【正文】 。對非主觀故意而是由于對稅法學習理解不夠造成少生報繳納稅款的要加強納稅輔導。 對有些大額非正常的銷售費用的提成、咨詢費、勞務費等支出應檢查其合理性，對其相關(guān)聯(lián)企業(yè)支付的各項費用按稅法規(guī)定進行合理調(diào)整。 用外調(diào)法從政府相關(guān)部門調(diào)查取證，查看包括房屋的立項、規(guī)劃、質(zhì)量檢測、竣工交付房屋面積測繪、產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的辦理等情況，對被查企業(yè)的開發(fā)項目進行全面了解，通過同以上各部門的合作，重點核實企業(yè)有無預提工程款，收入不是逃避納稅等問題。 取得被查企業(yè)的銀行對帳單，將其銀 行存款與往來明細帳核對，檢查有沒有異常收入或成本直接沖減出收入的問題。結(jié)合被查企業(yè)已建成項目的平面圖，與 現(xiàn)場觀察的使用情況和出售情況相核對，進而對已出售、出租和未出售房屋進行分類，然后檢查其銷售和租賃合同，最后再同企業(yè)帳面記載金額和納稅申報表申報情況進行核對，檢查其有無收入不入賬的問題；另外，通過檢查合同的付款期限，還可核實其是否及時納稅，有無拖延稅款繳納時間的問題。 （四）針對上述問題在檢查中應采取的對策 對一般規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)，可采用審閱法、核對法等常規(guī)檢查方法，將被查企業(yè)的帳表、帳帳、賬證以及證證進行核對，從而找出疑點，發(fā)現(xiàn)問題。 土地增 值稅 （ 1）由于企業(yè)財務人員對該稅種如何計算繳納知之甚少，同時主觀上也存在不愿繳納的意識，企業(yè)大部分未繳納土地增值稅。 土地使用稅 （ 1）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未辦理土地使用證前自行核定土地面積，并按自行核定的面積繳納土地使用稅，加之稅務機關(guān)在這一點上認識不清，從而造成少繳稅款。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花（萬分之五稅率）還是按購銷合同貼花（萬分之三稅率），各地執(zhí)行不一。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。 利用關(guān)聯(lián)關(guān)系增加費用開支，轉(zhuǎn)移利潤。檢查中發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度不健全，賬務混亂，不遵循收入與成本費用配比原則，隨意多轉(zhuǎn)成本費用現(xiàn)象比較普遍，所采取的手段也不盡相同。如一些房地產(chǎn)企業(yè)將早期購買土地掛在帳外，等到土地開發(fā)時，再將所開發(fā)的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬，從而虛增開發(fā)成本，少繳企業(yè)所得稅。如一些房地產(chǎn)企業(yè)每月支付的水電費、停車費等票據(jù)中是 自制票據(jù)；一些開發(fā)企業(yè)虛構(gòu)虛假的施工合同，從地稅窗口騙開建安發(fā)票虛增開發(fā)成本，有些白條列支成本現(xiàn)象比較嚴重。在申報企業(yè)所得稅時，對此類支出不作調(diào)整，從而少繳企業(yè)所得稅。 把有限額支出的業(yè)務招待費、廣告費、工資等支出計入其它沒有限額支出的項目，從而逃避個人所得稅和企業(yè)所得稅。因為建筑施工企業(yè)大多在施工地稅務機關(guān)代開發(fā)票，在施工地完稅，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行到稅務機關(guān)代開無真實交易的建筑業(yè)發(fā)票同正常的施工企業(yè)的代開發(fā)票混在一起，稽查人員無法分清其中真?zhèn)巍? 以地換房、以房抵頂工程款等業(yè)務不做銷售處理，偷逃營業(yè)稅及附加。 利用往 來帳少記收入。例如檢查中發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把用于樣品的樣板間視同未銷售商品，沒有一戶因建造使用樣板間而繳營業(yè)稅。 直接將開發(fā)產(chǎn)品通過 “ 利潤分配 ” 科目分配給股東或者將已開發(fā)的商品房用于樣品、對外投資、抵償債務或者換取其他單位非貨幣性資產(chǎn)而不視同銷售申報繳納營業(yè)稅及附加，在計算所得稅時也未將其視同銷售收入作納稅調(diào)整。按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定； “ 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費費用。但從稅法角度看，企業(yè)把房屋產(chǎn)權(quán)過戶給了自然人，并收到首付款和銀行按揭款，應確認收入實現(xiàn)應申報繳納稅款。在已經(jīng)稽查的開發(fā)企業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在企業(yè)利用自己的員工到銀行辦理假按揭，套取銀行信用的現(xiàn)象，這給稅務機關(guān)稅收征管帶來諸多困惑。我們在對 A房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時發(fā)現(xiàn) “ 遞延稅款 ” 科目 上以前年度計提的營業(yè)稅長期掛在該科目下不及時上交，企業(yè)取得定金預售款未按照稅法規(guī)定期限繳納營業(yè)稅，而是等收入全部實現(xiàn)并移交房產(chǎn)時確認收入，從而造成營業(yè)稅的納稅時間與稅法規(guī)定不符。但在商品房出售前納稅確有困難的，啟用土地是否予以緩征、減征、免征照顧的，可由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關(guān)根據(jù)從嚴的原則，結(jié)合具體情況定。但對出售前已經(jīng)使用或者出租的商平房應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 在抵押期間不征土地增值稅，以抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，則屬于土地增值稅征稅范圍。 在兼并中對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，暫免征收土地增值稅征稅。 合作建房建成后自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于土地增值稅征稅范圍。但是，投資、聯(lián)營企業(yè)若見上述房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓，則屬于土地增值稅征稅范圍。 （四）土地增值稅 以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營。 （ 8）折舊。 （ 7）廣告費和業(yè)務宣傳費。 （ 6）成本對象報廢或毀損損失。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除， 提取的維修基金不得扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。下列項目按以下規(guī)定進行扣除： （ 1）銷售成本。 關(guān)于成本和費用的扣除問題 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。 關(guān)于代建工程和提供勞務的收入確認問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建