【正文】 例如在銷(xiāo)售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何。 2．描述性調(diào)查。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷(xiāo)售代理效率低造成的，還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 17 1．探測(cè)性調(diào)查。一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)的。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。 通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問(wèn)題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料 分析、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告。 第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序 通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。 一般而言，深與廣二者就猶如魚(yú)和熊掌，是難以兼得的。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。但對(duì)于各抽樣樣本來(lái)說(shuō)，仍然不具有代表性。 2．樣本涵蓋面的廣度。 一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。 （ 3）實(shí)驗(yàn)法。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。 在取得被調(diào)查同意之后。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ② 實(shí)際痕跡測(cè)量法。 派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。 觀察法有三種形式。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見(jiàn)的一種方法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開(kāi)座談會(huì)等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間 答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見(jiàn)，使個(gè)人意見(jiàn)充分表達(dá)出來(lái)。 ② 訪問(wèn)法的形式 調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見(jiàn)得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。第四，問(wèn)題答 案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。再次，問(wèn)題中不要使用專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。 ① 設(shè)計(jì)調(diào)查表。 這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法。 2．按照調(diào)查方法 劃分。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。隨機(jī)抽樣調(diào)查 是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會(huì)有一定誤差。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利的。 1 . 按調(diào)查對(duì)象劃分 （ 1）全面普查。 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類(lèi)，第一類(lèi)按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類(lèi)是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。 ⑦ 整個(gè)城市，尤其是同（類(lèi)）街區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量， 本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 ⑤ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷(xiāo)售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ③ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 15 ① 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著重要的影響。 ④ 房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的 評(píng)價(jià)。 ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 （ 8） 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查。 ⑤ 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。 ③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ① 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。 ⑦ 價(jià)格變 動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。 ⑤ 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 ③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 ① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 ⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ③ 新技術(shù)、 新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。 ① 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等。如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消 費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向。 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ① 消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。對(duì)于不同的物業(yè)類(lèi)型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開(kāi)有針對(duì)性的調(diào)查。 14 ⑦ 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 ⑤ 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 ③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 （ 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 ① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷(xiāo)路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買(mǎi)者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中所有階段加以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的情況。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 7 個(gè)工作日 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門(mén)辦理審批手續(xù)； ③ 需要挖掘街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書(shū)面申請(qǐng)，按道路分類(lèi)直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管 理部門(mén)提出申請(qǐng)。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 7 個(gè)工作日 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門(mén)提出申請(qǐng)。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門(mén)執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。 （ 1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處 （ 2）申報(bào)資料：給排水施工圖 （ 3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開(kāi)戶(hù)費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)， 110 元 /平米。 （ 3）申辦程序： ① 提出申請(qǐng)報(bào)告； ② 經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)前款規(guī)定期限。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷(xiāo)。 2020 年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見(jiàn)《供電行業(yè)信息》第 182 期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書(shū)處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì) 10KVA 以下的，全部取消； 10KVA 以上，全部緩交；特殊用戶(hù)（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來(lái)后，再 按規(guī)定執(zhí)行。用戶(hù)對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見(jiàn)，雙方可再行協(xié)商確定。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書(shū)面通知用戶(hù)： ① 居民用戶(hù)最長(zhǎng)不超過(guò)五天； ②低壓電力用戶(hù)最長(zhǎng)不超過(guò)十天； ③ 高壓?jiǎn)坞娫从脩?hù)最長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月； ④ 高壓雙電源用戶(hù)最長(zhǎng)不超過(guò)二個(gè)月。 （ 3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。此費(fèi)用通過(guò)協(xié)商可減免。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （ 1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市管道煤氣公司 （ 2）申報(bào)資料： ① 申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)書(shū)； ② 標(biāo)準(zhǔn)層 1： 100 平面圖、剖面圖； ③ 1： 500 地形圖及用氣建筑 2 個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。詳見(jiàn)附表三；勘察費(fèi) 50 元 /表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來(lái)水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的 %；施工費(fèi)用按自來(lái)水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。 （ 3）申辦程序： ① 用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)手續(xù)； ② 申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察 、設(shè)計(jì)事宜； ③ 簽訂協(xié)議并繳納自來(lái)水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。此外，在建設(shè)施工過(guò)程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問(wèn)題，在此一并說(shuō)明。 應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1.“兩書(shū) ”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間； ； 1998 年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》。 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容： ； ； ； ； 復(fù)和處理的時(shí)限。 第六小節(jié) 兩書(shū)制度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房 交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。每增加一本權(quán)屬證書(shū)加收 10 元，地下室不收取登記費(fèi)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書(shū)應(yīng)在 15 個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。房屋 產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書(shū)發(fā)給開(kāi)發(fā)商。 二、實(shí)施程序 ：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ： ① 營(yíng)業(yè)執(zhí) 照或法人代碼證； ② 土地使用權(quán)證； ③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ⑤ 建設(shè)工程施工許可證； ⑥ 建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明； ⑦ 房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶(hù)平面圖、房屋分戶(hù)平面圖）。 第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書(shū)的取得 一、概述 我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。 ，辦理預(yù)售許可。 二、實(shí)施程序 ：濟(jì)南市拆遷管理辦公室 ： ① 商品房預(yù)售申報(bào)表； ② 土地使用權(quán)證書(shū)； ③ 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)