【正文】 這方面考核的主要內(nèi)容有：完成任務(wù)量、業(yè)主或使用人的服務(wù)質(zhì)量反饋、銷售額等等。 內(nèi)部質(zhì)量審核 1. 管理者代表負(fù)責(zé)任命內(nèi)部質(zhì)量審核； 2. 審核工作由審核組長(zhǎng)和具有內(nèi)審員資格的人員進(jìn)行； 3. 公司每年至少進(jìn)行兩次內(nèi)部質(zhì)量審核； 4. 內(nèi)部質(zhì)量審核按照計(jì)劃安排和《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》進(jìn)行； 5. 對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的不合格，由內(nèi)審組發(fā)出《不合格報(bào)告》， 由責(zé)任部門限期糾正，審核組進(jìn)行跟蹤與驗(yàn)證； 物業(yè)管理公司的績(jī)效考核 進(jìn)行工作表現(xiàn)考核的方法很多，但 一般而言，可以分為客觀法和鑒別方法兩大類。 辭退員工程序 辭退員工的一般程序?yàn)椋翰块T經(jīng)理提出辭退員工的報(bào)告 — 經(jīng)由最高管理部門或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門、財(cái)務(wù)部門等備案 — 員工歸還發(fā)給的全部物品 — 財(cái)務(wù)部門結(jié)清有關(guān)帳目 — 行政人事部門辦理退工手續(xù) — 通知保安部門以后禁止放行被辭退員工進(jìn)入 公司。 員工辭職程序 員工辭職的一般程序?yàn)椋河蓡T工本人向部門經(jīng)理提出書面辭職請(qǐng)求 — 由員工所在部門經(jīng)理向行政人事部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報(bào)告 —經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門、財(cái)務(wù)部門備案。 員工接受培訓(xùn)情況統(tǒng)計(jì)。 員工出勤情況統(tǒng)計(jì)。 人事統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括： 員工人數(shù)及其 變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，打印月末人數(shù)情況及做出流動(dòng)率的統(tǒng)計(jì)。 員工檔案及人事統(tǒng)計(jì)管理 員工檔案一般可由員工的人事檔案、工作檔案和培訓(xùn)檔案等三個(gè) 主要內(nèi)容組合而成一個(gè)獨(dú)立的檔案卷宗。由員工所在部門的主管填寫升職 /調(diào)職申請(qǐng)表，經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗(yàn)。行政人事部門正確處理好員工的投訴，是涉及協(xié)調(diào)人事關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部溝通，關(guān)系員工士氣與情緒的一個(gè)重要人事管 理環(huán)節(jié)?！秵T工手冊(cè)》內(nèi)容應(yīng)包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工 福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。 有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括有《員工手冊(cè)》中。 員工規(guī)章制度管理 物業(yè)管理公司運(yùn)作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。勞動(dòng)合同除前面規(guī)定的必備條款外，當(dāng)事人可以 協(xié)商約定其它內(nèi)容。 招聘與簽約 招聘 包括招募、選拔、錄用三個(gè)過(guò)程。使物業(yè)管理公司的人員請(qǐng)得進(jìn)，留得住，流得出，用 得活。在合同期內(nèi)履 行合同義務(wù)，享受合同權(quán)利。 所以，行政人事管理可以定義為：為了有效地達(dá)成組織的目標(biāo)而進(jìn)行的組 織內(nèi)行政人事的確保、開(kāi)發(fā)、報(bào)償、整合、控調(diào)的活動(dòng)的過(guò)程。這是對(duì)員工實(shí)施合理、公平的動(dòng)態(tài)管理的過(guò)程，是行政人事的控制調(diào)整職能。其主要內(nèi)容為：新來(lái)人員的職前教育與社會(huì)化：群體中人際關(guān)系之和諧：矛盾沖突的化解與調(diào)解。 整合。而行政人事管理中的激勵(lì)凝聚職能。 報(bào)償。這是指開(kāi)發(fā)所募集的人員的品德智能，以提高組織績(jī)效的過(guò)程，是人事管理中重要職能。其主要內(nèi)容為：職務(wù)分析：行政人事計(jì)劃：招募、考核、選拔與錄用。 。 E] 事務(wù)處理服務(wù)。 C] 清潔 /綠化服務(wù)。 客務(wù)管理 客務(wù)部的工作以客戶服務(wù)為主，其中包括有償服務(wù)，主要的客務(wù)管理 范圍包括： A] 總臺(tái)服務(wù)。 B] 建立綠化人員崗位職責(zé)。 D] 清潔監(jiān)督檢查。 B] 建立清潔人員崗位職責(zé)。 清潔綠化管理 清潔與綠化給人們創(chuàng)造良好的工作與生活環(huán)境，提升物業(yè)的形象。 C] 完善安全防范設(shè)施，健全保安管理制度。 工作程序 A] 設(shè)定保安崗位與重點(diǎn)目標(biāo)。 （ 1） 消防系統(tǒng) （ 2） 給排水系統(tǒng) （ 3） 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) （ 4） 供電系統(tǒng) 保安管理 能否提高單位面積物業(yè)管理費(fèi)，安全感是至關(guān)重要的。 （ 1） 供電及照明設(shè)備 （ 2） 給排水及衛(wèi)生設(shè)備 （ 3） 運(yùn)輸設(shè)備 （ 4） 消防及保安設(shè)備 （ 5） 空調(diào)設(shè)備 （ 6） 通風(fēng)設(shè)備 （ 7） 娛樂(lè)及辦公設(shè)備 （ 8） 防雷及接地裝置 B] 按法規(guī)進(jìn)行接管驗(yàn)收。 C] 設(shè)備檢修項(xiàng)目及規(guī)范。 工作程序 A] 設(shè)備登記建檔。 入伙后的管理 設(shè)備管理 設(shè)備管理不是一項(xiàng)保存式的工作，而是一項(xiàng)增值式的管理工作。 裝修竣工，工程部進(jìn)行驗(yàn)收并對(duì)損壞部分照價(jià)索賠并填寫竣工驗(yàn)收 單。 應(yīng)繳納二次裝修押金和出入證費(fèi)用及押金。 17 工程部審批用戶所提交資料。 裝修管理 用戶向客務(wù)部、工程部 提交裝修申請(qǐng)。用戶和物業(yè)管理公司簽訂“物業(yè)管理合同”， 預(yù)交管理費(fèi)、水電費(fèi)押金等，填寫相關(guān)表格，簽領(lǐng)鑰匙，然后接房入住。 F] 注意接管驗(yàn)收所有的物業(yè)資料：（ 1）產(chǎn)權(quán)資料（ 2）技術(shù)資料。 D] 詳細(xì)記錄在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題，并嚴(yán)格監(jiān)督處理，直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 B] 站在業(yè)主的立場(chǎng)代表業(yè)主的利益參與接管驗(yàn)收。 D] 用戶向物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收樓宇。 B] 政府各有關(guān)主管與職能部門參與綜合驗(yàn)收。它是一個(gè)承上啟下的重要環(huán) 節(jié)。 E] 各管理人員逐步到位，充分掌握第一手資料。 C] 必須看懂 各種圖紙。 操作要點(diǎn) A] 土建管理。 C] 設(shè)備安裝與裝飾裝修階段。 介入程序 A] 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 思考題：物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù)是什么？ 16 第四章 物業(yè)管理的運(yùn)作流程 提前介入 事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)在后期管理中出現(xiàn)的問(wèn)題總是在房產(chǎn)建筑過(guò)程中就已經(jīng)存在了。 接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。 根據(jù)實(shí)際需要，有權(quán)制定物業(yè)的大修計(jì)劃，并經(jīng)管委會(huì)審核同意使用 物業(yè)維修基金。 有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。 明確記錄接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題（如給排水、門窗、供電、墻面、屋 頂、地板、公共設(shè)施等）。 接管驗(yàn)收 檢查各