【正文】 52 / 52。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。207年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。【例8—18】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）轉(zhuǎn)換日：借：投資性房地產(chǎn)——已出租2007年教材要求增加“已出租”三個(gè)字；2008年教材沒有“已出租”三個(gè)字。209年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。206年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為28 000萬元，已計(jì)提折舊3 000萬元?！纠?—16】 甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以通過對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)，對(duì)于那些由于使用而不斷磨損直到最終報(bào)廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清理。二、投資性房地產(chǎn)的處置甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。207年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃其開始日為208年1月1日，租賃期限為3年?！纠?—15】207年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。207年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。租賃期開始日為207年4月15日。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 450 000 000 累計(jì)折舊 3 000 000 貸：固定資產(chǎn) 450 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 3 000 0002．采用公允價(jià)值模式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。207年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額45 000萬元，已計(jì)提折舊300萬元?！纠?—13】甲企業(yè)擁有1棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。[white7]對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀況的房地產(chǎn)，如果企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書面決議的日期。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，也就是說，企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，應(yīng)于租賃期開始日，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。本例中，租賃期開始日為207年4月15日，當(dāng)日相應(yīng)由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。【例8—12】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日。[white6]如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書面決議的日期。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。注此段為2008年教材新增加內(nèi)容。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)管理當(dāng)局作出書面決議明確表明將其重新用于對(duì)外銷售的日期。208年10月15日，該寫字樓的公允價(jià)值為4 800萬元；該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 750萬元，其中，成本為4 500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。注此段為2008年教材新增加的內(nèi)容。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3 765萬元，其中，原價(jià)5 000萬元。企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)1．采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2．投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值，因此非常重要。（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。又如，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)將出租的開發(fā)產(chǎn)品收回，作為企業(yè)的固定資產(chǎn)使用。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式主要包括：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，例如自用的辦公樓改為出租等。（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置甲企業(yè)按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。209年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為9 000萬元?！纠?—8】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。[white3]投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。企業(yè)可以采用具有相關(guān)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格應(yīng)當(dāng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得的同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。12=（萬元）借：其他業(yè)務(wù)成本 75 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 75 000（2）確認(rèn)租金：借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 80 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 000（3）計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失