世紀(jì)啟示錄：百年香港樓市史資料(參考版)
2025-06-26 14:56本頁面
【正文】 引用資料:維基百科，香港歷史香港政府統(tǒng)計(jì)處，香港年報(bào)香港消費(fèi)者委員會，香港繁榮的關(guān)鍵報(bào)告香港旅游發(fā)展局，香港旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)【美國】喬零售業(yè)下滑，工業(yè)制造廠商就會出現(xiàn)問題，工商業(yè)出現(xiàn)問題就沒錢還銀行貸款，銀行沒錢就會…隨著更多人被裁，整個社會就會減少消費(fèi)，勒緊褲腰帶過日子，陷入1998年至2002年香港那樣的通貨緊縮，GDP低位徘徊不前的困境。樓價跌，銀行壞賬虧損，無論該職員是否有房都會被裁掉。如果出現(xiàn)這種信號，冰山開始崩了，逃命吧。所以樓價下跌時，你有兩年的逃生機(jī)會，這時不賣，下一輪如果繼續(xù)下跌，你會被套得更深。偏遠(yuǎn)郊區(qū)和新區(qū)，暫時不宜居住，是最多人拋售，價格跌得最快的。上漲時，這些地區(qū)的二手房難以賣出套現(xiàn)；而當(dāng)樓價下跌的時候卻是跌得最快的，風(fēng)險(xiǎn)很高。不到萬不得已，人們是不會輕易拋售自己僅以棲身的剛需住房的，它相當(dāng)于油鹽。因?yàn)樾枨笫軆r格變化曲線影響，以奢侈包包和油鹽為例，當(dāng)收入下降時，人們可以不買奢侈包包，但是油鹽還是要買的。香港樓價大跌時，高大上的CEO盤、哄搶抬價的學(xué)位房首先暴跌。買房前一定要認(rèn)真跑盤，利用框架思維找到筍盤。如果樓價五年急升4倍，必跌，因?yàn)闆]有經(jīng)濟(jì)面支撐，購買力還沒趕上來。高房價的根源，不是炒房客，也不是開發(fā)商，而是土地財(cái)政。大陸樓市上漲完整路徑：19982014全國普漲—— 2014年2020一線及省會漲——20202050一線城市漲。香港以數(shù)百萬人口的規(guī)模，房地產(chǎn)自1953年至今上漲了65年，幾乎跨越人的一生。如果不能保證資本安全，這座城市是沒有未來的，人們會紛紛外逃他處。城市發(fā)展前景好，樓價一定堅(jiān)挺。城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，上漲的力量一直存在，不是人為可以改變的。農(nóng)業(yè)是分散生產(chǎn)的，而工業(yè)是大規(guī)模協(xié)作生產(chǎn)的，既然要聚到一起才能生產(chǎn)，必然產(chǎn)生集中、爆發(fā)性的居住需求。香港樓價于2016年第四季度再次大幅攀升，并很快創(chuàng)出新高，直至今天。其后，香港樓市在辣招消化期過去之后，又穩(wěn)步上漲，但行情并不算特別好。2012年，梁振英就任新一屆行政長官。財(cái)政司司長2011年2月答記者會上，承諾推出更多土地，加大供應(yīng)，但市民并不相信政府有足夠的力量加大供應(yīng)，從而沖擊樓價，仍然繼續(xù)買買買。眾多業(yè)主紛紛改售為租之后，市面上在賣住宅就更少了，樓價升得更快，這一輪市民獲勝。俗稱“辣招遏制樓價”。樓價下跌時民怨沸騰，現(xiàn)在回漲了，沒房的民眾又不樂意了，無論漲跌政府都備受壓力，可以說，痛罵樓價是香港的社會宣泄方式。到2009年年初，美國政府出手救市，推出量化寬松政策，引發(fā)全球通脹。2004之后，香港樓價跌跌撞撞穩(wěn)步上漲來到了2008年。此后，隨著內(nèi)地個人自由行開放的城市越來越多，香港旅游業(yè)、零售業(yè)急速繁榮。CEPA全稱《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》，其核心的內(nèi)容之一是推進(jìn)“個人自由行”，允許境內(nèi)居民個人赴港旅游。跌無可跌的時候，就是大漲的時候。02004年香港樓市觸底回升，再也沒有回頭其實(shí)2003年是香港樓市下跌之后的底部，自2004年重回上升通道之后，香港樓價就再沒回過頭了。時間來到2002年11月時，即香港樓市低迷的第五年，政府終于忍不住了，公布大力刺激樓市的措施。萬一沒了工作，利息再低，還不起房貸也是白搭。到了2002年，香港的樓市已經(jīng)在蹉跎中跌去六成，政府為了鼓勵剛需接盤，房貸利率已經(jīng)回落，%，首付一成即可置業(yè)，但是很多人覺得樓價還會繼續(xù)下跌，還沒從97年的陰影走出來。0樓價持續(xù)下跌與社會混亂從1998年初開始，香港樓市以三級跳的形式每一兩年下跌30%，最低價時僅高峰期價格的33%左右。很多人變成“負(fù)資產(chǎn)”，一時間市場上出現(xiàn)大量的“銀主盤”（業(yè)主棄供，銀行封屋拍賣）。其實(shí)金融危機(jī)爆發(fā)之前，為了去杠桿。這批失業(yè)的人，更加無力補(bǔ)足資本金，保住自己的房子不被銀行收走。銀行要求購房者補(bǔ)足資本金以彌補(bǔ)虧損部分，否則封屋拍賣。但是這次下跌不同于之前，它是系統(tǒng)性的崩盤，跌完再跌，絲毫沒有止住的跡象，底部似乎看不到頭。原本希望加大供應(yīng)使樓市“軟著陸”的計(jì)劃變成了“硬著陸”。為了平復(fù)市民對高樓價的抨擊，也體現(xiàn)香港回歸之后重視民生工程，1997年10月，首任特首董建華發(fā)布施政報(bào)告《共創(chuàng)香港新紀(jì)元》，推出“八萬五”的房屋政策：每年興建的公營和私營房屋單位不少85000套，10年內(nèi)解決全港7成家庭居住問題，將輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。一片樓市火爆之下，香港人均供樓負(fù)債率已經(jīng)逐漸向更危險(xiǎn)的高點(diǎn)逼近。1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花園發(fā)售，當(dāng)天一個4號籌以203萬元轉(zhuǎn)手，樓花價格居然約占了總樓價的兩成！也就是這個人什么都沒干，光是轉(zhuǎn)手這個1000萬豪宅的購買資格，他就賺了203萬！市場火爆，銀行按揭部門、律師行和地產(chǎn)代理也忙得不可開交，加班加點(diǎn)，賺得盆滿缽滿。當(dāng)時沿街商鋪
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