【正文】 康體項(xiàng)目門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會(huì)化經(jīng)營要求；同時(shí)，水娛 SPA 不同檔次和服務(wù)功能區(qū)劃分，可以滿足。 酒店康體競爭戰(zhàn)略酒店健康中心的設(shè)計(jì)理念，在本地具有超前性和獨(dú)特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項(xiàng)目豐富多樣和集中消費(fèi)等優(yōu)勢占據(jù)本地高端康體市場并取得領(lǐng)先優(yōu)勢；既要考慮規(guī)劃本地市場流行的康體項(xiàng)目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時(shí)尚潮流的康樂方式，引領(lǐng)康樂新消費(fèi)；可與酒店其它經(jīng)營項(xiàng)目互動(dòng)經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。娛樂項(xiàng)目門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會(huì)化經(jīng)營要求；夜總會(huì)的豪華包廂區(qū)突出產(chǎn)品的高檔和尊貴；普通包廂及大廳則可降低門檻，滿足不同層次的大眾化消費(fèi)；形成差異化產(chǎn)品和靈活的價(jià)格競爭優(yōu)勢。 酒店餐飲競爭戰(zhàn)略1） 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢，并可根據(jù)實(shí)際需要，引入國內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營；2） 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準(zhǔn)主流的中檔消費(fèi)市場，檔次和價(jià)位做適當(dāng)調(diào)低，以迎合廣大市民的消費(fèi)喜好和消費(fèi)能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿足消費(fèi)大眾的喜好；43 / 593） 餐飲門廳和交通流線設(shè)計(jì)要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會(huì)化經(jīng)營要求；4） 酒店餐廳包廂和大會(huì)議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計(jì)、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時(shí)尚特色風(fēng)格和主題；5） 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢，只要出品控制好，經(jīng)營理念和經(jīng)營手法保持靈活，本項(xiàng)目餐飲經(jīng)營有能力在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置。利用以上客房差異化和時(shí)尚主題酒店優(yōu)勢，加上科學(xué)的管理和營銷策略，相信本項(xiàng)目建成營運(yùn)后能憑借項(xiàng)目的綜合競爭力優(yōu)勢占據(jù)市場的領(lǐng)先地位。42 / 59 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略本項(xiàng)目完成建設(shè)后，按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，酒店采取時(shí)尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請(qǐng)國內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場制高點(diǎn)；根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價(jià)水平較低、四星/五星房價(jià)差距不大等市場特征，采取一次性投資按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營壓力；同時(shí)，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級(jí)要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級(jí)空間，以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒有高級(jí)酒店氛圍。劣勢酒店沒有規(guī)劃游泳池，對(duì)高檔商務(wù)客源是一種遺憾。KTV 設(shè)置在 SPA 按摩區(qū)域，犯了動(dòng)靜區(qū)域分開的大忌。酒店多功能廳立柱多，對(duì)一些大的筵席擺放造成敗筆。 酒店是寫字樓改擴(kuò)建，存在先天硬傷，所以餐飲規(guī)劃不是很規(guī)范，酒店夜總會(huì)與客梯同時(shí)使用，對(duì)整個(gè)五星級(jí)酒店的氛圍有所影響。酒店大堂門前設(shè)置的臺(tái)階太高，無形中提高了準(zhǔn)入門檻。服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語優(yōu)勢開業(yè)期間青島海天酒店管理集團(tuán)留下成熟模式和享受海天品牌無形資產(chǎn)。東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一） 。同時(shí)餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務(wù)細(xì)膩，零點(diǎn)大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人，點(diǎn)餐使用 PDA 無線點(diǎn)餐系統(tǒng)?？头刻峁〇|營獨(dú)有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔 CD 影響設(shè)備。獨(dú)立的 SPA 水療康體大樓，引進(jìn)韓國Vicente body position analyzer 健康測量儀，特別設(shè)有女子 SPA 房。獨(dú)立娛樂樓門廳設(shè)置，同時(shí)住店客人亦可通過大堂通道進(jìn)入，方便店內(nèi)外客源。魯北地區(qū)第一家五星級(jí)酒店的金字招牌優(yōu)勢，有一定政府客源優(yōu)勢。投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營為主業(yè)的集團(tuán)，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)知度較高。東營酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人可以在此用餐、觀光。主要競爭對(duì)手優(yōu)劣勢對(duì)比分析表41 / 59項(xiàng)目 東勝海天 藍(lán)海國際大飯店 新悅大酒店地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點(diǎn)。 酒店主要競爭對(duì)手優(yōu)劣勢（SWOT）分析根據(jù)假日半島的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，確定了如下界定本項(xiàng)目競爭對(duì)手的關(guān)鍵因素：1) 地理位置2) 定價(jià)和實(shí)際平均房價(jià)3) 市場定位4) 客源檔次及構(gòu)成5) 酒店品牌6) 服務(wù)品質(zhì)7) 硬件設(shè)施和裝修質(zhì)量8) 餐飲和會(huì)議設(shè)施品質(zhì)9) 酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)于市場和競爭對(duì)手的評(píng)價(jià)基于上述標(biāo)準(zhǔn)，假日半島認(rèn)為：本項(xiàng)目定位為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚酒店（預(yù)留未來升級(jí)五星級(jí)空間） ，與西城和東城的高檔酒店直接競爭有限，主要競爭對(duì)手為本項(xiàng)目對(duì)面的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店――藍(lán)海國際大飯店、藍(lán)海新悅大酒店、東勝海天酒店。機(jī)會(huì)(Opportunities) 威脅(Threats)1. 建設(shè)山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接?xùn)|北和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈利好因素有利刺激經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；2. 目前市場已有的星級(jí)酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項(xiàng)目以時(shí)尚新穎產(chǎn)品入市，市場準(zhǔn)入機(jī)會(huì)大；1. 雖然目前沒有其它時(shí)尚酒店在規(guī)劃，但是不能排未來待建酒店模仿本項(xiàng)目的產(chǎn)品，如是，則會(huì)加劇市場和價(jià)格競爭；2. 如果項(xiàng)目地對(duì)面的藍(lán)海國際大飯店在本項(xiàng)目落成時(shí)采取削價(jià)競爭將對(duì)本酒店的正常經(jīng)營造成嚴(yán)重威脅。38 / 59 酒店管理公司引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營合作伙伴引進(jìn)策略39 / 59第七章 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃 酒店優(yōu)劣勢（SWOT）分析優(yōu)勢 (Strengths) 劣勢（Weaknesses）1. 位于新區(qū)行政辦公區(qū)域，交通通達(dá)性好，能見度較高；2. 景觀優(yōu)勢：沿路河渠聯(lián)通城市兩端郊野濕地公園是未來酒店景觀房首選；3. 項(xiàng)目地規(guī)劃的公務(wù)員住宅小區(qū)、政府辦公樓、會(huì)展中心可增加項(xiàng)目酒店的消費(fèi)人群，增進(jìn)消費(fèi)；4. 項(xiàng)目定位四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚酒店，產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模遙遙領(lǐng)先當(dāng)?shù)啬壳暗木频晷袠I(yè)檔次水平，具有產(chǎn)品的超前性及創(chuàng)新性優(yōu)勢；5. 項(xiàng)目定位規(guī)劃預(yù)留未來五星級(jí)升級(jí)空間，未來具有發(fā)展靈活性和長期競爭力優(yōu)勢；且可減少一次性投資和經(jīng)營壓力；6. 酒店規(guī)劃大空間時(shí)尚客房，其它康體娛樂綜合配套強(qiáng)，特色鮮明，項(xiàng)目整體綜合競爭力居行業(yè)領(lǐng)先地位；7. 酒店為政府支持的形象工程，未來可以得到政府消費(fèi)的大力支持；8. 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌鲂蜗蠛?，可以為酒店未來?jīng)營打下良好基礎(chǔ)；9. 項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進(jìn)性和合理性；10. 項(xiàng)目按照最新時(shí)尚酒店設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有不可替代性和長期的競爭優(yōu)勢。36 / 5937 / 59第六章 酒店經(jīng)營模式定位分析及經(jīng)營合作伙伴引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營模式定位分析 本項(xiàng)目經(jīng)營模式定位分析根據(jù)東營酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理。其它服務(wù)設(shè)施功能面積詳細(xì)規(guī)劃見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告” 。詳細(xì)功能面積規(guī)劃主要如下表：會(huì)議區(qū) 2, 多功能廳(680 人可分割式，人均 ㎡） 1, 多功能廳前廳 % 中型會(huì)議室（100 人的 2 個(gè)，人均 ㎡） 小會(huì)議室（50 人左右的 4 個(gè)，人均 ㎡） 貴賓接待室（30 人 1 個(gè)，人均 2㎡） 會(huì)議區(qū)交通面積 會(huì)議室總面積的 20% 會(huì)議家具庫房 會(huì)議室總面積的 10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話） 會(huì)議室總面積的 10% 會(huì)議/宴會(huì)功能面積詳細(xì)規(guī)劃見第二階段 “設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告” 。作為會(huì)議接待的必要設(shè)施，會(huì)議場地成為我們規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。如考慮未來五星級(jí)升級(jí)空間需要，需適當(dāng)預(yù)留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 酒店商業(yè)服務(wù)功能定位策劃本項(xiàng)目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，不適宜規(guī)劃規(guī)?；母邫n商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍(lán)海國際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競爭較激烈，且其目前經(jīng)營情況不太理想。本項(xiàng)目康體中心將引入南方沿?？刁w業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，初步規(guī)劃了熱帶雨林水娛 SPA 約 3500 平米( 按摩包廂 40 個(gè)，包括室內(nèi)恒溫泳池） 、酒店自營康體中心約 500 平米（主要為四星級(jí)酒店配套需要） ；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場所和消費(fèi)新熱點(diǎn)。康體中心在服務(wù)上不僅是酒店的配套，帶動(dòng)酒店客房和其它項(xiàng)目的經(jīng)營，而34 / 59且還是酒店未來營收的主體，是本項(xiàng)目規(guī)劃的一個(gè)特色和亮點(diǎn)。娛樂區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃要求見第二階段“設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告” ?？紤]本項(xiàng)目娛樂經(jīng)營特點(diǎn)和客源酒店客房餐飲有所不同，為方便其社會(huì)化經(jīng)營，在區(qū)域規(guī)劃上要做到動(dòng)靜分開，交通流線上也必須與酒店客人分流；同時(shí)預(yù)留了酒店整體未來的五星級(jí)升級(jí)空間。目前東營高星級(jí)酒店中，只有東勝海天酒店規(guī)劃有上規(guī)模的 KTV 夜總會(huì)。餐飲功能面積表餐飲部分 面積㎡經(jīng)營區(qū)域 3,海鮮燕鮑翅餐廳 海鮮燕鮑翅餐廳包廂（20 個(gè)，40 平方米/個(gè)） 魯、川、湘風(fēng)味餐廳 魯、川、湘風(fēng)味餐廳包廂（50 個(gè)，35 平方米/個(gè)） 1,西餐廳(80 人） 大堂吧（40 餐位） 輔助（衛(wèi)生間、公用電話） 公共區(qū)域 食品準(zhǔn)備 2,主廚房 1,宴會(huì)廚房 西餐廚房 房間服務(wù)區(qū) 廚師長辦公室 干食儲(chǔ)藏室 飲料儲(chǔ)藏室 食物冷藏室 飲料冷藏室 餐具儲(chǔ)藏室 衛(wèi)生間 公共區(qū)域 合計(jì) 6, 酒店娛樂服務(wù)功能定位策劃酒店娛樂行業(yè)跟餐飲一樣，現(xiàn)在也逐漸由過去的簡單配套變成了經(jīng)營創(chuàng)收主體，特別在一些經(jīng)濟(jì)和娛樂發(fā)達(dá)地區(qū)，娛樂業(yè)非?；鸨粡V東、福建乃至江浙一帶的高檔酒店中，康體娛樂和客房、餐飲成為酒店收入的三大板塊，形成三足鼎33 / 59力的格局，有些甚至還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于客房收入。4） 大堂吧：40 餐位32 / 59為四星級(jí)酒店必須的配套設(shè)施，在規(guī)劃上考慮與西餐廳連為一體，在西餐滿座時(shí)可以當(dāng)作西餐廳來使用，增加經(jīng)營的靈活性。為社會(huì)化經(jīng)營的主力餐廳，檔次和價(jià)格定位略低于“海鮮燕鮑翅” ；以中高檔包房結(jié)合大眾化的大廳經(jīng)營，客源定位為中高檔結(jié)合一定的大眾化消費(fèi)；由于客源充沛，餐廳規(guī)模也大過“海鮮燕鮑翅” 。為酒店主打餐廳，檔次高、菜式新，以豪華貴賓包房經(jīng)營為主，為高檔商務(wù)和政務(wù)應(yīng)酬接待的主要接待場所。特別在中衛(wèi)旅游淡季住房客源有限，而餐飲生意相對(duì)火爆的市場情況下，餐飲功能設(shè)施成為了本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)，也成為酒店未來經(jīng)營的主要收入中心。3） 時(shí)尚個(gè)性房摒棄一成不變的酒店模式， 以浪漫主義為重心，裝飾華麗，并輕輕綴以神秘的色彩 ，讓客人脫離日常生活的行軌， 充分享受 身、心脫塵的歡愉，詳細(xì)客房規(guī)劃見第二階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)報(bào)告。2） 豪華客房以上房間主要接待客人為：對(duì)房價(jià)不太敏感的高端商務(wù)客人和政務(wù)客人，租金水平較高，所以房間投資檔次也要有所提升；同時(shí)也可以作為酒店展示檔次形象的重要窗口，所以必須嚴(yán)格按照四星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)，提高裝修檔次及設(shè)施配置。3） 客房床型規(guī)劃：按照客源市場情況及客人對(duì)床型的不同需求，規(guī)劃大床房（ 床）45%，雙床房（ 床，可靈活拆分的 HOLLYWOOD TWIN）45%，套間（2M 超大床）10%。29 / 59 客房類型規(guī)劃1） 客房類型規(guī)劃：由于本項(xiàng)目酒店未來住房客源市場定位為高端商務(wù)及政務(wù)客源、會(huì)議客源、休閑度假客源，不同客源市場對(duì)客房的需求和消費(fèi)能力也有所不同，規(guī)劃客房產(chǎn)品類型如下：標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、豪華及行政套房、時(shí)尚個(gè)性房；未來如果利用翻新改造時(shí)間、希望升級(jí)時(shí)，房間類型可根據(jù)市場和經(jīng)營需要重新調(diào)整分類。基于中衛(wèi)高檔酒店住店客源總量較小、消費(fèi)水平不高的市場特征，假日半島在客房規(guī)模上作了適當(dāng)控制，以避免未來經(jīng)營中出現(xiàn)的住房率偏低或者削價(jià)銷售的現(xiàn)象，保證客房合理的出租率和平均房價(jià)。 』 酒店整體功能定位本項(xiàng)目整體定位為四星級(jí)時(shí)尚休閑度假酒店，同時(shí)具備當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平的綜合配套設(shè)施，具備高檔商務(wù)、政務(wù)、會(huì)議接待功能和極強(qiáng)的餐飲、娛樂、康體綜合性、社會(huì)化服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目建成后，將成為中衛(wèi)具有代表性和前瞻性的精品時(shí)尚特色酒店，打造當(dāng)?shù)馗邫n接待、社交和消費(fèi)的新中心，市場綜合競爭力將居中衛(wèi)度假酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。本項(xiàng)目主題風(fēng)格建議考慮沙漠文化主題。 酒店主題定位 本項(xiàng)目主題風(fēng)格建議本項(xiàng)目風(fēng)格定位為時(shí)尚度假休閑風(fēng)格酒店，可在此基礎(chǔ)上考慮結(jié)合中衛(wèi)當(dāng)?shù)氐赜蛭幕绊?xiàng)目地獨(dú)有資源特色文化主題。在中衛(wèi)星級(jí)酒店客房旅游淡季客源不夠充足、房價(jià)水平偏低的情況下，餐飲消費(fèi)將在酒店整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)中扮演更加重要的角色； 酒店康體娛樂規(guī)模市場調(diào)查分析顯示，娛樂板塊也是中衛(wèi)星級(jí)酒店業(yè)獲利的一個(gè)重要板塊；雖然目前中衛(wèi)酒店配套或者社會(huì)上的康體娛樂總體設(shè)施、檔次水平較低，但是作為商務(wù)、政務(wù)應(yīng)酬必不可少的社交場所，康體娛樂業(yè)的發(fā)展前景是比較樂觀的；而目前行業(yè)水平的低起點(diǎn)為本項(xiàng)目打造康體娛樂特色，并為帶動(dòng)酒店客房、餐飲整體消費(fèi)帶來了有利的條件。在目前中衛(wèi)市場主流 100－150 間套的參考取值范圍內(nèi)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑體量和整體定位，我們規(guī)劃酒店客房數(shù)量在 100 間套左右；并通過對(duì)客房規(guī)模的25 / 59適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到 70%左右的合理水平； 酒店餐飲規(guī)模由中衛(wèi)目前的餐飲消費(fèi)市場來看，消費(fèi)需求非常旺盛，現(xiàn)有高檔餐飲場所、特別是包房經(jīng)常是供不應(yīng)求，而且未來的需求趨勢是有增無減。5） 本項(xiàng)目一次性投資可以按照四星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)，但是在空間布局和設(shè)施配套方面要預(yù)留五星級(jí)升級(jí)空間，這樣可根據(jù)未來市場情況變化，在開業(yè) 7－8 年后、酒店需要進(jìn)行二次裝修時(shí)，項(xiàng)目具有可升級(jí)換代的發(fā)展空間。標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店比標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)酒店的投資額一般要高出