【正文】 特別是金融市場的進(jìn)一步完善將促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，而政府政策的支持也是進(jìn)一步發(fā)展的必要條件。隨著我國人口繼續(xù)老齡化以及老人財(cái)富積累和支付能力增強(qiáng)，潛在市場仍然在不斷增長。我們認(rèn)為，隨著我國金融市場的不斷發(fā)展特別是未來REITs的推出，未來CCRC的模式值得借鑒，這要求開發(fā)商資金雄厚，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確和客戶挖掘能力較強(qiáng)，同時(shí)考慮到海外公司在養(yǎng)老地產(chǎn)方面幾十年的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多的國內(nèi)企業(yè)與海外養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)國內(nèi)的CCRC。圖表 40：我國太陽城模式實(shí)踐情況另外，由于我國過去三十多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以粗放模式為主，犧牲了資源和環(huán)境，對(duì)環(huán)境的破壞使得城市居民的健康狀態(tài)相對(duì)較差，由此，與養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的養(yǎng)生地產(chǎn)也逐漸發(fā)展起來。第三節(jié)　中國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場展望養(yǎng)老房產(chǎn)在我國的實(shí)踐時(shí)間較短，并且，受制于金融市場的發(fā)達(dá)程度不夠，CCRC模式對(duì)于開發(fā)商而言投資回收期太長（目前國內(nèi)無reits等退出機(jī)制），因而比較多的是太陽城模式，在北京、上海、廣州等地都有出現(xiàn)。Senior Housing Properties Trust上市公司——%老年公寓房地產(chǎn)信托公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司，擁有出租給無親屬租客的老年居住地產(chǎn)。該公司投資長期護(hù)理行業(yè)，并提供融資服務(wù)。Nationwide 健康物業(yè)公司的業(yè)務(wù)遍及美國各地。Nationwide Health Properties已被收購——%Nationwide 健康物業(yè)股份有限公司提供房地產(chǎn)投資服務(wù)。公司還擁有經(jīng)技術(shù)性護(hù)理之家和其他療養(yǎng)資產(chǎn)擔(dān)保的，第一和第二抵押貸款票據(jù)。LTC Properties上市公司——%LTC 房地產(chǎn)公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司，通過抵押貸款、設(shè)施租賃交易和其他投資形式對(duì)長期衛(wèi)生保健設(shè)施、陪助型住宅和學(xué)校進(jìn)行投資。Health Care REIT Inc 還提供多種房地產(chǎn)管理和開發(fā)服務(wù)。Health Care REIT上市公司——%Health Care REIT Inc 是一家房地產(chǎn)投資信托公司。該信托公司投資于美國的醫(yī)療保健房地產(chǎn)。在美國46 個(gè)州和加拿大兩個(gè)省，擁有超過1400 高級(jí)住房社區(qū)，特殊療養(yǎng)院，醫(yī)院，醫(yī)療辦公大樓。埃里克森公司在美國開展業(yè)務(wù)。Erickson Retirement Communities私營公司——————埃里克森退休社區(qū)公司擁有并經(jīng)營著幾家大型的連續(xù)照護(hù)退休小區(qū)。該公司提供高級(jí)居住社區(qū)，方便老年人看護(hù)、旅游、和起居。黎明公司提供從獨(dú)立生活、輔助生活到阿爾茨海默氏癥患者護(hù)理的多種老年人生活服務(wù)，以及護(hù)理和康復(fù)護(hù)理。Sunrise Senior Living已被收購%%黎明老年公寓公司提供老年人生活服務(wù)。該公司向其居民提供老年公寓行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的全方位持續(xù)服務(wù)。綜上，CCRC模式的進(jìn)入門檻要低于太陽城，從而競爭更為激烈。主要有三點(diǎn)原因：第一是因?yàn)镃CRC的盈利模式是定期收取費(fèi)用（包括一次性的入會(huì)費(fèi)以及定期性的房屋租賃費(fèi)用以及服務(wù)年費(fèi)等），在金融市場發(fā)達(dá)的美國，可以引入REITs來緩解CCRC投資前期需要大規(guī)模資金沉淀的問題。收購后，結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，作為Pulte Homes旗下的品牌，Del Webb繼續(xù)主導(dǎo)著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。從歷史數(shù)據(jù)看，Del Webb的毛利率中樞約為20%，凈利率中樞約為3%，ROE中樞約為10%，市場的P/E估值最高達(dá)到過18x，中樞大約10x。Del Webb的業(yè)務(wù)除了老年社區(qū)開發(fā)之外，也有一些傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)，后者占比不超過15%。公司首個(gè)老年社區(qū)項(xiàng)目Sun City，位于亞利桑那州，靠近Phoenix，1960年動(dòng)工，1978年建造完畢，是上世紀(jì)九十年代美國最大的老年社區(qū)項(xiàng)目之一。圖表 32：全美CCRC發(fā)展情況CCRC模式與前面提到的太陽城模式有較大的不同，主要在于，第一，CCRC模式一般不提供房屋產(chǎn)權(quán)，只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，即開發(fā)商的盈利模式并非出售房屋，而是通過收取服務(wù)費(fèi)盈利；第二，目標(biāo)客戶群更加寬泛，不僅包括健康老人，還包括需要照顧、護(hù)理甚至治療的老人，因此，社區(qū)內(nèi)也較少提供大型戶內(nèi)外的娛樂設(shè)施；第三，區(qū)內(nèi)必須有醫(yī)療護(hù)理等配套設(shè)施，同時(shí)，也要臨近社區(qū)所在城鎮(zhèn)的醫(yī)院資源；第四，為了更為有效、集中地為老人進(jìn)行全方位的服務(wù)，并減少不必要的成本，CCRC的選址盡管也在郊區(qū)，但房屋密度相對(duì)太陽城較高，容積率也相應(yīng)較高。經(jīng)過長年發(fā)展，CCRC的理念不斷得以充實(shí)，并進(jìn)一步發(fā)展成為一種復(fù)合型老年人社區(qū)，提供一站式精細(xì)化的養(yǎng)老服務(wù)。該模式在美國的發(fā)展已有100多年的歷史，最早源于美國教會(huì)創(chuàng)辦的組織。圖表 30：全美部分太陽城情況所在州所在市名稱人數(shù)戶數(shù)面積（平方公里）建造年份設(shè)施ArizonaFlorenceSun City Anthem at Merrill Ranch28004200122006 開放1 個(gè)18 洞的高爾夫球場、1 個(gè)4500 平方米帶泳池和SPA 的康樂中心BuckeyeSun City Festival900072002005 開放1 個(gè)18 洞高爾夫球場、2800 平米的包括泳池和SPA 的康樂中心MaricopaSun City38309234901960s7 個(gè)康樂中心、16 個(gè)購物中心、17 個(gè)18 洞高爾夫球場、7000 座位的露天劇場、402 床位的醫(yī)院MaricopaSun City West26344149971970s4 個(gè)康樂中心，297 個(gè)床位的醫(yī)院，7169 座位的藝術(shù)中心，7 個(gè)18 洞高爾夫球場SurpriseSun City Grand170009802199620052 個(gè)康樂中心，2 個(gè)18 洞高爾夫球場，社區(qū)中心TucsonSun City Vistoso440024501980s3 個(gè)康樂中心、1 個(gè)18 洞高爾夫球場CaliforniaMenifeeSun City1777387501960s2 個(gè)康樂中心、 2 個(gè)18 洞高爾夫球場、社區(qū)中心Palm DesertSun City Palm Desert900048001990s2 個(gè)康樂中心、1 個(gè)18 洞高爾夫球場、2 個(gè)8 洞高爾夫球場LincolnSun City Lincoln Hills95006800199920063 個(gè)康樂中心、2 個(gè)18 洞高爾夫球場、1 個(gè)27 洞球場、急救中心BlufftonSun City Hilton Head130007000201995 開放3 個(gè)18 洞高爾夫球場、3 個(gè)健身中心、6 個(gè)泳池NevadaMesquiteSun City Mesquite96005000132007 開放1 個(gè)18 洞高爾夫球場、泳池、健身、活動(dòng)中心Las VegasSun City Summerlin1440080001990s3 個(gè)高爾夫球場、5 個(gè)泳池、社區(qū)中心TexasGeorgetownSun City Texas140007500171995 開放3 個(gè)高爾夫球場、3 個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心IllinoisHuntleySun City Huntley900060001990s1 個(gè)康樂中心、1 個(gè)18 洞高爾夫球場根據(jù)公開資料，太陽城模式的特點(diǎn)可以歸納如下：第一，屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，開發(fā)商主要通過銷售養(yǎng)老概念住宅收回投資并產(chǎn)生盈利；第二，限定55歲以上的老年人才能入住，同時(shí)只為健康的老年人提供服務(wù)，包括室內(nèi)康樂會(huì)所以及戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施；第三，由于目標(biāo)客戶是健康老人，因此社區(qū)內(nèi)沒有專門提供醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的市政配套醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)；第四，太陽城選址一般位于郊區(qū)，占地大，容積率低，并且附近一般都有專門為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；第五，也是最重要的一點(diǎn)，考慮到老年人的收入水平，太陽城的房價(jià)往往相對(duì)較低。目前全美共有十多個(gè)個(gè)太陽城項(xiàng)目，分布在亞利桑那州、加利福尼亞州、內(nèi)華達(dá)州、德克薩斯州以及伊利