【正文】 區(qū)域市場項目配套設(shè)施狀況－1：區(qū)域市場項目主要樓宇配套物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供暖系統(tǒng)電梯供電系統(tǒng)歐園擅長于普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)，價格合理。公司的經(jīng)營活動以物業(yè)管理為主，同時開展電梯安裝保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備維修、二次供水設(shè)施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設(shè)計、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營。深圳市中海物業(yè)管理有限公司是駐香港中資上市公司中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨立法人資格的企業(yè)。同時，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問的小區(qū)物業(yè)管理公司在運行之后的半年內(nèi)通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國范圍擴(kuò)展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國性知名物業(yè)管理企業(yè),將運用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理部的過往業(yè)績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。說其重要是因為物業(yè)管理部占據(jù)著一個龐大的物業(yè)管理市場,說其特殊是因為它的運做模式已接近一個公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧的原則。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗的同時,注重將其與我國國際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營管理過程中不斷進(jìn)行深入探索與開拓,從而進(jìn)一步形成一套獨特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。1998年,國貿(mào)中心在國家工商局注冊成立了全資子公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會化、專業(yè)化做出貢獻(xiàn)。北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業(yè)管理項目以來,經(jīng)過6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。戴德梁行梁振英測量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問公司英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。通過實施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國際級的ISO9002或國內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。而在內(nèi)部管理運作上強調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。該公司于1988年開始開拓國內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專誠為國內(nèi)客戶提供服務(wù)。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊,專長負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗,于1998年取得了國際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書,1999年取得了國際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧問行,歷史悠久,信譽卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。注：特約性服務(wù)費用應(yīng)由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費。：物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點，具有很強的市場競爭力。北歐印象北京新起點物業(yè)管理有限公司精圖雅苑百事物業(yè)豐益城市花園（二期）豐臺城建物業(yè)管理有限公司立恒名苑自管經(jīng)營蓮馨嘉園自管華源新第華能物業(yè)蓮香園北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司鼎恒新星開發(fā)商下屬公司盛榮嘉園中視實業(yè)發(fā)展有限公司1盛鑫嘉園中盛鑫物業(yè)西環(huán)景苑中鐵平安信德新時代北京東方宏德投資顧問有限公司莊維花園莊維物業(yè)依蓮軒自管蝶翠華庭待定麗陽四季中鐵太平朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開發(fā)商下屬）為了實現(xiàn)物業(yè)管理的高性價比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問的方式。該區(qū)域的購房者價格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點，具有很強的競爭力。購房者會懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。鑒于本項目的實際情況：1）目標(biāo)客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平?！拔飿I(yè)收費難”主要是因為很多業(yè)主沒有從根本上認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，而并非無力承擔(dān)。根據(jù)市場調(diào)研報告表明（），本案周邊現(xiàn)有項目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來經(jīng)營管理的方式，少數(shù)采取了開發(fā)商自管的方式。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開發(fā)的樓盤的賣點主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價格（%）、戶型（%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點。2郵局300合計800E、戶外健身配套健康步道兒童游樂園隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米。序號名稱面積（平米）備注1大型綜合性超市1000設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。2幼兒園1000合計1500C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢，按照設(shè)計公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。C、教育本項目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。序號名稱面積(平米）功能備注1門廳200接待登記，物品保管可適當(dāng)合并100等候休息100咖啡廳100茶室2診所500門診部100醫(yī)藥店3社區(qū)服務(wù)中心300社區(qū)綜合服務(wù)方便生活4社區(qū)管理中心100業(yè)主管理委員會300物業(yè)管理辦公200社區(qū)之家5青少年之家400書籍閱覽培訓(xùn)豐富文化生活6棋牌室200象棋、圍棋、橋牌、麻將等7健身中心400器械健身200健身訓(xùn)練室200桑拿鄰近游泳池及淋浴間200淋浴鄰近泳池200乒乓球室200臺球室700室內(nèi)游泳館500保齡球場可適當(dāng)設(shè)置一些娛樂設(shè)施，例如電子游戲、康樂健身等100壁球場300籃球場三者設(shè)置在一處，可合并使用300羽毛球場（網(wǎng)球場）50更衣室男部50更衣室女部8多功能廳200開會、影視、舞廳、卡拉OK作為文化娛樂場所9老年人活動中心200老年人娛樂活動10預(yù)留備用400將來功能增加合計6800附：根據(jù)規(guī)范計算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。項目周邊大眾體育運動和文化娛樂設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個完善的大型綜合性會所，以滿足業(yè)主對現(xiàn)代生活的需要。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合通過設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。一期開發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實現(xiàn)。北歐印象√√√√√√√√精圖雅苑豐益城市花園（二期）√√√立恒名苑√√√√√√√√√蓮馨嘉園√√√華源新第√√翠微生活蓮香園√√√√√√√榮豐2008√√√√√√√√√√√√√√鼎恒新星盛榮嘉園√√馨蓮茗苑盛鑫嘉園√√√√√√√√√√西環(huán)景苑萬方苑√信德新時代√√√√√√√√√莊維花園√√√√√√√√√依蓮軒蝶翠華庭√√√√√√√√√√√√√√國電中興嘉園頤源居(三期)√√√√√√√√恒華國際√√√√新世華苑√√√√√√√√麗陽四季朗琴園（二期）√√√√√√，可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套：A、內(nèi)外相結(jié)合針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設(shè)施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強,以彌補周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設(shè)施是本項目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點。本項目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。因此本項目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。透視本項目調(diào)研報告()，發(fā)現(xiàn)本案周邊競爭項目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設(shè)施的項目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。對于工作強度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項目品質(zhì)和檔次的首要因素。在費用、時間等方面上給予設(shè)計人員更多的空間?？煽紤]聘請富有經(jīng)驗的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。淡雅的外立面顏色與造型D、空間及其組合建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。C、色彩根據(jù)本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。B、材質(zhì)在北京地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置實現(xiàn)對稱和均衡風(fēng)格設(shè)置虛實對比和節(jié)奏感確定尺度、比例和模數(shù)A、立面建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。本項目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架。本項目建議采用：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步以及消費需求的多元化，住宅風(fēng)格也會日益多樣化。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，