【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖土地招標(biāo)/拍賣信息投資機(jī)會(huì)分析 招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)簽訂出讓合同，辦理土地權(quán)證填報(bào)住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請(qǐng)表申領(lǐng)項(xiàng)目建議書(shū)辦理項(xiàng)目報(bào)建征詢上水、下水、供電、 煤氣、電話等配套條件向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)編制詳規(guī) 書(shū)面征詢上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件 設(shè)計(jì)招標(biāo) 對(duì)建筑方案作內(nèi)部評(píng)審編報(bào)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 方案設(shè)計(jì) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門意見(jiàn) 送審建筑方案，向規(guī)劃局報(bào)批建設(shè)用地規(guī)劃許可證 組織動(dòng)拆遷：凍結(jié)戶口、停發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、停辦房屋交易制定拆遷計(jì)劃和方案簽定委托動(dòng)遷協(xié)議申領(lǐng)拆遷許可證發(fā)布拆遷公告實(shí)施 勘察招標(biāo)與施工初步設(shè)計(jì)征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、人防、抗震、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門意見(jiàn)初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)向計(jì)劃部門申請(qǐng)投資計(jì)劃立項(xiàng)向住宅局申請(qǐng)開(kāi)工指標(biāo)（繳配套費(fèi)）施工/監(jiān)理招標(biāo)施工圖設(shè)計(jì)消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、民防審核民防項(xiàng)目由民防部門審核審圖公司審核智能化安保系統(tǒng)設(shè)計(jì)簽訂公建配套協(xié)議、填報(bào)工程竣工檔案驗(yàn)收?qǐng)?bào)送申請(qǐng)表、辦理人防費(fèi)核定單報(bào)批建設(shè)工程規(guī)劃許可證公安局技防辦審核預(yù)繳散裝水泥專項(xiàng)資金質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)施工許可申辦辦理使用粘土磚核定手續(xù)測(cè)繪部門道路紅線定界施工單位放灰線規(guī)劃部門復(fù)驗(yàn)灰線物業(yè)公司招標(biāo)門牌編號(hào)面積預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)施工結(jié)構(gòu)驗(yàn)收安裝、裝飾施工申請(qǐng)預(yù)售許可證供電、上水、煤氣等配套專業(yè)設(shè)計(jì)總體綠化施工市政配套施工綠化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收消防驗(yàn)收竣工檔案驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收散裝水泥預(yù)繳款結(jié)算建筑面積測(cè)繪辦理竣工驗(yàn)收備案申領(lǐng)入戶許可證物業(yè)接管辦理初始登記交房入戶招投標(biāo)管理流程市交易中心 招標(biāo)人 市招標(biāo)辦招標(biāo)登記符合招標(biāo)條件接受登記，確定招標(biāo)方式，發(fā)放表格網(wǎng)上公布發(fā)布招標(biāo)公告，（公開(kāi)招標(biāo)）投標(biāo)邀請(qǐng)（邀請(qǐng)招標(biāo)）符合條件接受信息選定投標(biāo)人登陸發(fā)布招標(biāo)文件補(bǔ)充招標(biāo)文件備案現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑會(huì)監(jiān)管抽取專家評(píng)委組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)備案專業(yè)服務(wù)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)監(jiān)管備案定標(biāo)申請(qǐng)住宅交付使用許可證流程建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收建設(shè)單位向住宅局提出交付使用申請(qǐng) 竣工驗(yàn)收合格 之日起15日內(nèi) 符合 不符合經(jīng)辦人審核提交的有關(guān)文件建設(shè)單位向建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理部門提出備案申請(qǐng)發(fā)受理通知書(shū)及現(xiàn)場(chǎng)踏勘告知書(shū) 總體規(guī)劃一次 總體規(guī)劃 實(shí)施或分期實(shí)施 分期實(shí)施的 最后完成的 7個(gè)工作日內(nèi) 發(fā)限期整改通知書(shū)現(xiàn)場(chǎng)踏勘 。臨時(shí)用電設(shè)施無(wú)論使用時(shí)間長(zhǎng)短，業(yè)擴(kuò)工程費(fèi)概不退還。 客戶基建項(xiàng)目申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，應(yīng)按本規(guī)定第一項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。 外環(huán)線外：暫按照收取供配電貼費(fèi)、業(yè)擴(kuò)工程費(fèi)，按實(shí)結(jié)算的方式執(zhí)行。住宅供電配套工程按平方米收費(fèi)后，不再收取配電貼費(fèi)和其他費(fèi)用。 外環(huán)線內(nèi)：全電纜工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米145元。 上海市中心區(qū)普通住宅供電配套工程收費(fèi)，根據(jù)滬價(jià)經(jīng)（2000）第152號(hào)《關(guān)于核定市區(qū)普通新建住宅供電配套工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，按每平方米建筑面積收取。供電工程由供電部門設(shè)計(jì)，客戶根據(jù)設(shè)計(jì)概（預(yù)）算繳付工程費(fèi)。配電貼費(fèi)主要用于10KV及以下公用電網(wǎng)的新建和改造。供配電貼費(fèi)客戶申請(qǐng)新裝或增容均應(yīng)按其受電電壓等級(jí)及對(duì)應(yīng)的貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)。一、 正式用電：收費(fèi)依據(jù)：《上海市臨時(shí)占用城市道路管理辦法》；上海市物價(jià)局、上海市財(cái)政局滬價(jià)費(fèi)（1995）第195號(hào)文。 下列范圍內(nèi)的占路申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)由市路政管理機(jī)構(gòu)和市公安交通管理部門負(fù)責(zé)審批,同時(shí)均應(yīng)當(dāng)分別征得所在地路政管理機(jī)構(gòu)和公安交通管理部門的初審意見(jiàn)： （1）市人民政府特批的臨時(shí)占路 （2）因沿路建筑施工、市政公用施工等特殊情形需臨時(shí)占用《上海市臨時(shí)占用城市道路管理辦法》第六條第二款所列路段的 （3）需臨時(shí)將城市道路半封閉或全封閉占用的 經(jīng)路政管理機(jī)構(gòu)和公安交通管理部門批準(zhǔn)同意臨時(shí)占路的,向路政管理機(jī)構(gòu)繳納臨時(shí)占路費(fèi),再憑雙方批準(zhǔn)文件及繳費(fèi)憑證向公安交通管理部門領(lǐng)取《上海市臨時(shí)占用城市道路許可證》。三、 申辦材料： 臨時(shí)占用城市道路必須提出書(shū)面申請(qǐng)（附簡(jiǎn)易圖,標(biāo)明占路地點(diǎn)、位置、占路面積、占路用途、占用期限及搭建結(jié)構(gòu)） 如實(shí)填寫(xiě)《上海市臨時(shí)占用城市道路申請(qǐng)表》,并由路政管理機(jī)構(gòu)和公安交通管理部門分別作出同意占路書(shū)面審批決定書(shū),繳納臨時(shí)占路費(fèi),領(lǐng)取《上海市臨時(shí)占用城市道路許可證》方可生效 特殊情況的占路,必須提供上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件 建筑工地的占路需提供與占路所在地市政工程管理署簽訂的市政設(shè)施保護(hù)協(xié)議四、辦理程序： 由當(dāng)事人提出書(shū)面申請(qǐng),說(shuō)明占用地點(diǎn)、占路面積、占路用途及占路期限,提供必備的資料,并如實(shí)填寫(xiě)《上海市臨時(shí)占用城市道路申請(qǐng)表》 由路政管理機(jī)構(gòu)和公安交通管理部門分別對(duì)占路申請(qǐng)作出書(shū)面審批決定意見(jiàn)。臨時(shí)占用城市道路審批一、辦理機(jī)構(gòu)：上海市城市路政管理大隊(duì)及各區(qū)（縣）市政工程管理署或城市路政管理中隊(duì) 聯(lián)系電話：上海市城市路政管理大隊(duì) 62808822*8203 辦理時(shí)限：自收到《上海市臨時(shí)占用城市道路申請(qǐng)表》之日起15日內(nèi)作出書(shū)面審批決定?！　?duì)已受理交付使用申請(qǐng)，因各種原因不發(fā)放《交付使用許可證》的，將有關(guān)材料作為檔案收集保存，并向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和區(qū)縣局說(shuō)明原因?！　　督桓妒褂迷S可證》一式五份。經(jīng)建設(shè)單位整改合格后，行政執(zhí)法人員再次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘。二、審核　?。ㄒ唬┰诎l(fā)出《受理通知書(shū)》之日起7個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)《現(xiàn)場(chǎng)踏勘告知書(shū)》到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘，檢查該基地是否符合市府95（21）號(hào)令的要求，且是否與建設(shè)單位提供的材料相符，并填寫(xiě)《現(xiàn)場(chǎng)踏勘表》。　?。ㄋ模┳≌こ掏ㄟ^(guò)備案，配套、消防、電梯、規(guī)劃等驗(yàn)收后，按項(xiàng)目管理的隸屬關(guān)系，分別向市、區(qū)（縣）住宅局提出交付使用申請(qǐng)并遞交有關(guān)文件和資料。建設(shè)單位收到竣工報(bào)告后，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。一、受理　?。ㄒ唬┰谧≌_(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理新建住宅新開(kāi)工登記的同時(shí)，向其發(fā)出《交付使用許可審核申請(qǐng)告知書(shū)》，并作《送達(dá)回執(zhí)》。向購(gòu)房者提供包括裝修項(xiàng)目質(zhì)保條款和使用說(shuō)明的《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。（二）全裝修試點(diǎn)項(xiàng)目：與購(gòu)房者簽訂包括選定的裝修項(xiàng)目在內(nèi)的購(gòu)房合同，房?jī)r(jià)中應(yīng)含裝修費(fèi)用。 精裝修階段做好土建與裝修工程的銜接，并執(zhí)行《上海市住宅建筑裝飾工程技術(shù)規(guī)程》DBJ086297。與購(gòu)房者簽訂包括選定的菜單式裝修項(xiàng)目在內(nèi)的購(gòu)房合同。二、實(shí)施核驗(yàn)由于試點(diǎn)工作有兩種模式菜單式全裝修和全裝修，因此房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可分為以下兩種方式組織實(shí)施操作。（三）區(qū)、縣住宅局經(jīng)初審，并填妥初審意見(jiàn)按年度上報(bào)試點(diǎn)項(xiàng)目。一、申報(bào)審核（一）新開(kāi)工和在建住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向所在區(qū)（縣）住宅局進(jìn)行試點(diǎn)申報(bào)，并填寫(xiě)《新建住宅菜單式全裝修試點(diǎn)申請(qǐng)表》。六、包干范圍：城市市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施未建成區(qū)域，規(guī)劃面積40萬(wàn)平方米以上，且基地具有批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，要求配建的公建設(shè)施符合上海市制訂的《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；經(jīng)批準(zhǔn)的上海市示范居住區(qū)；認(rèn)定的365萬(wàn)危棚簡(jiǎn)屋改造地塊；經(jīng)市建委、市房地局、規(guī)劃局、住宅局共同認(rèn)定的新一輪舊區(qū)改造地塊；部隊(duì)營(yíng)區(qū)內(nèi)建造的自用住宅；根據(jù)滬建?。?8）464號(hào)文規(guī)定的高校校園內(nèi)及生活區(qū)建造的自用住宅； 7；市政府、市建委批準(zhǔn)可享受配套費(fèi)包干的住宅基地。七、征收依據(jù)：《上海市人民政府關(guān)于同意調(diào)整住宅建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》[滬府（1995）66號(hào)]《上海市人民政府關(guān)于同意本市停止征收住宅建設(shè)配套費(fèi)中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)的批復(fù)[滬府（1999）78號(hào)] 《關(guān)于印發(fā)〈上海市征收住宅建設(shè)配套費(fèi)實(shí)施細(xì)則〉的通知》[滬建房（96）第0498號(hào)] 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)配套費(fèi)征收、使用管理的通知》[滬住計(jì)（2001）308號(hào)]如何辦理住宅建設(shè)配套費(fèi)申請(qǐng)包干一、辦事項(xiàng)目：上海市住宅建設(shè)配套費(fèi)申請(qǐng)包干二、辦理機(jī)構(gòu)：上海市住宅發(fā)展局及各區(qū)、縣住宅發(fā)展局（署）三、辦理時(shí)限：自受理之日起30個(gè)工作日內(nèi)四、辦理手續(xù)：住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向項(xiàng)目所在區(qū)、縣住宅發(fā)展局提出包干申請(qǐng)；區(qū)、縣住宅發(fā)展局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初審后，報(bào)送市住宅局；市住宅局組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，對(duì)符合條件的項(xiàng)目，出具包干證明，簽訂包干協(xié)議?！√峁┎牧希海?）、市計(jì)委、區(qū)（縣）計(jì)經(jīng)委或上級(jí)主管部門的投資立項(xiàng)批復(fù)； （2）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)審定意見(jiàn)或會(huì)議紀(jì)要；（3）、《上海市征收住宅建設(shè)配套費(fèi)申報(bào)計(jì)劃項(xiàng)目表》；（4）、住宅基地總平面圖；（5）、其他有關(guān)資料。區(qū)、縣住宅發(fā)展局根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，核定住宅面積和配套費(fèi)征收金額，開(kāi)具住宅建設(shè)配套費(fèi)繳納通知單。（六）建設(shè)單位根據(jù)基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度，定期向區(qū)局上報(bào)編碼信息表。 （四）區(qū)、（縣）住宅發(fā)展局發(fā)放基地編碼使用證、公告牌，每季度上報(bào)基地編碼信息。（二）區(qū)、（縣）住宅發(fā)展局審核建設(shè)單位提供的資料，符合條件的，對(duì)基地進(jìn)行預(yù)編碼，并上報(bào)市住宅發(fā)展局。 八、收費(fèi)依據(jù)：上海市人民政府批轉(zhuǎn)市園林局、市農(nóng)業(yè)局《關(guān)于收繳綠化建設(shè)保證金實(shí)施辦法》和市財(cái)政局、市物價(jià)局、市園林局《關(guān)于收繳綠地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施辦法》的通知（滬府發(fā)[1996]6號(hào)） 九、辦理依據(jù)：《上海市植樹(shù)造林綠化管理?xiàng)l例》 上海市住宅建設(shè)基地編碼管理流程根據(jù)《關(guān)于上海市住宅建設(shè)基地實(shí)行統(tǒng)一代碼管理的通知》[滬住計(jì)（1998）220號(hào)]，特制定本工作流程。 六、辦理時(shí)限：10個(gè)工作日 七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：配套綠地達(dá)不到法定要求應(yīng)交納綠地補(bǔ)償費(fèi)150013000元/平方米。申請(qǐng)人→市綠化管理局→材料齊全、受理→現(xiàn)場(chǎng)踏勘、核實(shí)→基地內(nèi)涉及原有綠地、樹(shù)木，辦理樹(shù)木、綠地變動(dòng)手續(xù)→向有關(guān)部門征求意見(jiàn)→審核同意→按規(guī)定交納綠化保證金→發(fā)放審核意見(jiàn)書(shū) 五、辦事程序： 總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖并加蓋出圖章） 測(cè)繪院地形圖（藍(lán)圖） 規(guī)劃部門批文及意見(jiàn)（如有附圖應(yīng)提供）、地產(chǎn)證明或批租證明 立項(xiàng)批文 接待時(shí)間：星期一至星期五上午9：0011：30 三、申辦對(duì)象資格：項(xiàng)目建設(shè)單位（立項(xiàng)批文主送單位或其委托的代理單位）四、申辦材料： 電話：63787001/637808081886；傳真：63787001；郵編：200023 地址：制造局路130號(hào)1506室 上海市建設(shè)項(xiàng)目配套綠化建設(shè)方案審核（內(nèi)部征求意見(jiàn)）一、辦理機(jī)構(gòu)：上海市綠化管理局 二、辦理地址、聯(lián)系電話和接待時(shí)間： 浦東新區(qū)環(huán)保局的審批權(quán)限 （1）浦東新區(qū)批準(zhǔn)立項(xiàng)的，在浦東新區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目由浦東新區(qū)環(huán)保局審批，報(bào)市環(huán)保局備案； （2）浦東新區(qū)批準(zhǔn)立項(xiàng)的，在黃浦江上游準(zhǔn)水源保護(hù)區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目，在征得市環(huán)保局書(shū)面同意后，由浦東新區(qū)環(huán)保局審批，報(bào)