【正文】 （二）道路使用情況。 （一）道路形態(tài)。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。 　　我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內(nèi)容，運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。 　　交通流量調(diào)查時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢、方向、風向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設施（公園、學校、市場）、附近公共設施及交通狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響不動產(chǎn)的價格。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣（區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。不動產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場經(jīng)驗而較不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。 　　一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設計及調(diào)查設計，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。其他較具學術(shù)性的則有《中國房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導報》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬科地產(chǎn)周刊》等。 　?。?）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場資料居多。例如各大學不動產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設、市場、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問題作系統(tǒng)性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價值。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅?。 　?。?）官方資料，以統(tǒng)計類居多。 2．外部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。 　　二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。 主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進行。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 第五節(jié) 資料收集與運用 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達能力分不開的。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。 第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建 　　 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。 　　在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 　　撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。首先，要進行編輯整理。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。 五、現(xiàn)場調(diào)查 　　現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。 （一）當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。調(diào)查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 四、調(diào)查設計 　　根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 三、初步調(diào)查 　　初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。二、收集信息資料 　　市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。 　而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。 2．描述性調(diào)查。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 1．探測性調(diào)查。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。 　　通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 　　如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 2．樣本涵蓋面的廣度。 　　一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 （3）實驗法。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。 在取得被調(diào)查同意之后。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ②實際痕跡測量法。 　　派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。觀察法有三種形式。 　　這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。 ②訪問法的形式 　　調(diào)查表設計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。因此要想搞好調(diào)查，就必須設計好調(diào)查表。 ①設計調(diào)查表。 　　這是最常用的市場調(diào)查方法。 2．按照調(diào)查方法劃分。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。 1 . 按調(diào)查對象劃分 　 （1）全面普查。調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法　　 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 第二節(jié)整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 ⑦對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ⑤對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。 ③競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ①　　市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 ④房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ② （8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 ⑤房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。 ③房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 ①價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。 ⑦國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。 ⑤房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。 ③影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。 ①建筑設計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ⑤新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。 ③房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 ①如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。 （4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 ①優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。 ⑦居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 ⑤一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。 ③國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 （2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ①如《房地產(chǎn)