【正文】 基于這一背景，本文在明確房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念和程序的前提下，深入分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所面臨的投資膨脹、市場秩序不規(guī)范、經(jīng)營觀念落后、資源配置不合理等主要問題，從而提出了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的金融監(jiān)管，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營秩序，轉(zhuǎn)變開發(fā)經(jīng)營觀念和促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)性經(jīng)營開發(fā)等針對性策略，以期能夠顧對今后我國的房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的時(shí)間行為提供理論支持和科學(xué)指導(dǎo)。對節(jié)能產(chǎn)品和房屋實(shí)行稅收優(yōu)惠，對高能耗的建材產(chǎn)品實(shí)行淘汰制度，對居民使用可再生能源制定經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制，從而使可持續(xù)發(fā)展的觀念深入人心，產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營。一方面，我們應(yīng)將開發(fā)經(jīng)營規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效整合，防止惡性競爭的出現(xiàn)和資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，一方面應(yīng)由政府控制豪華住宅的建設(shè)，解決空置率偏高，高檔房屋有價(jià)無市的現(xiàn)象，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)經(jīng)營的觀念，有效節(jié)約成本，降低房價(jià)，實(shí)現(xiàn)廣大居民對住房的潛在需求；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合理利用市場經(jīng)濟(jì)所帶來的資源開放、行為自主的益處，在完善的市場經(jīng)濟(jì)條件下運(yùn)作，克服市場盲目性和長官意識，防止盲目求大、求快的泡沫發(fā)展危機(jī)的出現(xiàn)，努力提高開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和效益，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展的良好條件，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)，獲取正當(dāng)?shù)慕?jīng)營利潤。政府方面應(yīng)該設(shè)立房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)察部門，充分發(fā)揮行政監(jiān)督的作用，但要減少行政行為對市場行為的過渡干預(yù)。為此我們首先應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行牌照化管理。在最根本上，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常良性發(fā)展，防止開發(fā)過熱帶來的不良影響，就要拓寬投資渠，分散社會(huì)資金流向，防止因資金集中而導(dǎo)致的某一行業(yè)的過快開發(fā)和成長。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的資金絕大部分來自銀行，而銀行貸款具有信用擴(kuò)張的效應(yīng)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，因此我國應(yīng)該加強(qiáng)金融監(jiān)管，使金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的支持保持在正常水平。這樣一來，資源的嚴(yán)重浪費(fèi)勢必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長當(dāng)?shù)刎澪鄹瘮≈L(fēng)。形成了有限的資金卻多頭投資，規(guī)模小而效益差，社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無法同步實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)狀[17]。他們認(rèn)為在在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)初期，各項(xiàng)制度相對還不完善，可利用的機(jī)會(huì)非常多，于是從事空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，以謀求在短期內(nèi)獲得利益，在無序、無誠信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。意識對物質(zhì)具有反作用, 所以制約房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的一大障礙就是觀念上的落后,這種落后的開發(fā)經(jīng)營觀念主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:首先是市場經(jīng)濟(jì)的不完善所帶來的被動(dòng)市場意識，這種意識的形成主要源于政府和行政主管部門對市場問題的過渡干預(yù)。而反觀我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況，首先，我國的土地供用制度不完善，土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少，這就難以形成良性的競爭環(huán)境；其次，我國城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位，政策性規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡，隨意性非常強(qiáng)，而房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)離不開長期穩(wěn)定的政策，頻繁的政策變動(dòng)只能給企業(yè)帶來不良影響；最后，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)，管理乏力，資質(zhì)審批不嚴(yán)，魚目混珠，違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。在房地產(chǎn)業(yè)投資過快的同時(shí)，中國現(xiàn)階段銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸支持力度去還未有所控制，這在一定程度上助長了房地產(chǎn)業(yè)投資增長過速，對房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營都構(gòu)成了隱患。自進(jìn)入新世紀(jì)以來，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的快速發(fā)展所帶來的建材產(chǎn)品產(chǎn)量的快速增長，不僅引發(fā)了鐵礦石等工業(yè)原材料價(jià)格的上升，而且使中國已經(jīng)不樂觀的環(huán)保形勢更加嚴(yán)峻，更加導(dǎo)致了能源短缺，運(yùn)輸能力不足等一系列問題。第四章我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的主要問題、信貸危機(jī)嚴(yán)重房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)和源泉，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原始驅(qū)動(dòng)力，但投資應(yīng)該控制在適宜的范圍內(nèi)，投資增速過快反而會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)和穩(wěn)定發(fā)展帶來不利因素。雖然現(xiàn)有的各種營銷模式對于房地產(chǎn)企業(yè)來說都有可取之處，但卻存在著過于片面的通病，它們都只是從營銷的某一方面提出一種運(yùn)作模式。從以上分析可以看出，目前我國房地產(chǎn)營銷模式不僅花樣繁多，而且仍在不斷推陳出新。房地產(chǎn)營銷模式是對營銷方式的本質(zhì)性升華，主要指房地產(chǎn)市場上存在的某種可以照著做標(biāo)準(zhǔn)樣式，即目前市場上被相當(dāng)數(shù)量企業(yè)所采取的營銷套路。房地產(chǎn)在具有資金門檻高、技術(shù)含量低等特點(diǎn)的同時(shí)又具有暴利性特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)發(fā)展早期成為諸多制造業(yè)企業(yè)完成資本原始積累之后的優(yōu)先選擇。目前，我國房地產(chǎn)市場上“第一梯隊(duì)”企業(yè)普遍采用多項(xiàng)目、多城市的開發(fā)模式，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)資金在各項(xiàng)目之間有序、快速地周轉(zhuǎn)，企也在不投入多少自有資金的情況下就可以產(chǎn)生大量的利潤，資金的使用效率大為提高，投資利潤率也將得到有效保證。在現(xiàn)實(shí)操作中，許多從事單項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算時(shí)實(shí)際利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于預(yù)期利潤，這是由于如果房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行單項(xiàng)目開發(fā)的模式，必然造成前期大量的現(xiàn)金流出，在企業(yè)自有資金有限的情況下，財(cái)務(wù)費(fèi)用如融資費(fèi)用等將必然增加。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在盈利手段上由“主要依靠土地升值” 轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸饕揽慨a(chǎn)品質(zhì)量及附加值”，這是因?yàn)樵谡麄€(gè)開發(fā)成本中土地所占成本的比重相當(dāng)大，只有在產(chǎn)品和附加值等方面做文章，才能