【正文】 34 / 34。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國內(nèi)其他客戶三個(gè)階段、三個(gè)圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢+價(jià)格優(yōu)勢+綜合品質(zhì)價(jià)格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強(qiáng)大的品牌號(hào)召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費(fèi)特征：客戶消費(fèi)特征第一圈層求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項(xiàng)目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)價(jià)格定位：總體上低開高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格”，后期通過項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。開會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。會(huì)議中心客戶：經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。第三圈層客戶：即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。第二圈層客戶：指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶?？蛻舳ㄎ唬旱谝蝗涌蛻簦阂彩琼?xiàng)目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。——發(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。為項(xiàng)目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。旅游物業(yè)：本項(xiàng)目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。能夠與本項(xiàng)目會(huì)議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。所以，如果本項(xiàng)目再配上購房直通車，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)項(xiàng)目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會(huì)議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。◆ 項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。同時(shí)，項(xiàng)目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭，實(shí)現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開發(fā)的主旋律。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競爭壓力較大。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報(bào)率相同條件下，選擇投資回報(bào)率高的方案——在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。每年的35月份，本區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開會(huì)的游客。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。市場條件：龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢待發(fā)。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。給 世 界 一 個(gè) 聲 音 ！很成都 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。 旅游景點(diǎn)較多；161。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 交通方便，離市中心及城南、城北20分鐘；161。但項(xiàng)目地塊對(duì)外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；s 西側(cè)——同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城；s 東面——群山；s 北面——規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門寺水庫，無污染；252。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域?？偨Y(jié)城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 高速公路收費(fèi)給人們帶來置業(yè)的心理障礙；216。城東的對(duì)比劣勢（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面）216。 居住休閑功能的定位形象更好；252。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面）252。本節(jié)分析小結(jié)——成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對(duì)城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對(duì)城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。一般市民對(duì)不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費(fèi)者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對(duì)比較大膽