【正文】 根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。這樣每個樣本被選擇的機(jī)會并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。 ⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。 ⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 ④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 ⑧ 財政收支。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是 不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 13 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ② 施工圖紙； ③ 其它有關(guān)文件。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。 （ 6）應(yīng)注意的事項： ① 開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費； ② 批準(zhǔn)開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度 的需重新辦理申請； ③ 對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表； ④由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤ 對進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。 11 ：房屋初始登記費 80 元 /套，住宅平房及別墅按每證 80 元計收。 （三）施工許可證的辦理 ：濟(jì)南市建設(shè)委員會 ： ① 報建證； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 施工合同備案登記表； ⑤ 質(zhì)監(jiān)委托書； ⑥ 監(jiān)理合同鑒證； ⑦ 施工單位安全報監(jiān)書； ⑧ 總包單位中標(biāo)通知書； ⑦ 建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧ 施工許可申請表。 在市建委辦理報建證后 ,開發(fā)商可在濟(jì)南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。 （ 3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔(dān)，如由濟(jì)南市人防設(shè)計院或省人防設(shè)計院來設(shè)計，達(dá)到人防保護(hù)等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費。 （ 1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu) （ 2）申報資料： ① 建設(shè)項目計劃批文； ② 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ③ 招標(biāo)投標(biāo)工作計劃及方案 ； ④設(shè)計任務(wù)書； ⑤ 招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書； ⑥ 委托代理協(xié)議或合同。 ④ 注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ① 出讓人的名稱和地址； ② 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； ③ 投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； ④ 索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤ 招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等； ⑥ 確定中標(biāo)人、競得 人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； ⑦ 投標(biāo)、競買保證金； 濟(jì)南市土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。根據(jù)國土資源部第 11 號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。與其它申報材料一起上報。 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工 計劃起，到項目施工全部完成 ,通過工程竣工綜合驗收 ,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立項），使項目取得合法的 開發(fā)建設(shè)資格。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。） 二、實施程序 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市計劃發(fā)展委員會投資處 （ 2）申報資料： ① 書面申請； ② 提供資金落實證明； ③ 土地使用權(quán)證明； ④ 由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 濟(jì)南市土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 掛牌時間不少于 10 個工作日。 ② 地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。 （二）實施程序 (1)承辦部門： 濟(jì)南市規(guī)劃局 (2)申報資料： ① 書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）； ② 計委年度計劃投資批文； ③ 1： 500 地形圖； ④ 已批準(zhǔn)的可行性研究報告。 （ 6）應(yīng)注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是 15 個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標(biāo)準(zhǔn)為 649 元 /點。辦結(jié)時限， 1 個工作日。房屋 產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。 （ 4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。 2020 年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第 182 期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對 10KVA 以下的，全部取消； 10KVA 以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再 按規(guī)定執(zhí)行。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。 ⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 ① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 ③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。第四，問題答 案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。 在取得被調(diào)查同意之后。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間 答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達(dá)出來。 這是最常用的市場調(diào)查方法。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查。 ② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)； ③ 需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （ 3）申辦程序： ① 提出申請報告； ② 經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。 （ 4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房 交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 ： ① 施工許可證實行一個單項建設(shè)工程，實行一份施工許可制度； ② 施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由 施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。 ② 持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項目報建證》。 （ 5）收費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價費發(fā)（ 2020） 181 號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知》和濟(jì)價費字（ 2020） 259 號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦 關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知 的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計， 30 元 /平方米計取。 （ 5）應(yīng)注意的事項：單體 10000 平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為 市建委設(shè)計處。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。 （ 4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后， 5 個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設(shè)；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗收，交付使用。 根據(jù)國家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定 ,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目 ,必須符合城市規(guī)劃的要求 ,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù) ,在取得 “兩證 ”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 )后 ,方可開工建設(shè)。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會問題之一。 第三類，其他方式。 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。 隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 （ 6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ,是在項目列入年度正式計劃后 ,申請辦理開工手續(xù)之前 ,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。依據(jù)項目建議書批復(fù) ,編制可行性研究報告報計委審批獲準(zhǔn)