房地產(chǎn)投資全球化(參考版)
2025-06-26 02:09本頁(yè)面
【正文】 12 / 12。王國(guó)剛，《全球金融發(fā)展趨勢(shì)》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2003年版。四是大力發(fā)展國(guó)內(nèi)的REITs，給中國(guó)民間資本以真正的國(guó)民待遇，并通過(guò)基金 “積少成多、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、分散投資、利益共享”的運(yùn)作方式，讓中小投資者投資于大型的有收益的不動(dòng)產(chǎn)，這將是中國(guó)資本走向世界的有效途徑。二是在外商“購(gòu)買(mǎi)—持有—出售”房地產(chǎn)交易的具體環(huán)節(jié)上制定具體可操作的措施，本國(guó)公民購(gòu)買(mǎi)住房5年內(nèi)要上市交易要交重稅，為什么不能對(duì)外資設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)持有期的下限，或依據(jù)不同的物業(yè)產(chǎn)品、持有期限設(shè)定不同的稅率，也可以設(shè)立金融轉(zhuǎn)移稅，即要求外國(guó)投資基金將一定比例資本在一定時(shí)期內(nèi)存放中央銀行，以抑制短期炒作行為。因此，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資全球化，我們應(yīng)在以下幾方面做出努力：一是加強(qiáng)各部門(mén)的信息網(wǎng)絡(luò)、信息披露制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的信息共享。 里斯本小組，“競(jìng)爭(zhēng)的極限”，中央編譯出版社，2000年版，第227頁(yè)。這些限制性條款在一定程度上提高了短期炒作的交易成本，有效抑制了炒作行為，引導(dǎo)REIT長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。為了抑制國(guó)際資本的短期炒作行為，各國(guó)采取了多種調(diào)控措施。調(diào)控手段匱乏，效率低下。加之各政府部門(mén)是馬路警察各管一段，商務(wù)部只管外商直接投資、央行監(jiān)控外資銀行貸款、外匯管制，各地方政府只負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變更登記，各部門(mén)信息不溝通。結(jié)果是中央的調(diào)控政策常常會(huì)遭遇“上有政策，下有對(duì)策”的尷尬。中國(guó)推進(jìn)市場(chǎng)化改革多年，如何讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用仍是一個(gè)沒(méi)有解決的問(wèn)題，從而衍生出一些新的政府管制經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：一方面我國(guó)多年“雙順差”，儲(chǔ)蓄遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資，另一方面各省長(zhǎng)、市長(zhǎng)仍在走馬燈式出國(guó)赴港，招商引資。透明度低，信息不充分不僅阻礙了市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的改善，更使得政府調(diào)控失去了科學(xué)的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但效果并不理想的原因之一。換言之，現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)根本不能全面準(zhǔn)確的反映外資投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。除了上述口徑外還有多少外資進(jìn)入了房地產(chǎn)？表3 外商直接投資房地產(chǎn)金額和比重 （單位：億美元）1999200020012002200320042005總計(jì)房地產(chǎn)業(yè)占比14%11%11%11%10%10%%資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》各期。對(duì)于外資投資于房地產(chǎn)我們有許多未能知數(shù)：中國(guó)到底有多少外資進(jìn)入了房地產(chǎn)？從官方FDI統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們看到，2005年外商投資房地產(chǎn)54億美元，僅占FDI的10%左右，外商直接投資較多仍是制造業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、電信、零售服務(wù)業(yè)等。但不限制不等于放松監(jiān)督與管理，目前我國(guó)房地產(chǎn)引進(jìn)外資最大的弱點(diǎn)是信息不明，監(jiān)管不到位，制度建設(shè)滯后，調(diào)控手段匱乏。同樣不可忽視的是在引進(jìn)外資的同時(shí)，我們也獲得了不易量化但卻實(shí)在存在的“就近學(xué)習(xí)”機(jī)會(huì)，近幾年，我國(guó)銀行業(yè)推出的個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)直銷(xiāo)，零售業(yè)連鎖加盟店不都是在外資的示范作用下發(fā)展起來(lái)的嗎？浙江義烏在中國(guó)的版圖上只是一個(gè)小小的縣級(jí)市，外國(guó)人不僅在那購(gòu)買(mǎi)住宅，還要求當(dāng)?shù)卣o他們建清真寺，義烏的房?jī)r(jià)是因需求有所上升，但國(guó)際化的小商品城建起來(lái)了，幾分利的小商品賣(mài)到了全中國(guó)、全世界，百姓的收入提高了、生活更富足了。綜合上述分析，我們可以看到：在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)投資全球化是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，簡(jiǎn)單的限制常常是難以奏效。短短過(guò)去2年，許多國(guó)際著名投資集團(tuán)公司，如荷蘭的ING，新加坡的凱德置地和GIC投資公司，香港麥格理銀行，美國(guó)美林、高盛、雷曼兄弟、漢斯地產(chǎn)、洛克菲勒集團(tuán)、凱雷投資集團(tuán)和柯羅尼楊子基金等在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有不凡的表現(xiàn)。上述“中國(guó)優(yōu)勢(shì)”正是吸引眾多國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)誘因。自2004年以來(lái)，國(guó)際資本更多采取了間接投資的方式，雖然這些資金沒(méi)有公開(kāi)打著REITs招牌，但在大手筆的收購(gòu)成熟商業(yè)樓宇的背后都采取了基金運(yùn)用的模式，即低價(jià)收購(gòu)—提升價(jià)值—打包出售。(4)隨著周邊國(guó)家地區(qū)資本市場(chǎng)對(duì)REITs的開(kāi)放,日本于2000年、韓國(guó)于2001年、新加坡于2002年和香港于2004年允許REITS在資本市場(chǎng)掛牌交易，為海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)打通了退出的通道。（3）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，即便在北京、上海和深圳與全球國(guó)際化大都市比，其許多商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)的租金水平仍比較低，據(jù)CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平，排名前10位的有：倫敦，東京，巴黎，香港，華盛頓，紐約，馬德里，悉尼
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