【正文】 　　5．土地利用因素?！　?．面積因素?！　。ㄈ﹤€別因素　　1．位置因素?！　。?）規(guī)劃限制。　?。?）公用設施完備度?！　。?）交通便捷度?！　。?）其它因素?！　。?）環(huán)境優(yōu)劣度?！　。ǘ﹨^(qū)域因素　　1．影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素　?。?）商業(yè)繁華程度。　　3．經濟因素。三、土地資產價格體　?。ㄒ唬┗鶞实貎r　?。ǘ硕ǖ貎r　　（三）土地使用權出讓底價　?。ㄋ模┺D讓價格　　（五）出租價格四、土地資產價格的特點　?。ㄒ唬┩恋貎r格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產成本決定　　（二）土地價格六要由土地的需求決定　?。ㄈ┩恋貎r格具有明顯的區(qū)域性　?。ㄋ模┩恋貎r格的上漲性五、影響地產價格的因素　?。ㄒ唬┮话阋蛩亍　?．行政因素?！　?．經濟地理位置的可變性?！　?．土地的不可替代性?！　?．土地空間位置的固定性。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉移的自然屬性；土地的經濟特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關生產力和生產關系方面的特性?！　?．按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。　　3．權歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。二、土地的分類及其特性　　1．按社會經濟用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。土地使用權屬于無形資產范疇，但它又是無形資產中的對物產權?！　±耗炒u混結構單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物價格。　　由于建筑物殘余估價法屬于收益法中的一種，此法的運用要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產才能運用建筑物殘余估價法，另外，運用建筑物殘余估價法還要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)?！　。﹤€別因素的修正　　　個別因素是指形成個別房地產價格的內在因素，以房地產本身的物理性質為基礎，是決定相同區(qū)域房地產出現(xiàn)差異的依據(jù)?！　〕墒於刃拚姆椒ㄊ鞘紫纫页鼋灰讓嵗痛缹ο笾g環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對象達到交易實例同等環(huán)境成熟程度所需時間，然后以交易實例價格乘以復利率的折現(xiàn)值即可?！　^(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：　　雙百分制比較法。　　利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：估價期日價格=調整系數(shù)*交易日期價格房地產價格指數(shù)是指房地產在不同時期價格的漲落程度，不是任何類型的房地產價格指數(shù)都可以采用的，采用的價格指數(shù)必須是與待估房地產類似的房地產價格指數(shù)?！　?．驗證資料的準確性?！　。?）以購買房地產者的身份直接向當事人收集租售實例資料?！　。?）查閱各種報刊、雜志、年鑒上有關的信息、廣告。　?。ㄒ唬┵Y料收集　　1．收集途徑。該基準價格每年修訂一次，年年公布，作為房產和地產的評估依據(jù)，把待估房產和地產與標準房產和地產對照，從中查出與待估房產和地產相對應的價格，再作必要的調整，修正成待估房地產的價格?！　。ㄒ唬┙灰讓嵗容^法（直接法）　　此法以待估的房地產狀況為基準，在市場上找到相類似房地產的交易實例作為參照物，將交易實例房地產與待估房地產的各項狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調整，將交易實例的價格修正成待估房地產的價格?！　〈朔ǜm用于房地產出售、購置、投資決策等經濟行為?！　?．交易應具有透明性、公平性和有效性。　　2． 選擇的交易實例與待估房地產具有較好的可比性，如用途、結構類型、裝修標準、建材質地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產權性質等方面要相同或相似。對于交易實例少、房地產市場產易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。若想單獨評估房屋建筑物的自身價格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價格后，再運用合理的方法單獨評估土地價值，然后進行軋差得出建筑物的價值。這里所提及的類似房地產是指其用途、建筑結構、所處地區(qū)相同或相似的房地產。所以，在測算建筑物經濟性貶值時，可參照下列公式進行：經濟性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產收益率或： 式中：——第i年的建筑物年收益凈損失額；　r——折現(xiàn)率；　n——預計建筑物收益損失持續(xù)的時間，通常以年為單位。五、建筑物的經濟性貶值的分析測算　　建筑物的經濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比例部分所形成的價值損失，也是建筑物的一種功能性貶值?！　〗ㄖ锏脑O計以及結構上的缺陷，將導致建筑物不能充分發(fā)揮其應有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。關于建筑物用途及使用強度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當于建筑物所占用土地的現(xiàn)實用途與其最佳使用之間的價值差。但是，在資產評估中，土地使用權的評估通常造成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。　　建筑物用途與強度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言的。成新率=結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B　　式中：G——結構部分的評分修正系數(shù)；　　　　　S——裝修部分的評分修正系數(shù)；　　　　　B——設備部分的評分修正系數(shù)。房屋的結構構件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。房屋的結構構件、裝修、設備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進行大修或翻建。房屋的結構件、裝修、設備有部分損壞或變形、老化，需進行中、大修理。房屋的結構件、裝修、設備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。房屋的結構、構件、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好。根據(jù)上述標準，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個等級?！　。ǘ┐蚍址ā　〈蚍址ㄊ侵冈u估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率?！　。ㄒ唬┦褂媚晗薹ā　∈褂媚晗薹ㄊ侵咐媒ㄖ锏膶嶋H已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率?！　τ诙ɑ鶅r格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：　　對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：　　式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。在具體測算綜合價格指數(shù)時，還應注意統(tǒng)計資料中的年度價格指數(shù)是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)。該指標可向統(tǒng)計部門調查取得。這種方法一般只限用于單位價值小、結構簡單，以及運用其它方法有困難的建筑物的重置成本估算。　　（三）價格指數(shù)調整法　　價格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產值價格指數(shù)或其它相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。主要原因是：　　（1）由于技術進步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價廉質優(yōu)的材料代替；　?。?）設計或結構改進、項目工程量發(fā)生變化；　?。?）材料價格和費用項目、收費標準發(fā)生變化。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預決算方法，在計算工程量基礎上按現(xiàn)行工程預算價格和費率，編制工程預算書，再按現(xiàn)行標準計算間接成本，從而計算出建筑物重置成本。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預決算價格比較，求出一個調整系數(shù)，推算出其它楨、相似建筑物的重置成本?！　☆A決處調整法主要適用于用途相同、結構相同且數(shù)量較多的建筑物評估。由于預決算高速法是以待估建筑物預決算資料中的工程量為基礎進行現(xiàn)行價格的調整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。計算出重置基價后，應計加附加稅費。最后，將上述直接費、間接費、其它間接費、利潤、稅金相加即為重置基價。通?？梢罁?jù)當?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費率計算，即：調整后的其它直接費=工程決算直接費評估基準日其它直接費取費標準　?。?）計算重置基價。地材價差額可依據(jù)當?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價格指數(shù)計算： 　（3）人工費和機械調整費。即鋼材、木材和水泥價格調整進行?！　。ㄒ唬╊A決算調整法　　1．項目決算與重置價值的聯(lián)系。　　　　3．計算資金投入時，通常按建設期內均勻投入進行測算。　　　　1．資金成本計算時建設工期是指政黨建設條件下，完成整個建設項目的合理工期。　?。ㄎ澹┖侠砝麧橾　　應該注意的是在計算工業(yè)用廠房時一般不考慮合理利潤。　?。ㄒ唬┣捌谫M用　　（二）建筑安裝工程費　　一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等。　　通?？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價值量大的重點建筑物作為重點勘察對象，進行詳細分析和測算，其余建筑物可參照其進行修正，得出評估值。五、建筑物的評估程序　?。ㄒ唬┟鞔_評估目的　?。ǘ┵Y料準備　?。ㄈ蕚溆嘘P文件　?。ㄋ模┵Y產評估明細表的準備　?。ㄎ澹┰u定測算　?。┐_定評估結果，撰定評估說明或評估報告第二節(jié) 建筑物評估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、 供需原則四、 房地合一原則第三節(jié) 建筑物評估的成本法　　建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮?！　?．供需狀況?！　?．產權?！　?．新舊程度?！　?．環(huán)境優(yōu)劣的影響?！　。ǘ┙ㄖ锕δ堋⒂猛炯霸u估方法　　建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權年限的限制。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經濟壽命年限，在用成本法進行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進行計算。而且國家還規(guī)定，在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建筑物、其它附著物所有權由國家無償取得。因此， 為了準確客觀地評價地產價值和建筑物價值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估。在企業(yè)核算和房地區(qū)產業(yè)務中，往往把征用土地費或開發(fā)費用核算在建筑物價格中，因此，建筑物價格中通常隱含地價。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。是指工業(yè)生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物?！　。ǘ┌捶课萁ㄖ锸褂霉δ芊诸悺　〗ㄖ锇词褂霉δ軇澐譃閮纱箢?，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物?！　。?）磚木結構?！　?．混合結構?！　。ㄒ唬┎豢晌灰菩浴　。ǘ┊a權邊界復雜性　　（三）功能變異性二、 建筑物的分類　?。ㄒ唬┌捶课莩兄亟Y構分類　　1．鋼結構。房屋建筑基本組成有基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構?！　?．交易動機及背景　　3．交易數(shù)量　?。ㄈr間因素　?。ㄋ模┑赜蛞蛩氐谒恼?建筑物評估第一節(jié) 建筑物評估的特性一、 建筑物及其特性　　建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分房屋和構筑物兩大類?！　?．設備的實體狀態(tài)?！　?．設備的安裝方式?！　?．設備制造廠家。一、 市場法評估的基本步驟　?。ㄒ唬υu估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料　?。ǘ┻M行市場調查，選取市場參照　?。ㄈ┮蛩乇容^　?。ㄋ模┯嬎阍u估值 二、比較因素　　機器設備的比較因素包括：個別因素、交易因素、地域因素、時間因素四大類。　　則： 第四節(jié) 機器設備評估中的市場法　　機器設備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據(jù)市場上類似設備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法。使用規(guī)模經濟效益指數(shù)法求其經濟性貶值率。目前，由于新發(fā)動機產品的出現(xiàn)，市場對老產品的需求減少?！　±耗嘲l(fā)動機專用生產線，原設計生產能力為25000臺/年?！　τ谑找媛氏陆狄鸬慕洕再H值，我們首先預測未來因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年的損失額折現(xiàn)，計算貶值額?！　?．確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據(jù)設備的現(xiàn)狀，評估人員預計該電焊機尚可使用10年，則：　　每年的超額運營成本==3000元　　3．計算凈超額運營成本：如所得稅按33%計算，則，　　稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本（1—所得稅）=3000（1—33%）=2010元　　4．確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%，,則, 　　　 =　 =12350元 　　該電焊機由于超額運營成本引起的功能性貶值為12350元。　　1．分析比較被評估機器設備地超額運營成本因素；經分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起超額運營成本的因素主要為老產品的能耗比新產品高。　　計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：　　1分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；　　2確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；　　3．計算凈超額運營成本；　　4．確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值?！　?．超額運營成本是由于新技術的發(fā)展，使得新設備在運營費用低于老設備。　?。ǘ┕δ苄再H值　　設備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運營成本兩方面。　　3．技術鑒定法。有些損耗盡管也是可以修復的?！　∈褂眠@種方法評估人員要注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗?！　τ行┰O備其使用壽命是以其工作量來衡量的，上述兩個公式可演變成：　　貶值率=已使用量/總使用量　　貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）　　2．修復費用法