī)范化，使開發(fā)行業(yè)和物管行業(yè)形成良性互動，促進房產(chǎn)市場的繁榮。　　高處長還表示，外地物管企業(yè)的進入是一種市場行為，物管行業(yè)也面臨著市場化、雙向選擇。物業(yè)管理行業(yè)市場化的對流會產(chǎn)生先進的管理模式和服務(wù)理念。對此鄭州市房管局物業(yè)管理處高建政處長說，“目前鄭州市物管企業(yè)實行的獨立法人制度，就是為明年物管項目正式招投標作準備，業(yè)主委員會的實質(zhì)性運作也在準備階段，鄭州市政府主管部門也已開始為物管企業(yè)市場化運作提供了強有力的政策支持”。還有不同的人文環(huán)境、地緣文化帶來的影響，也要有個適應(yīng)過程。首先，鄭州市場的法規(guī)政策畢竟有所不同，其中關(guān)于維修基金、收費標準等存在著差異。而開發(fā)企業(yè)同樣皆大歡喜，顧問式管理借外地企業(yè)之名，于自身項目“添花”，對消費者來說是很大的吸引，但是否真的將先進的服務(wù)理念、管理模式融于項目管理上，為消費者帶來實惠，還是個未知數(shù)。目前，外地公司進駐鄭州主要以傭金制形式，即簽訂顧問式管理合同，這種無風(fēng)險的市場摸底式進入方式，是外地公司熟悉當?shù)厥袌霏h(huán)境、政策法規(guī)、消費模式、地緣文化的有效途徑?！　∩接暧麃盹L(fēng)滿樓　　截至目前，已經(jīng)有８家國內(nèi)外物業(yè)管理公司進駐鄭州。目前鄭州８０％的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但也有像建業(yè)、鑫苑、明輝、未來等物管公司較早引入市場機制，并不斷學(xué)習(xí)外地先進物管經(jīng)驗，拓寬寫字樓、酒店、機關(guān)事業(yè)單位等經(jīng)營業(yè)務(wù)，取得了不錯的成績。近期鄭州市已全面實施物管企業(yè)獨立法人制度，近９０％的物管企業(yè)成為獨立法人。自從金祥花園聘請香港屋宇物業(yè)管理有限公司開始，外地物管企業(yè)加盟鄭州住宅小區(qū)的序幕正式拉開，鄭州眾多房產(chǎn)項目紛紛外聘知名物管企業(yè)，從經(jīng)濟適用房——金祥花園，首家精裝修樓盤——錦繡正弘花園，到ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ——家和萬世，都力邀中海物業(yè)、深圳國貿(mào)等當今中國知名物管企業(yè)，而新上市的金色年華簽約深圳萬科，更是將這一外聘高潮推向頂峰，面對外來物管企業(yè)紛紛登陸中原，鄭州物管企業(yè)面臨著怎樣的將來？為此，我們采訪了房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處高建政處長以及有關(guān)開發(fā)、物管企業(yè)。　　□鄭州桃園 曾鋒 城市早報鄭州物業(yè)管理行業(yè)2001117　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，反映在房價上，多層住宅１５００～２５００元的占到７８．５％，以１３０平方米為準，房價在２０萬元～３０萬元之間的多層住宅占房地產(chǎn)大量的市場份額，反映在配套上，綠化、智能化，外裝修、內(nèi)部配備標準基本相同，絕大多數(shù)是毛坯房。今年上半年，鄭州市在建在售多層住宅小區(qū)１１９個，其中平均價１５００元以下的２４個，占總量的２０％；１５００元～２０００元的有５３個，占總量的４４％；２０００元～２５００元的４１個，占總量的３４％。未來的消費群體是兩頭大、中間小的局面。而中檔、中高檔樓盤則趨于飽和。但經(jīng)過前一輪的發(fā)展，消費市場呈現(xiàn)出兩極分化的局面，多年的計劃經(jīng)濟下的住房缺口、大批外來人口定居鄭州等原因，使中低檔住宅消費市場仍有極大的潛力。熱鬧的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的變化。當買房大軍由“小資”變成了老百姓，詩情畫意的玩意兒咱不懂，拿真家伙來！買樓的人只相信到手的現(xiàn)房，賣樓的人只相信到兜的鈔票，在這一點上，沒有人去風(fēng)花雪月。當耳邊回響著開發(fā)商們此起彼伏的吆喝聲，老百姓信誰呢？品牌？廣告？樓書？樣板間？媒體？除了樓市的嘈雜聲，我們分辨不出誰的悅耳、誰的洪亮。老盤逢春　　在這個連修鞋匠都．ｃｏｍ的時代，懷舊情緒被賦予小資情調(diào)的表現(xiàn)因素來盛行。別墅熱銷　　據(jù)說別墅的熱銷得益于聯(lián)排別墅ＴＯＷＮ－ＨＯＵＳＥ的進入，這位有著漂亮名字的“湯耗子”的花拳繡腿一路晃花了不少人的眼，連前兩年愁煞人的“單體別墅”也跟著嫵媚了不少。 ＣＢＤ紛爭　?。茫拢氖且粋€城市的夢想，老百姓是愛做夢的人，開發(fā)商就是會說夢的人，關(guān)于城市ＣＢＤ的各式夢想撩撥得老百姓跟著開發(fā)商一樣眼熱心急，據(jù)說北京的ＣＢＤ已經(jīng)快成了全國重量級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“Ｓｈｏｗ場”了。 □河南信證 高重恒鄭州樓市的風(fēng)花雪月　　幾場冬雪飄過，不經(jīng)意間已經(jīng)到了歲尾年末，不少售樓部早已擺上了圣誕樹，買樓的和賣樓的也有不少開始聚集在酒吧茶社里“聯(lián)誼”了，冬日的城市街頭，伴隨著開發(fā)商們工地的轟鳴聲，上演著許多風(fēng)花雪月的故事。土地總動員　　鄭州環(huán)道快速干線的形成，給城外樓盤帶來了生機，環(huán)道概念的樓盤將出現(xiàn)，同時，鄭東新區(qū)新規(guī)劃的制定、城市功能的調(diào)整，極大地振奮人心，一個全新的鄭州將出現(xiàn)在人們面前。建筑風(fēng)格總動員　?。玻埃埃蹦?，清新、自然