【正文】 和你們在一起是我大學(xué)最后時光值得珍藏的日子，謝謝你們給予我的幫助和關(guān)懷，謝謝你們！在此向關(guān)心和幫助過我的老師和朋友們表示我深深的感謝。他們嚴謹?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和謙和的處事風(fēng)格對我有深刻影響，他們激勵我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師們表示衷心的感謝和誠摯的敬意?？傊?，匯嘉住宅小區(qū)項目的開發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢，這將使本項目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。眼下投資該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，將會得到穩(wěn)定的收益，該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，地域性的?yōu)勢對本項目的開發(fā)建設(shè)非常有利。綜上所述，雖然近期房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控較往年以來變化加大，但微觀上廣漢市經(jīng)濟近年來發(fā)展迅速，市民消費水平和購買能力隨之提高，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場的需求旺盛。當前宏觀經(jīng)濟政策對本項目還是有利的，房地產(chǎn)將長期作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是良好的，特別是項目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項目自身存在的風(fēng)險可以通過各個建設(shè)階段來加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險；項目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險，廣漢市畢竟臨近天府之國的成都，而廣漢市民普遍對房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。法律法規(guī)不健全這項因素可能會對本項目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴重。實際情況中，廣漢市的自然條件尚且不錯，因為地處成都平原，所以各方面的自然條件都算是得天獨厚，因此該項因素并不能對本項目建設(shè)造成重大影響。項目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當?shù)孛癖妼椖康牡钟|、法律法規(guī)不健全等風(fēng)險。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項目再投資。設(shè)計變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計出現(xiàn)嚴重問題導(dǎo)致而成，而本項目的設(shè)計在前期準備中經(jīng)過仔細檢驗，有效規(guī)避了該項風(fēng)險。 項目自身風(fēng)險中，可能存在組織管理不善、設(shè)計變更、融資困難等不利因素。建設(shè)項目風(fēng)險主要來源于宏觀經(jīng)濟、市場、項目自身、項目環(huán)境這四大方面。風(fēng)險分析是指辨識和估計風(fēng)險，并對風(fēng)險的結(jié)果進行評價，為風(fēng)險管理計劃的制定和實施提供依據(jù)。但實際中，可能會受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。本項目所在地廣漢市的房地產(chǎn)市場總體處于緩慢上升趨勢，而短期內(nèi)新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場的需求，所以銷售價格方面的不確定性因素不會對本項目構(gòu)成不好的影響。[18]本項目所在地廣漢市的建筑材料市場總體穩(wěn)定，建筑材料價格短期內(nèi)變化不大。由于本項目的土地費用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制。[15]房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計。[13]該項目中，BEP=項目總成本/（商品房均價銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。[12]夠本點BEP（盈虧平衡點，Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。因此，在項目開發(fā)的過程中應(yīng)當注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經(jīng)濟指標得以實現(xiàn)。 敏感性分析表項目名稱單價元/㎡銷售數(shù)量㎡銷售收入萬元成本費用萬元所得稅萬元稅后利潤萬元總投資萬元投資利潤率%敏感度基本方案320011977244727244262923876933035價格變動+15%3680119772504762442643601308133035++5%3360119772466432442634021020633035+5%304011977242811244262444733233035+15%272011977238978244261486445733035+投資變動+15%320011977244727244261684505337990+5%3200119772447272442625107530346875%320011977244727244263336100083138315%3200119772447272442641621248528080成本變動+15%320011977244727280902007602136699+5%3200119772447272564726187853342565%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371數(shù)據(jù)來源：自行計算得出該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響。[10]敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項目可行時，容許相關(guān)因素變動的最大幅度（極限變化）。=由于NPV2＜0，所以22%＜IRR＜24%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只進行財務(wù)分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項目還應(yīng)進行綜合分析。=由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=24%NPV2=+（）/+178。=由于NPV2＜0，所以38%＜IRR＜39%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%稅后：取i1=22%NPV1=+（）/+178。=由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=39%NPV2=+（）/+178。[8]稅前：取i1=38%NPV1=+（）/+178。+179。+179。凈現(xiàn)值是按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設(shè)期+生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟性和風(fēng)險性的投資回收期指標，在項目經(jīng)濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標被廣泛采用。項目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風(fēng)險隨著時間的延長而增加。靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計算出各項稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關(guān)的法律法規(guī)，計算分析出房地產(chǎn)投資項目直接發(fā)生的財務(wù)收益和費用等方面的內(nèi)容。稅后利潤==。項目利潤總額：=。數(shù)據(jù)歸納如下：物業(yè)類別銷售指標合計銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）320031003300銷售收入（萬元）停車位銷售個數(shù)（個）800400