房屋租賃20類常見糾紛(參考版)
2025-06-30 14:57本頁面
【正文】 （1）房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄；上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效意見。《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》（1986年1月7日）規(guī)定，凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。（1）出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效；”《解釋》第21條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效？【提示】 承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)、更高優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)、以及善意第三人確定物權(quán)的，承租人均不得請求優(yōu)先購買權(quán)。（3）善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！?。(2)房屋共有人、近親屬購買權(quán)優(yōu)先于承租人購買權(quán)：，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。(1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)：根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)?！。ㄋ模┑谌松埔赓徺I租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。？目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定；《民通意見》第118條規(guī)定的“前3個月通知”已作廢?！ 督忉尅返?2條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人?！ 逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，“買賣不破租賃”受限制；但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：根據(jù)上述規(guī)定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同?！。ǘ┓课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾?。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：“買賣不破租賃”？【提示】 共同租賃權(quán)限于共同居住戶、個體工商戶共同經(jīng)營人或者個人合伙其他合伙人?！。竣郛?dāng)事人另有約定的，按照約定處理。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 ，承租人不得請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失?！?，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。，可折價歸出租人所有；，可由承租人拆除。①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：：【提示】 “一房數(shù)租”占有人優(yōu)先→登記備案人優(yōu)先→先成立合同優(yōu)先?！?不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊??！。ㄒ唬┮呀?jīng)合法占有租賃房屋的；13.“一房數(shù)租”情況下，如何確定承租人？【提示】 房屋租賃合同無效的，出租人可以請求支付房屋占有使用費。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請求賠償損失。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人不得請求支付租金；但是可以請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費?！薄?當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。《解釋》第4條規(guī)定，“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“
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