合同的基本知識(shí)(參考版)
2025-06-02 02:01本頁面
【正文】 六、“買賣不擊破租賃” 七、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。 五、 優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制 《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。四、轉(zhuǎn)租問題 承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意 出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益 房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán) 為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。超過二十年的，超過部分無效?！ ≡谶`法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。 二、 合同無效的認(rèn)定 在最高人民法院公布的《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。 房屋租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 一、 書面合同的必要性 根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。房屋的用途 如果所購商品房的用途約定為住宅，而購房者本想所購商品房為商住兩用，因未約定，在將來會(huì)與開發(fā)商或物業(yè)公司為所購房屋的用途，產(chǎn)生摩擦和糾紛。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)產(chǎn)權(quán)證憑證，也是房屋所有權(quán)憑證。交接房屋時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，也就是通常所說的“兩書”。交接交付房屋時(shí)，必須簽署房屋交接單。付款時(shí)間約定好，付首付款的時(shí)間就是交款時(shí)間，若非因購房者原因不承擔(dān)逾期付款責(zé)任；并建議注明余款的付款時(shí)間以銀行貸款的發(fā)放時(shí)間為準(zhǔn)。 付款方式及期限如果選擇現(xiàn)款付款方式，交付購房款，則沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)；若選擇按揭貸款的付款方式，貸款申請是否批準(zhǔn)，可能會(huì)是購房者買房與否的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。買受人所購商品房的基本情況開發(fā)商定的工程號(hào)和市地名辦確定的行政街號(hào)兩者都填上。其次要披露項(xiàng)目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認(rèn)定為欺詐導(dǎo)致雙倍賠償。對于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測繪報(bào)告確定的面積為準(zhǔn)；對于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。首先，要避免成為買賣合同。另外，對于一些購房即送大獎(jiǎng)、購房辦戶口，或者說保證升值等的宣傳用語，一定要謹(jǐn)慎使用。首先，廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過于明確和具體。商品房買賣合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 商品房出售前廣告宣傳 《最高人民法院在審理商品房買
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1