【正文】 的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅；車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）費(fèi)率四、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算:　　機(jī)器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。　?。ㄒ唬?shí)體性貶值　　也稱有形損耗。它是指設(shè)備由于運(yùn)行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕，造成設(shè)備實(shí)體形態(tài)被損耗，引起的貶值。　　確定設(shè)備實(shí)體性貶值，通常有以下幾種方法?！　?年限法　　貶值率=已使用年限/耐用年限　　成新率=剩余加權(quán)可使用年限/（剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限）　　評(píng)估人員在使用年限法時(shí)應(yīng)該注意：　?。?）計(jì)折舊年限與設(shè)備的耐用年限是不同，評(píng)估人員不可經(jīng)使用會(huì)計(jì)折舊年限作為設(shè)備的使用壽命?！　。?）使用上述兩個(gè)公式都要注意設(shè)備的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的計(jì)算口徑必須一致，如果按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限?！　。?）判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。　　對(duì)有些設(shè)備其使用壽命是以其工作量來(lái)衡量的，上述兩個(gè)公式可演變成：　　貶值率=已使用量/總使用量　　貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）　　2．修復(fù)費(fèi)用法。這種方法的使用前提是設(shè)備的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于修復(fù)實(shí)體性損耗的費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。　　使用這種方法評(píng)估人員要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。這里所說(shuō)的可補(bǔ)償性損耗，是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。有些損耗盡管也是可以修復(fù)的。但是從經(jīng)濟(jì)上來(lái)講是不劃算的?！　?．技術(shù)鑒定法。這種方法是通過(guò)評(píng)估人員對(duì)設(shè)備各組成部分的技術(shù)鑒定，判斷設(shè)備的各種損耗，并與新資產(chǎn)進(jìn)行比較，折合成一個(gè)百分比，確定設(shè)備的實(shí)體性貶值率?！　。ǘ┕δ苄再H值　　設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面?！　?．超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。　　2．超額運(yùn)營(yíng)成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來(lái)超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值?！　∮?jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟如下：　　1分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；　　2確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；　　3．計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；　　4．確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。　　例：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。　　1．分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備地超額運(yùn)營(yíng)成本因素；經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺(tái)老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度?！　?．確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，則：　　每年的超額運(yùn)營(yíng)成本==3000元　　3．計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：如所得稅按33%計(jì)算，則，　　稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本（1—所得稅）=3000（1—33%）=2010元　　4．確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%，,則, 　　　 =　 =12350元 　　該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值為12350元。　?。ㄈ┙?jīng)濟(jì)性貶值　　機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值?！　?duì)于收益率下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們首先預(yù)測(cè)未來(lái)因收益率下降造成的收益損失額，然后對(duì)每年的損失額折現(xiàn)，計(jì)算貶值額。對(duì)于設(shè)備開(kāi)工不足引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們可將其閑置的生產(chǎn)能力視為一種過(guò)剩?！　±耗嘲l(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺(tái)/年。該生產(chǎn)線至今已使用10年，根據(jù)其實(shí)體狀態(tài)判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求減少。造成開(kāi)工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的的實(shí)際產(chǎn)量為15000對(duì)。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率?！　「鶕?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?！　t： 第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的市場(chǎng)法　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法，也稱為市場(chǎng)比較法，這種方法是根據(jù)市場(chǎng)上類似設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物各種因素的分析比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法?！　∈褂檬袌?chǎng)法的條件是必需存在具有可比性的市場(chǎng)參照物。一、 市場(chǎng)法評(píng)估的基本步驟　?。ㄒ唬?duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料　?。ǘ┻M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照　?。ㄈ┮蛩乇容^　?。ㄋ模┯?jì)算評(píng)估值 二、比較因素　　機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素四大類?！　。ㄒ唬﹤€(gè)別因素　　1．設(shè)備規(guī)格型號(hào)?！　?．設(shè)備制造廠家?！　?．設(shè)備的役齡?！　?．設(shè)備的安裝方式。　　5．設(shè)備的附件?！　?．設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)?！　。ǘ┙灰滓蛩亍　?．市場(chǎng)狀況?！　?．交易動(dòng)機(jī)及背景　　3．交易數(shù)量　?。ㄈr(shí)間因素　?。ㄋ模┑赜蛞蛩氐谒恼?建筑物評(píng)估第一節(jié) 建筑物評(píng)估的特性一、 建筑物及其特性　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂(lè)等各種活動(dòng)的場(chǎng)所；構(gòu)筑物是相對(duì)房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。　　由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面。　?。ㄒ唬┎豢晌灰菩浴　。ǘ┊a(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性　?。ㄈ┕δ茏儺愋远?建筑物的分類　?。ㄒ唬┌捶课莩兄亟Y(jié)構(gòu)分類　　1．鋼結(jié)構(gòu)?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！　?．混合結(jié)構(gòu)?！　。?）磚混結(jié)構(gòu)?！　。?）磚木結(jié)構(gòu)。　　4．其它結(jié)構(gòu)。　?。ǘ┌捶课萁ㄖ锸褂霉δ芊诸悺　〗ㄖ锇词褂霉δ軇澐譃閮纱箢?，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。　　1． 工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物?！　?． 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。三、 建筑物價(jià)值的內(nèi)涵特點(diǎn)　　建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開(kāi)發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。從資產(chǎn)評(píng)估的角度來(lái)看，由于房屋建筑物和土地的價(jià)格運(yùn)動(dòng)具有較大的差異，土地價(jià)格會(huì)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及開(kāi)發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價(jià)格則因使用會(huì)貶值。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開(kāi)，針對(duì)其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評(píng)估?！　。ㄒ唬┙ㄖ锂a(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約　　按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：　?。?）居住用地70年；　?。?）工業(yè)用地50年；　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；　　（5）綜合或其它用地50年。而且國(guó)家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。　　在評(píng)估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評(píng)估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因?yàn)樵诜康胤蛛x評(píng)估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評(píng)估中予以充分考慮。而對(duì)于劃撥用土地上的建筑物評(píng)估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)劃撥具有無(wú)償性、無(wú)期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點(diǎn)?！　。ǘ┙ㄖ锕δ?、用途及評(píng)估方法　　建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。四、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素　　1．物理因素?！　?．環(huán)境優(yōu)劣的影響?！　?．經(jīng)濟(jì)地理因素?！　?．新舊程度。　　5．用途?！　?．產(chǎn)權(quán)?！　?．政策因素?！　?．供需狀況?！　?．其它。五、建筑物的評(píng)估程序　?。ㄒ唬┟鞔_評(píng)估目的　?。ǘ┵Y料準(zhǔn)備　　（三）準(zhǔn)備有關(guān)文件　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的準(zhǔn)備　?。ㄎ澹┰u(píng)定測(cè)算　?。┐_定評(píng)估結(jié)果，撰定評(píng)估說(shuō)明或評(píng)估報(bào)告第二節(jié) 建筑物評(píng)估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、 供需原則四、 房地合一原則第三節(jié) 建筑物評(píng)估的成本法　　建筑物評(píng)估的成本法建筑物評(píng)估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來(lái)考慮。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況。　　通?？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑物作為重點(diǎn)勘察對(duì)象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測(cè)算，其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評(píng)估值。建筑物評(píng)估中的成本法主要涉及到四個(gè)基本要素，即建筑物的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值?！　。ㄒ唬┣捌谫M(fèi)用　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)　　一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、定編費(fèi)、稅金等?！　。ㄈ┢渌M(fèi)用　?。ㄋ模╅g接費(fèi)用　　在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤(rùn)計(jì)算在內(nèi)?！　。ㄎ澹┖侠砝麧?rùn)]　　應(yīng)該注意的是在計(jì)算工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤(rùn)?！　。?資金成本　　資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測(cè)算的建筑期利息?！　　　?．資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。　　　　2．建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同為年或同為月?！　　　?．計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測(cè)算?！　。ㄆ撸┩顿Y方向調(diào)節(jié)稅二、建筑物重置成本核算估算方法　　測(cè)算建筑物重置成本有許多方法，在具體評(píng)估過(guò)程中，經(jīng)常采用的是預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、指數(shù)調(diào)整法等。　?。ㄒ唬╊A(yù)決算調(diào)整法　　1．項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系?！　∵\(yùn)用預(yù)決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價(jià)，高速的內(nèi)容和要點(diǎn)如下：　?。?）三材差價(jià)。即鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行。　?。?）地材價(jià)差額。地材價(jià)差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價(jià)格指數(shù)計(jì)算： 　（3）人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：　　機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門(mén)發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即： 調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)　?。?）其它直接費(fèi)調(diào)整。通?？梢罁?jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算，即：調(diào)整后的其它直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評(píng)估基準(zhǔn)日其它直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　?。?）計(jì)算重置基價(jià)。首先計(jì)算出高速后的工程直接費(fèi)，即：工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+高速后的其它直接費(fèi)　　其次，在計(jì)算出工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按當(dāng)建筑工程定額管理部門(mén)規(guī)定的間接費(fèi)、其它間接費(fèi)、稅金、利潤(rùn)。最后，將上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、其它間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金相加即為重置基價(jià)?！　。?）計(jì)算重置成本。計(jì)算出重置基價(jià)后，應(yīng)計(jì)加附加稅費(fèi)?！　?．預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍。由于預(yù)決算高速法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整而確定評(píng)估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。用預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料?！　☆A(yù)決處調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估?？梢酝ㄟ^(guò)選擇若干有代表性的典型建筑物按此法評(píng)估得出重置成本。然后以估測(cè)出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預(yù)決算價(jià)格比較，求出一個(gè)調(diào)整系數(shù)，推算出其它楨、相似建筑物的重置成本。　?。ǘ┲鼐庮A(yù)算法 　　重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評(píng)估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計(jì)算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率，編制工程預(yù)算書(shū)，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，從而計(jì)算出建筑物重置成本。其計(jì)算公式如下：　　用重編預(yù)算法計(jì)算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。主要原因是：　?。?）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料代替；　?。?）設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項(xiàng)目工程量發(fā)生變化；　?。?）材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物?！　。ㄈ﹥r(jià)格指數(shù)調(diào)整法　　價(jià)格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其它相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法?！　r(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足，應(yīng)盡量控制其使用范圍。這種方法一般只限用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及運(yùn)用其它方法有困難的建筑物的重置成本估算。　　建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價(jià)格變化趨勢(shì)的一個(gè)綜合性指標(biāo)。該指標(biāo)可向統(tǒng)計(jì)部門(mén)調(diào)查取得。由于統(tǒng)計(jì)資料中的價(jià)格指數(shù)是年度價(jià)格指數(shù)，而待估建筑物可能是許多年以前建成的，因此，需要計(jì)算出待估建筑物竣工年度至評(píng)估基準(zhǔn)日的綜合價(jià)格指數(shù)。在具體測(cè)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，還應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)資料中的年度價(jià)格指數(shù)是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。不同性質(zhì)的價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)方法有所不同?！　?duì)于定基價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：　　對(duì)于環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：　　式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)?！　r(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價(jià)格指數(shù)　　三、建筑物有形損耗率及成新率的測(cè)算　　建筑物有形損耗率或成新率的測(cè)算主要采用使用年限法和打分法。　?。ㄒ?