論人民幣升值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響(參考版)
2025-07-01 21:58本頁(yè)面
【正文】 14 / 15。[5]王誠(chéng)慶：《我國(guó)房地產(chǎn)模式的改進(jìn)與制度創(chuàng)新》,《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2005年第11期。[3]牛鳳瑞：《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005版。參考文獻(xiàn)： [1]楊 慎： 《房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社2002年9月出版。事物的發(fā)展是一個(gè)不斷摸索和漸進(jìn)的過(guò)程，好的思想和理論應(yīng)用于實(shí)踐，可以推動(dòng)事物的發(fā)展，反之，則阻礙。五、結(jié)論任何事物的發(fā)展都是有其兩面性的，我們應(yīng)該學(xué)會(huì)總結(jié)和觀察，我認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，提高房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的科學(xué)性，穩(wěn)定匯率預(yù)期，協(xié)調(diào)好利率與匯率政策，充分發(fā)揮土地政策和稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控中的作用。無(wú)論人民幣是升值還是貶值，后續(xù)的發(fā)展必然引發(fā)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的估值。那么，在國(guó)外人民幣的升值，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。而硬著陸是要引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩的。 這個(gè)問(wèn)題會(huì)朝兩個(gè)方向發(fā)展：一是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，由生活必需品的漲價(jià)引發(fā)與之相關(guān)的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)各種屬性的商品全面漲價(jià)，廣大城市居民消費(fèi)力銳減，國(guó)際市場(chǎng)上貿(mào)易順差縮小，部分產(chǎn)品回流國(guó)內(nèi)市場(chǎng)導(dǎo)致產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，大量的中小企業(yè)宣布破產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始爆發(fā)，而此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)就是價(jià)格上了天也是有價(jià)無(wú)市，最后的局面是有錢人的不動(dòng)產(chǎn)大幅縮水，沒(méi)錢的急需變觀的將五折甚至價(jià)格更低出售現(xiàn)房，房奴們所有的已付首期人間蒸發(fā)，手上的房子已不值原價(jià)的70%，象1997年的香港一樣；再?gòu)牧硪粋€(gè)方面來(lái)看，把房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓城市居民在實(shí)現(xiàn)居者有其屋時(shí)還能輕松消費(fèi)，在國(guó)務(wù)院動(dòng)用儲(chǔ)備用糧平抑糧食價(jià)格后其他的生活必需品隨之保持平穩(wěn)的價(jià)格，即使國(guó)際市場(chǎng)貿(mào)易順差縮小，回流的產(chǎn)品照樣在國(guó)內(nèi)找到市場(chǎng)，在國(guó)務(wù)院有關(guān)拉動(dòng)內(nèi)需政策的鼓勵(lì)下，中國(guó)中小企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的更新而出現(xiàn)新的生機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面實(shí)現(xiàn)軟著陸。近期柴米油鹽等生活必需品在全面漲價(jià)，國(guó)務(wù)院已在出手干預(yù)，并調(diào)集大量的儲(chǔ)備用糧平抑市場(chǎng)糧價(jià)。上述分析中，不難發(fā)現(xiàn)，形成今天房?jī)r(jià)上漲的原因，不少恰是今后下跌的隱患，比如說(shuō)，期待人民幣升值的外資，由于其購(gòu)房不是用于自用，這部分需求是虛擬的，假如人民幣在短期內(nèi)不升值或長(zhǎng)時(shí)期保持穩(wěn)定，那么，部分投機(jī)色彩濃厚的游資，就會(huì)失去耐心，將已經(jīng)升值不少的房子拋售變現(xiàn)，變“賺兩頭錢”為先賺一頭，落袋為安，這樣就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沽售壓力；又比如說(shuō)，近期從中央到各地方政府，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)有些非理性的上漲無(wú)不表示出擔(dān)憂，已經(jīng)有出臺(tái)平抑房?jī)r(jià)政策的跡象，比如國(guó)土資源部表示要增加建造普通商品住宅的土地供應(yīng)、上海將在中環(huán)線附近建造低價(jià)重大工程配套商品房等等，相應(yīng)會(huì)在一定程度上緩解求大于供的失衡局面；再比如說(shuō)，美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入加息周期，此舉是否想重振強(qiáng)勢(shì)美元雄風(fēng)不敢說(shuō)，但至少說(shuō)明它想吸引國(guó)際游資回流，假如這種判斷是正確的，那么，美元有可能還會(huì)繼續(xù)加息，這樣在減輕人民幣升值壓力的同時(shí)卻增加了加息的壓力，假如我國(guó)貨幣政策采取匯率不變加利率的話，就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)三重打擊，即外資撤離、房貸加息、資金回流銀行股市，在這樣的打擊下，房?jī)r(jià)還能上漲嗎?很值得深思。可以認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲是有道理的。在這一系列“資本運(yùn)作”中，幾乎可以在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，賺兩頭的錢。這些外籍人士買中國(guó)大城市的房產(chǎn)，并不是用于自住(這從上海浦東地區(qū)買后一年以上沒(méi)有人居住的空置房近一半是外籍人士購(gòu)買的情況可見(jiàn)一斑)。對(duì)于以各種非正規(guī)渠道進(jìn)入中國(guó)大陸的外資，在內(nèi)、外銷房并軌的情況下，購(gòu)買物業(yè)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。 在國(guó)際市場(chǎng)，中國(guó)政府為了有效地處理貿(mào)易順差的問(wèn)題， 對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，人民幣的實(shí)際價(jià)值就明顯地被低估了，于是，世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。近期，進(jìn)口價(jià)格漲幅顯著超過(guò)出口價(jià)格漲幅，這種情況一般在貨幣貶值的情況下才會(huì)發(fā)生。 2005年7月21日，人民幣匯率機(jī)制改革后，人民幣匯率已從固定匯率轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)，有管理的浮動(dòng)匯率制度?！督鹑跁r(shí)報(bào)》發(fā)表文章，人民幣的升值只是針對(duì)美元、港幣和日元，但相對(duì)歐元來(lái)講仍然在貶值，要求財(cái)經(jīng)人士“多視角”解讀人民幣的升值。四、人民幣升值程度與房?jī)r(jià)未來(lái)走向的關(guān)聯(lián)性分析 盡管大多數(shù)人對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)怨聲載道，盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫的警告不絕于耳，但是，國(guó)內(nèi)大城市的房?jī)r(jià)，仍然我行我素，漲勢(shì)不止。現(xiàn)在有大批國(guó)際房地產(chǎn)投資資金，等著國(guó)內(nèi)資本管制的進(jìn)一步放松。如果采取漸進(jìn)式升值方案，游資帶來(lái)的壓力就相對(duì)較大：每次匯率的小幅調(diào)整，都會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更大的升值預(yù)期，更多熱錢會(huì)通過(guò)各種渠道不斷流入市場(chǎng)，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的泡沫；其次，合理調(diào)控市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)價(jià)格漲幅。但是，由于無(wú)法預(yù)測(cè)升值幅度，如果這種調(diào)整方案導(dǎo)致貨幣高估，那么對(duì)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的危害更大。假如我國(guó)進(jìn)行匯率調(diào)整，目前來(lái)看方案不外乎一步到位式升值和漸進(jìn)式升值兩種。所以人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有多大影響，是件好事，相反，如果由于人民幣升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱起來(lái)，不見(jiàn)得是件好事，所以房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該保持平常的心態(tài)，不要急于大撈一把，否則不是我們利用“外資”，卻很有可能是被“外資”利用了。房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的龍頭，同時(shí)可能成為國(guó)際游資進(jìn)入的橋梁。然而當(dāng)這些熱錢完成了炒作人民幣的置換之后，這些行業(yè)的冬天就到了。虛擬經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。當(dāng)人們看到這些行業(yè)的投資回報(bào)率高于其它行業(yè)，特別是在股票市場(chǎng)上，基金市場(chǎng)上，人們就會(huì)把資金移向這些行業(yè)。因?yàn)閲?guó)際游資會(huì)找到一個(gè)獲利性好的產(chǎn)業(yè)作為切入口，在較短的時(shí)期內(nèi)完成人民幣買入賣出的置換，這個(gè)行業(yè)不會(huì)是國(guó)內(nèi)的汽車業(yè)，也不會(huì)是國(guó)內(nèi)的消費(fèi)品生產(chǎn)行業(yè)，而很可能是在國(guó)內(nèi)有較長(zhǎng)久消費(fèi)需求支持的房地產(chǎn)業(yè)、
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