【正文】 ? 招商資本的合作問(wèn)題。? 對(duì)在農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)中安排休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地性質(zhì)部分發(fā)生改變問(wèn)題的政策支持與指導(dǎo)。? 制定資金運(yùn)用和管理方案內(nèi)容包括：資金分期投入規(guī)劃、現(xiàn)金流量測(cè)算、投資流量測(cè)算、資金效益評(píng)價(jià)、資金運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范等。? 制定土地分期出讓的渠道策略制訂兩套以上土地分期出讓的方式、途徑和渠道策略。? 制訂土地分期出讓的產(chǎn)品策略確定土地分期出讓的地塊、規(guī)模、時(shí)機(jī)、順序等組合策略。 第三階段：制訂地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略階段的主要工作結(jié)合項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)有土地資源狀況，確定分期開(kāi)發(fā)方案，并進(jìn)行比較和選擇。? 典型案例研究總結(jié)國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與定位的典型案例，并進(jìn)行比較分析。? 地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展分析通過(guò)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況的研究和分析，采用戰(zhàn)略分析的相關(guān)方法，得出影響羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)土地運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素。23 第二階段：戰(zhàn)略規(guī)劃階段的主要工作結(jié)合內(nèi)外資源，對(duì)項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展模式與發(fā)展能級(jí)進(jìn)行定位，并在此基礎(chǔ)上，制訂發(fā)展戰(zhàn)略。? 土地價(jià)值評(píng)估收集分析羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)土地本身以外的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等方面影響地價(jià)的資料，作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價(jià)格及決定估價(jià)額的基礎(chǔ)；并收集分析土地開(kāi)發(fā)及建筑成本資料、收益及費(fèi)用資料、還原利率資料、市場(chǎng)交易資料等基礎(chǔ)資料，進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估。? 土地資源需求分析采用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析的方法，從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群角度對(duì)羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)現(xiàn)有四大功能園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和功能表達(dá)細(xì)化，并對(duì)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第一階段：地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估階段的主要工作本部分將從地產(chǎn)資源梳理入手，盤點(diǎn)羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資源條件，及園區(qū)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的需求情況，對(duì)土地資源進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，即要摸清地產(chǎn)業(yè)可開(kāi)發(fā)利用的家底情況，又要得出土地的升值空間。第三階段：地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略制定根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃的目標(biāo)，確定地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的分期運(yùn)營(yíng)地塊的規(guī)模、時(shí)序等，并制定相應(yīng)的土地運(yùn)營(yíng)策略。第一階段：地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估從土地分塊分等價(jià)值評(píng)估入手，借助 GIS 等分析工具，了解現(xiàn)有土地的詳細(xì)信息；分析集團(tuán)地產(chǎn)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不同時(shí)期地產(chǎn)板塊對(duì)其他相關(guān)板塊需求的支撐，找到地產(chǎn)板塊和各目標(biāo)板塊的結(jié)合點(diǎn)；根據(jù)用地性質(zhì)不同，將現(xiàn)有及未來(lái)可能存在的土地資源放在時(shí)間軸上，以期明晰在不同階段土地經(jīng)營(yíng)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作路徑及內(nèi)容 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段工作目標(biāo)基于對(duì)羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃的初步梳理，以及羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展思考的理解，羅豆現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村示范區(qū)地產(chǎn)業(yè)將大有可為。這將是現(xiàn)有 XX 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的兩倍。從近 2022 年2022 年分季度的情況來(lái)看，固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度波動(dòng)幅度大，但都在 40％附近（見(jiàn)下表） 。2022 年海南主要市縣國(guó)民收入總值排名排名 市（縣） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 比上年增長(zhǎng)（％）1 ?？谑? 2 三亞市 3 洋浦 /4 儋州市 5 XX 市 ? 現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)? 觀光農(nóng)業(yè)? 海岸休閑農(nóng)業(yè)? 生態(tài)居民社區(qū)? 農(nóng)海產(chǎn)品加工? 旅游設(shè)施? 休閑設(shè)施? 生活設(shè)施? 制成品物流? 建筑與道路? 休閑品配套? 居民消費(fèi)者? 休閑消費(fèi)者? 健康保養(yǎng)者? 國(guó)外觀光客206 瓊海市 7 東方市 8 澄邁縣 9 萬(wàn)寧市 10 臨高縣 ? 初步的預(yù)測(cè)1995 年以來(lái)，海南省固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度在逐年降低。占海南省全年生產(chǎn)總值 億元的％。2022 年羅豆農(nóng)場(chǎng)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5785 萬(wàn)元，勞均收入 6578 元，人均收入 3042 元。XX 具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力。? 爭(zhēng)取用三到五年內(nèi)完成羅豆生態(tài)休閑示范區(qū)的全國(guó)性品牌推廣，進(jìn)而借助國(guó)內(nèi)消費(fèi)效應(yīng)進(jìn)行國(guó)際消費(fèi)者公關(guān)，爭(zhēng)取在十年內(nèi)建成具有世界吸引力且具有獨(dú)特生活休閑特色的“東方夏威夷” 。這需要 XX 集團(tuán)通過(guò)以地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，盡快學(xué)習(xí)掌握整合政府、資本、媒體等多種資源的本領(lǐng)，通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)主體的管理水平，打造綜合運(yùn)營(yíng)資源的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 打造基于地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的綜合發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力XX 集團(tuán)地產(chǎn)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)是毋庸置疑的。要研究最優(yōu)的資本運(yùn)營(yíng)手段擴(kuò)大資源整合發(fā)展的途徑，這是 XX 集團(tuán)在海南 XX 發(fā)展要重點(diǎn)解決的問(wèn)題之一。? 運(yùn)營(yíng)政策支持：目前省政府與當(dāng)?shù)卣毙枰Y，迅速提升 XX 及海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，這必然給予 XX 集團(tuán)在土地運(yùn)營(yíng)上較大的寬松度，XX 集團(tuán)必須考慮將政府的優(yōu)惠政策用好用足、在集團(tuán)發(fā)展上獲取更大利益，創(chuàng)建一條新的發(fā)展模式。? 運(yùn)營(yíng)主體身份：在政策支持的條件下，充分利用政策優(yōu)勢(shì)，組建 XX 集團(tuán)海南 XX 羅豆項(xiàng)目工作班子，從一個(gè)以地產(chǎn)業(yè)為主的運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以政策為指導(dǎo)，以 XX 特色資源為依托，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的地域規(guī)劃與建設(shè)綜合運(yùn)營(yíng)商。利用和改造淡水養(yǎng)殖場(chǎng)地設(shè)施，建設(shè)參與式休閑旅游點(diǎn)合理布局其中，必將形成一種新型休閑資源。 淡水養(yǎng)殖參與式休閑資源區(qū)：16淡水養(yǎng)殖在羅豆農(nóng)場(chǎng)已有一定基礎(chǔ)和規(guī)模的養(yǎng)殖項(xiàng)目，白鯧魚(yú)和羅非混養(yǎng)在這里已取得成功并顯示出較高的經(jīng)濟(jì)效益。到目前為止，農(nóng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)海灘涂養(yǎng)殖面積已達(dá) 5006 多畝，現(xiàn)在可供投資開(kāi)發(fā)的海灘涂還有 6000 多畝。這里風(fēng)浪小，海灘涂有機(jī)質(zhì)含量豐富，浮游生物繁衍量大，海水咸度適宜，眾多專家實(shí)地考察論證，均確認(rèn)這時(shí)里發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖的條件實(shí)乃得天獨(dú)厚。以上將使該區(qū)原生態(tài)資源大大增值。尤其是這里鄰近?？?，隨著?？谑朽徑貐^(qū)的相繼開(kāi)發(fā)，原生態(tài)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資源越來(lái)越少，城市居民回歸自然的消費(fèi)心理必然引致對(duì)有機(jī)綠色農(nóng)產(chǎn)品和原生態(tài)休閑旅游觀光的需求?，F(xiàn)在已發(fā)展蔬菜種植面積 6000 畝，全場(chǎng)可資開(kāi)發(fā)的瓜果蔬菜種植面積共計(jì)達(dá)近萬(wàn)畝。這里農(nóng)田設(shè)施比較完善，水源充裕，且平坦寬闊的耕地大多為潴育型水稻田，耕性良好，宜農(nóng)性廣，大力發(fā)展“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)實(shí)屬一大優(yōu)勢(shì)。擁有這些毗鄰城市、港口、機(jī)場(chǎng)的地理位置和十分便捷的交通、通訊設(shè)施，無(wú)疑是發(fā)展休閑業(yè)、旅游業(yè)的最佳區(qū)位。年均汽溫 24℃左右，月均氣溫最高的157 月均 ℃，最低的 1 月在 18℃以上，年降雨量 16001800mm。場(chǎng)部羅豆圩經(jīng)三江鎮(zhèn)沿海文高速公路南至 XX 市文城鎮(zhèn) 53 公里，西到?？谑?54 公里，距?？谑忻捞m機(jī)場(chǎng)28 公里。而面對(duì)目前?？诩捌溧徑貐^(qū)相繼開(kāi)發(fā)，耕地漸少，工業(yè)用地與日告緊的趨勢(shì)，這里的土地資源必將身價(jià)倍增。 示范區(qū)地產(chǎn)業(yè)擁有的資源分析? 現(xiàn)有土