影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本因素及控制措施的研究論文(參考版)
2025-06-28 01:16本頁(yè)面
【正文】 在經(jīng)歷了2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于更加理性，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在較多的不可控因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理具有較多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、資金回籠速度慢等，因此只有通過(guò)加強(qiáng)資金管理籌措、開(kāi)展多元化融資、加強(qiáng)資金計(jì)劃管理、提高資金管理水平才能保證企業(yè)的正常運(yùn)作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制與管理，以利于資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。同時(shí)利用合作伙伴，為置業(yè)集團(tuán)組成強(qiáng)大的技術(shù)后盾，改變以往簡(jiǎn)單合作的模式，通過(guò)多方資源的共享、交流和利用，形成真正的戰(zhàn)略合作團(tuán)隊(duì)，最終達(dá)到共贏的目的。⑦文件歸檔對(duì)招標(biāo)過(guò)程中形成的有關(guān)文件和記錄以及合同訂立的相關(guān)文件由置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部存檔管理。⑥設(shè)計(jì)合同簽訂設(shè)計(jì)合同按評(píng)審意見(jiàn)修改，并經(jīng)合同雙方認(rèn)可后，即履行合同巡簽手續(xù)。設(shè)計(jì)合同評(píng)審會(huì)由置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部、區(qū)域公司或直屬項(xiàng)目公司、置業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部、工程管理中心、財(cái)務(wù)部的人員參加，評(píng)審會(huì)舉行前置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部須將設(shè)計(jì)合同發(fā)至各與會(huì)部門(mén)提前審閱。④設(shè)計(jì)單位確定魯能置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部會(huì)同魯能集團(tuán)招投標(biāo)管理中心，與備選設(shè)計(jì)單位進(jìn)行主要合同條款的談判，內(nèi)容包括合同金額、付款進(jìn)度、設(shè)計(jì)進(jìn)度、提交成果的內(nèi)容及工程成本控制目標(biāo)等方面，并據(jù)此評(píng)出預(yù)中標(biāo)設(shè)計(jì)單位，報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)。③設(shè)計(jì)單位初選魯能置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部會(huì)同魯能集團(tuán)招投標(biāo)管理中心，對(duì)擅長(zhǎng)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的單位進(jìn)行篩選，提出備選規(guī)劃設(shè)計(jì)單位（不少于三家），作為投標(biāo)人。②規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行，邀請(qǐng)單位優(yōu)先從戰(zhàn)略聯(lián)盟信息庫(kù)中選擇，如果信息庫(kù)中沒(méi)有，從業(yè)內(nèi)知名設(shè)計(jì)單位中選擇。設(shè)計(jì)招標(biāo)實(shí)際操作①招標(biāo)文件（即設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）編制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃定位報(bào)告書(shū)，置業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并根據(jù)目標(biāo)成本指標(biāo)制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)應(yīng)該是全過(guò)程的招標(biāo)，不僅要重視方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)，同時(shí)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段也應(yīng)予以足夠的重視。該戶(hù)型（圖1所示）完全滿(mǎn)足保準(zhǔn)化設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容要求，投放市場(chǎng)后得到的反饋也是非常令人滿(mǎn)意的，盡管在銷(xiāo)售前景不是很好的今天，該戶(hù)型同樣也屬于炙手可熱型的物業(yè)，同時(shí)在設(shè)計(jì)費(fèi)用上，經(jīng)過(guò)公司設(shè)計(jì)部門(mén)的測(cè)算，在設(shè)計(jì)費(fèi)用上節(jié)約大約50%，并且設(shè)計(jì)效率大幅提高，滿(mǎn)足了大盤(pán)開(kāi)發(fā)要求時(shí)間和開(kāi)發(fā)節(jié)奏上的要求。濟(jì)南領(lǐng)秀城B地塊抗震7度設(shè)防，框剪結(jié)構(gòu)，樁基礎(chǔ)，地上16層，板式建筑，三個(gè)單元，一梯兩戶(hù)，戶(hù)均面積120 m2，有地下儲(chǔ)藏室。除了有的規(guī)范本身存在很大的不足外，大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位仍然停留在“構(gòu)件－設(shè)計(jì)－繪圖”的模式，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)似乎忌諱莫深或者持有很強(qiáng)烈的懷疑態(tài)度。在我國(guó)階段對(duì)此要求是“只要有條件的都應(yīng)該編制標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，推廣使用”。工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計(jì)，來(lái)源于工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)，對(duì)降低工程造價(jià)有著很重要的影響。魯能置業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)過(guò)程中一直強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，盡管在設(shè)計(jì)有很大的自由度，但是標(biāo)準(zhǔn)化同時(shí)也被提出和研究，置業(yè)集團(tuán)公司通過(guò)投資開(kāi)發(fā)和資本市場(chǎng)運(yùn)作，成功獲得和開(kāi)發(fā)了一些優(yōu)良項(xiàng)目，取得了驕人的業(yè)績(jī)，成為儲(chǔ)存土地上萬(wàn)畝，隨著魯能地產(chǎn)的快速發(fā)展，管理中存在的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，項(xiàng)目多、地域廣、物業(yè)類(lèi)型復(fù)雜，指標(biāo)管控和設(shè)計(jì)沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，管理粗放，許多前期工作重復(fù)勞動(dòng)，不能充分發(fā)揮和體現(xiàn)集團(tuán)化管理的優(yōu)勢(shì)，缺乏代表和展示魯能地產(chǎn)品牌形象的精品。它包括制定、發(fā)布及實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程。（二）設(shè)計(jì)階段成本控制魯能地產(chǎn)在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)展，以往設(shè)計(jì)工作都是由項(xiàng)目公司自行委托完成，項(xiàng)目之間有關(guān)設(shè)計(jì)成品相互借鑒少，花費(fèi)多，重復(fù)勞動(dòng)多，效率低，建立和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等管理層面上的問(wèn)題亟需解決。領(lǐng)秀城總體規(guī)劃占地5000畝，總體規(guī)劃建筑面積400萬(wàn)平米，2005年7月開(kāi)工。本次研究以濟(jì)南領(lǐng)秀城B地塊作為研究對(duì)象。2004年魯能地產(chǎn)榮獲“中國(guó)十大地產(chǎn)品牌”稱(chēng)號(hào)。開(kāi)發(fā)的物業(yè)種類(lèi)有高檔別墅、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布于北京、?？凇⑷齺?、重慶、宜賓、濟(jì)南、青島、大連、銀川、廈門(mén)等十幾個(gè)省市和地區(qū)，并擁有濟(jì)南貴和皇冠假日、海南三亞山海天和泰安東尊華美達(dá)大酒店三家五星級(jí)酒店，形成了“集團(tuán)化發(fā)展、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作、規(guī)范化管理、品牌化經(jīng)營(yíng)”的良好發(fā)展局面，建成了一大批具有較大影響的房產(chǎn)項(xiàng)目。因此，本文將重點(diǎn)分析該階段的成本控制案例。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工作，核對(duì)時(shí)要認(rèn)真、細(xì)致、面對(duì)高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)，同時(shí)也要尊重實(shí)際，不要惡意壓價(jià)，審核時(shí)要保持良好的職業(yè)道德與維護(hù)公司信譽(yù)。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來(lái)不必要的損失，這就要求駐地監(jiān)理及甲方代表要有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，同時(shí)要經(jīng)常到工地，做到隨做隨簽，避免一攬子及日后簽證。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。合理控制工程變更，工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。在此階段，影響工程造價(jià)的可能性相對(duì)其他要相對(duì)少一些，但是真正形成工程實(shí)體主要是在這一階段，若控制不好，會(huì)使控制失控。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、硅量等，以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算。加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。如一個(gè)好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高。首先要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。因此，建設(shè)
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