【正文】 評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)金流量表。根據(jù)資金的時間價值原理，考慮項目整個計算期內(nèi)各年的效益與費(fèi)用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指標(biāo)； 財務(wù)評價 稅金計算1)各項銷售稅金及附加表 單位：萬元見附表22）土地增值稅 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)交納金額建設(shè)經(jīng)營期一年二年三年1銷售收入 2扣除項目金額以下4項之和 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項目?。ǎ╉椀?0% 3增值額（1）（2） 4增值率（3）/（2） 5增值稅率（4）《50%，取30%（4）》50%，取40%取30%0取30%取30%6速算扣除率同上取00取0取07土地增值稅(3)*(5) –(2)*(6) 損益表與靜態(tài)盈利分析1）項目損益表 單位：萬元見附表32）評價指標(biāo)A、全部投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、自有資金的投資利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 I=% 單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1年初期款累計 2本年借款 3本年應(yīng)計利息 4本年應(yīng)還本金 5年底還本付息 6年末借款累計 7銷售收入償還借款本息 計算依據(jù)一期（萬元）二期（萬元）合計（萬元）開發(fā)成本（1）~（6） （1）土地使用權(quán)出讓金 （2）前期工程費(fèi) （3）建安工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （5）開發(fā)期間稅費(fèi) （6）不可預(yù)見費(fèi)(2)~(4)*8% 開發(fā)費(fèi)用 （1）管理費(fèi)用(1)~(4)*3% （2）銷售費(fèi)用銷售收入*5% （3）財務(wù)費(fèi)用見還貸付息表 合計 第10章 項目財務(wù)評價1 費(fèi)用與效益相一致的原則。4）開發(fā)費(fèi)用項目計算依據(jù)一期二期合計管理費(fèi)用見管理費(fèi)用計算 銷售費(fèi)用銷售收入*5% 財務(wù)費(fèi)用見還貸付息表合計、投資計劃及借款利息1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道,一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括勘探、建設(shè)管理費(fèi)，招投標(biāo)管理費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，工程保險費(fèi)費(fèi)，設(shè)計費(fèi)，施工圖編制費(fèi)，竣工圖編制費(fèi)。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項目費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、土建及安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、建筑監(jiān)理費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期利息等。詳見銷售總收入預(yù)測表和銷售收入分批按比例預(yù)測表項目可銷售面積建議銷售單價銷售收入（萬元）住宅㎡6467元/㎡商鋪㎡18000元/㎡車庫765個12萬元/個9180合計見附表1第9章 項目總投資估算及資金籌措計劃1) 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；2) 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）；3) 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）；4) 長沙市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈長沙市建設(shè)項目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知；5) 湖南省發(fā)改委編制的《湖南省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》及《建設(shè)工程投資估算手冊》；6) 長沙市物價水平、長沙市室外配套工程費(fèi)用一般水平。 停車位定位本項目的停車位為地上和車庫，結(jié)合本項目區(qū)位地下車位價格取12萬元/個。A、高鑫巴比倫花園：總面積7萬平方米，總建筑面積25萬平方米，均價6400元/㎡B、高信向日葵：，6800元/㎡C、山水譽(yù)峰：，6900元/㎡3）區(qū)域因素比較表區(qū)域因素權(quán)重估價對象可比實(shí)例山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫周邊環(huán)境100999997配套設(shè)施1009798101地理位置10010097100小區(qū)環(huán)境100979898小區(qū)規(guī)模1009899101建筑規(guī)模100979896面積戶型1009798102工程質(zhì)量100969894交通便利程度1009997102樓宇素質(zhì)100979896比較結(jié)果11004）個別因素比較表個別因素權(quán)重估價對象可比實(shí)例山水譽(yù)峰高信向日葵高鑫巴比倫景觀條件10010099101社會環(huán)境10010099100距離市中心的情況10010097101商業(yè)的配套狀況1009897102教育設(shè)施1001019999臨近道路狀況10010099100面積大小規(guī)劃設(shè)計要求1009998100土地權(quán)利狀態(tài)100100100100利用現(xiàn)狀100969898地塊特征100979896比較結(jié)果11001）計算公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)2）求取交易情況修正系數(shù)交易情況無需修正，則交易情況修正系數(shù)山水譽(yù)峰： 100/100高信向日葵：100/100高鑫巴比倫：100/1003）因比較實(shí)例與待估對象的出讓年限、出讓時間非常接近，故不需要進(jìn)行年期修正。理性訴求樓書內(nèi)容：樓盤建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；詳細(xì)戶型介紹；配套設(shè)施；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。本項目樓書分為兩種：一種是感性訴求型，另一種是理性訴求型，區(qū)分購買者贈送，以滿足不同顧客的需求。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。銷售尾期：該時間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，項目剛剛動工，消費(fèi)者對項目所在區(qū)域及項目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。3) 在銷售中心不斷的播放廣告錄像，請求合同公證處、保險機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場氣氛顯得更熱鬧。此時，項目一期已進(jìn)入銷售旺期，營造出旺銷搶購的氛圍，具體做法如下：1) 適當(dāng)時候調(diào)高價格，形成快速升值的態(tài)勢，促使觀望消費(fèi)者盡快下購買決定。2）以“開盤必特價，特價必升值”的營銷思想吸引廣大消費(fèi)者，匯聚人氣，樹立品牌。首期采用優(yōu)惠價格推出市場，同時大力做好一期的宣傳工作。3）可盡快回籠資金，對項目的順利開發(fā)提供有力支持。采用該策略有一下理由：1）本項目規(guī)模較大，以相對較低的價格入市，有利于較快的進(jìn)入市場。2) 2)合理的規(guī)劃設(shè)計，高綠化覆蓋率，高實(shí)用率，低密度；3) 戶戶好景、人車分離、商住分離等規(guī)劃，體現(xiàn)以人為本而的理念；4) 合理科學(xué)的戶型功能布局，極少空間浪費(fèi)，真正達(dá)到實(shí)用設(shè)計；5) 多層次立體化的園林景觀設(shè)計，實(shí)實(shí)在在地做到人性化關(guān)懷；6) 歐式大廣場，不僅是一個人類聚集的地方，而且也是一個小區(qū)與文化的融合，更是一個塑造自然美和藝術(shù)美的空間；7) 齊備的小區(qū)設(shè)備，購物、娛樂、休閑、健身一應(yīng)俱全；8) 完善的物業(yè)管理，提供專業(yè)的、細(xì)致入微的服務(wù)。通過合理安排分歧工程的先后順序，將先期工程的銷售收入用于后期工程的投資中，實(shí)現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。：名稱土地使用面積（平方米）每期占地比率%一期二期合計100 住宅和配套同步住宅和相應(yīng)的公建配套和商業(yè)配套工程同步既可以 避免不同步開發(fā)造成的先期入住居民受干擾的問題同時又給居民一個完整的生活空間。 分片分期開發(fā)本項目采用一次性規(guī)劃設(shè)計，分片分歧開發(fā)的模式。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總建筑面積為㎡其中計入容積率總建筑面積㎡其中住宅㎡商業(yè)㎡配套設(shè)施1653㎡地下室面積（不計入容積率）26775㎡占地面積㎡容積率綠地率46%第6章 項目實(shí)施進(jìn)度安排 盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。系統(tǒng)選用電腦多媒體監(jiān)控系統(tǒng),監(jiān)控系統(tǒng)前端設(shè)備及前端控制采用模擬信號控制方式，后端處理采用數(shù)字化設(shè)備進(jìn)行處理。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)本住宅小區(qū)設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇可視對講系統(tǒng)門口主機(jī)能與分機(jī)實(shí)現(xiàn)可視對講，接收分機(jī)遙控開鎖，每戶可視互通分機(jī)可以實(shí)現(xiàn)分機(jī)與分機(jī)之間的雙向呼叫通信。 廣播系統(tǒng)本住宅小區(qū)戶外草坪和綠化帶結(jié)合園林設(shè)計設(shè)置廣播系統(tǒng)，播放背景音樂和公共廣播。 有線電視系統(tǒng)本住宅小區(qū)引入城市有線電視網(wǎng)干線，設(shè)置有線電視前端箱。 電話通信系統(tǒng)本住宅小區(qū)電話通訊全部為外線電話，通信干線采用光纜引入電話交接間，再用銅纜配至各棟總分線箱和層分線箱，由分線箱配線至用戶點(diǎn)。小區(qū)的主干采用千兆以太網(wǎng)，在各樓宇設(shè)備間設(shè)置100M /10M交換式集線器，集線器通過10 MB TX經(jīng)五類線和用戶的計算機(jī)相連，使每個用戶可以享受10 MB的寬帶。 建筑智能化 寬帶網(wǎng)系統(tǒng)本住宅小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用FTTB+LAN千兆以太網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)10M /100M /1000 Mbps的網(wǎng)絡(luò)傳輸。住宅用戶均按單相配電；每戶一表，設(shè)于電表箱內(nèi)，每套住宅進(jìn)戶處設(shè)用戶終端配電箱一只，設(shè)于每戶進(jìn)門公共部位處；配電箱內(nèi)分為：照明1路、廚房插座1路、衛(wèi)生間插座1路、其他插座1～2路、空調(diào)插座2～3路，其中插座回路的開關(guān)均設(shè)漏電保護(hù)。消防及重要負(fù)荷配電支、干線分別采用WDZNYJV1KV型電纜及WDZNBYJ450/750型銅導(dǎo)線穿焊接鋼管保護(hù)敷設(shè)至各用電設(shè)備。本區(qū)內(nèi)各單體的電源采用電纜由區(qū)內(nèi)變電所的低壓配電屏采用電纜直埋的形式敷設(shè)引來。地面設(shè)變電站，為區(qū)內(nèi)住宅供電。三級負(fù)荷為一路電源供電。二級以上等級負(fù)荷互為備用。本工程用電負(fù)荷除消防用電、客梯、應(yīng)急照明等為一、二級負(fù)荷，其余皆為三級負(fù)荷。 節(jié)能、節(jié)水盡量利用市政管網(wǎng)供水壓力直接供水，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件，所以水泵均設(shè)隔振基礎(chǔ)，進(jìn)出水管上設(shè)減震、消聲軟接頭。消防給水水源采用市政自來水，在基地內(nèi)形成環(huán)狀，在室外總體的適當(dāng)位置及水泵接合器附近設(shè)有地上式三出口消防栓。f、其它為保證小區(qū)的安全，物業(yè)管理配置專職和兼職消防人員，定期監(jiān)督檢查防火工作，確保建筑物消防安全。施工現(xiàn)場內(nèi)供水線路主管道按消防管徑鋪設(shè)，并設(shè)立消防井，備足消防專用器材、砂袋、鐵鍬、水桶、滅火器。e、施工現(xiàn)場的消防措施加強(qiáng)防火管理，進(jìn)行消防教育，建立消防制度，防止火災(zāi)發(fā)生，施工現(xiàn)場的平面布置、施工方法應(yīng)符合消防安全要求，施工現(xiàn)場消防道路應(yīng)暢通無阻，現(xiàn)場用火要辦理用火證，易燃易爆材料處不得有明火。為防止雷電引發(fā)的火災(zāi)，對建筑物采用避雷帶防雷，而且防雷裝置的設(shè)計、施工、安裝必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成，并定期接受抽查和年檢。b、建筑新建的建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)和材料均按照“建筑設(shè)計防火規(guī)范”的要求進(jìn)行設(shè)計。火災(zāi)危險防范措施a、總圖布置在進(jìn)行總圖布置時，充分考慮到各建（構(gòu)）筑物之間的安全防護(hù)距離，建筑與三級民用建筑的防火間距不應(yīng)小于7m；樓與樓之間的防火間距不應(yīng)小于6m。f、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140—2005）。d、《防雷減災(zāi)管理辦法》（2004）。b、《建筑物設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16—2006）。 公用設(shè)施方案 給排水設(shè)計依據(jù)a)《室外給水設(shè)計規(guī)范》 （BJ500