【正文】 投資回收期33 / 36 n = log { 1 – (8000)}/log。（3） 、投資回收期根據(jù)深圳市目前對(duì)高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策規(guī)定，該項(xiàng)目可從獲利年度起按“兩免三減”優(yōu)惠。根據(jù)國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)成本績(jī)效統(tǒng)計(jì)表明，其代表性指標(biāo)是以總金額表示的銷售量的百分比或單位數(shù)量成本(如下表所示)：分選取制造商、批發(fā)商和零售商的物流成本，加權(quán)平均可求得：綜合物流單位成本（C）=（3+4 +3）/ 10 = %即:毛利率為 %, 稅后利潤(rùn)率為 %.物流成本績(jī)效指標(biāo)績(jī)效指標(biāo) 制造商 批發(fā)商 零售商總成本單位成本銷售量百分比進(jìn)人運(yùn)費(fèi)運(yùn)出運(yùn)費(fèi)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用行政管理費(fèi)用訂貨處理直接勞工實(shí)績(jī)與預(yù)算比較成本趨勢(shì)分析32 / 36產(chǎn)品直接利潤(rùn) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)運(yùn)用傳統(tǒng)的做法，采用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析，根據(jù)首期投入 8000 萬元固定資產(chǎn)，建成 20220 平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積，形成倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、分拔物流銷售收入總額為 （萬元）,毛利潤(rùn)為 萬元,稅后利潤(rùn)為 萬元，貸款年利率為 7 %。按每年應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn) 4 次和存貨周轉(zhuǎn) 3 次估算項(xiàng)目流動(dòng)資金需要量為 2022 萬元，31 / 36（3） 、成本費(fèi)用估算 物流成本是物流運(yùn)動(dòng)過程中，如包裝、裝卸、運(yùn)輸、存儲(chǔ)、加工、配送和物流情報(bào)等各個(gè)環(huán)節(jié)所支出的人力、物力、財(cái)力的總和。 　 　　以上管理模式體現(xiàn)了一種供應(yīng)鏈合作關(guān)系，充分發(fā)揮了各參與公司專業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)，采用上述模式建立物流聯(lián)盟，如果發(fā)展商的策劃能力、協(xié)調(diào)能力及管理水平比較高，則物流中心的功能應(yīng)該盡可能地完備。招商是項(xiàng)目發(fā)展成敗的關(guān)鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關(guān)。 　　　從投標(biāo)的公司中選擇一家或幾家公司進(jìn)行項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以采?。拢埃苑绞竭x擇專業(yè)的物流管理公司對(duì)物流園區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理。? 申請(qǐng)銀行貸款 必要時(shí)通過商業(yè)銀行貸款獲得資金。29 / 36? 開展招商活動(dòng)，尋找合作伙伴大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)的工商企業(yè)為依托，憑借深圳市及龍崗區(qū)政府優(yōu)惠政策對(duì)物流業(yè)的支持，以大工業(yè)區(qū)物流得天獨(dú)厚的資源條件和政策優(yōu)勢(shì) 積極開展各種形式的招商活動(dòng)，利用風(fēng)險(xiǎn)投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多種不同的物流聯(lián)盟（合作）方式，尋求合作伙伴?！　?區(qū)政府將逐步引導(dǎo)區(qū)內(nèi)一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場(chǎng)，向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移；區(qū)政府將爭(zhēng)取深圳市有關(guān)部門的支持，將特區(qū)內(nèi)以臨時(shí)用地發(fā)展起來的石材、裝飾建材等市場(chǎng)以及筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的部分骨干企業(yè)向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移。 　　戶籍優(yōu)惠政策 　　對(duì)從事投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并且投資額達(dá) 1000 萬人民幣、營(yíng)業(yè)額達(dá)到 200 萬以上的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)骨干可優(yōu)先辦理龍崗區(qū)戶口，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核，區(qū)政府給予其適當(dāng)?shù)倪w戶指標(biāo)，并免收入戶的城市增容費(fèi)　率先投資優(yōu)惠政策 　　對(duì)前十位率先進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的企業(yè)，在地價(jià)、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽(yù)稱號(hào)。 　　　　 政府提供融資服務(wù) 對(duì)采用先進(jìn)技術(shù)的倉(cāng)儲(chǔ)、配送、多式聯(lián)運(yùn)（含集裝箱處理）并對(duì)大工業(yè)區(qū)物流具有重要意義的項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核確認(rèn)，區(qū)政府可采取以存引貸的方式，幫助企業(yè)貸款或提供其他融資服務(wù)。 　?。?） 對(duì)新辦的商貿(mào)性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可減征或減免企業(yè)所得稅一年。 　　● 在從事倉(cāng)儲(chǔ)、配送、商貿(mào)等服務(wù)性行業(yè)，投資超過 500 萬美元或 2022萬元人民幣、經(jīng)營(yíng)期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。 　　 利用國(guó)土資源有選擇地鼓勵(lì)帶資開發(fā)建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)大型物流市場(chǎng)。 　　 在項(xiàng)目發(fā)展中、后期，實(shí)行土地公開招標(biāo)拍賣，將賣地的款項(xiàng)設(shè)立大工業(yè)區(qū)物流國(guó)土開發(fā)專項(xiàng)基金，實(shí)行?？顚Ｓ茫瑢ｉT用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 可協(xié)同當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門擬制定如下物流產(chǎn)業(yè)配套政策：27 / 36 　　國(guó)土優(yōu)惠政策　　在項(xiàng)目建設(shè)初期，對(duì)在物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)、配送和集裝箱業(yè)務(wù)的先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長(zhǎng)不超過 8 年分?jǐn)偫U納。物流業(yè)發(fā)展所帶來的主要是社會(huì)效益，政府給予政策扶植是通行的做法。 總之，21 世紀(jì)的龍崗物業(yè)將憑借規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)、知識(shí)人才優(yōu)勢(shì)和個(gè)性化服務(wù)優(yōu)勢(shì)，有效地為客戶節(jié)省投資和費(fèi)用，減少庫(kù)存、降低風(fēng)險(xiǎn)，提供增值服務(wù)，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要戰(zhàn)略伙伴。 聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)在供應(yīng)鏈的諸節(jié)點(diǎn)之間植入“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享”的共生關(guān)系，實(shí)施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。公司內(nèi)部嚴(yán)格貫徹執(zhí)行完善的培訓(xùn)和激勵(lì)制度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。 人才效益戰(zhàn)略公司將遵循發(fā)揮“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，突出“人才效益”優(yōu)勢(shì)，廣泛匯集和吸引一批包括教授、博士、碩士在內(nèi)的高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)高效的物流服務(wù)。 服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略26 / 36一方面，引導(dǎo)物流服務(wù)朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務(wù)類型進(jìn)行系統(tǒng)整合，將不同貨運(yùn)公司、倉(cāng)儲(chǔ)公司以及社會(huì)資源進(jìn)行物流資料整合，為客戶提供一種具有長(zhǎng)期的、專業(yè)的、綜合的高效物流服務(wù)。大工業(yè)區(qū)物流將投入相當(dāng)資金創(chuàng)辦一流的物流學(xué)校和一流的物流研究中心，通過廣泛的物流研究與學(xué)術(shù)交流，深入揭示物流理論的深刻內(nèi)涵，研究現(xiàn)代物流運(yùn)作模式，改革和更新物流理念，并指導(dǎo)物流實(shí)踐，“用一流的觀念，創(chuàng)造一流的物流服務(wù)。 觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。（15）維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施，500 平方米。 按 50 家物流及其相關(guān)企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車計(jì)，合計(jì) 150 輛轎車，平均每輛轎車需停車位 7 平方米，總停車位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車計(jì)，合計(jì) 25 輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位 10 平方米，總停車位 250 平方米。根據(jù)國(guó)外企業(yè)開辦的物流中心或配送中心的規(guī)模，每一企業(yè)的用地需求一般在 6－10 萬平方米，地塊形狀一般長(zhǎng)、寬比例為 5：2，故在區(qū)內(nèi)招租區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮這一特點(diǎn)。 （13）己平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉(cāng)庫(kù)或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場(chǎng)地。 （12）海關(guān)查驗(yàn)場(chǎng)地，面積 3 萬平方米左右。 （11）建成后供出租用的物流倉(cāng)庫(kù)，面積 1－2 萬平方米。 （10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設(shè)施 1000 平方米。 ( 2) 行政管理機(jī)構(gòu)辦公用房：3000 平方米； （3）信息處理中心：1000 平方米 （4）后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)：1000 平方米； （5）日岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積 2800 平方米。 （8）消防設(shè)施、加油站、清洗站、維修保養(yǎng)廠。 （6）自營(yíng)物流設(shè)施。主要供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)。大樓內(nèi)應(yīng)設(shè)有業(yè)務(wù)公證派出機(jī)構(gòu)、銀行、資信機(jī)構(gòu)、舉行業(yè)務(wù)講座或交流的會(huì)議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務(wù)洽談的公共業(yè)務(wù)洽談室，以及用餐服務(wù)設(shè)施。 （3）物流園區(qū)商務(wù)大樓。 （2）口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心。 大工業(yè)區(qū)物流主要設(shè)施建設(shè)規(guī)模? 物流園區(qū)的主要公共設(shè)施 根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的功能與服務(wù)需求，其主要公共設(shè)施應(yīng)包括： （1）物流園區(qū)管理中心?？紤]近期內(nèi)海鐵聯(lián)運(yùn)的物流數(shù)量不會(huì)很多，園區(qū)可以不考慮建設(shè)鐵路專用線。? 物流園區(qū)內(nèi)要不要建鐵路專用線 國(guó)際物流將更多地使用海鐵聯(lián)運(yùn)方式。 在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置公路貨運(yùn)站，其優(yōu)點(diǎn)是，便于區(qū)內(nèi)的物流暢通便捷，方便業(yè)主，并與公路物流建設(shè)融合在一起；缺點(diǎn)是，會(huì)在寸土如金的園區(qū)內(nèi)占去很大的地塊，從開發(fā)成本上不是很合算。 大門設(shè)計(jì)宜參照集裝箱大門的設(shè)計(jì)規(guī)范，并需要檢驗(yàn)集裝箱和辦理集裝箱23 / 36進(jìn)出日的各種設(shè)施。需單獨(dú)布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的龍崗區(qū)通道日，并與之直接相連接。各類道路的布置要以車輛在區(qū)內(nèi)內(nèi)的通達(dá)性、快速性和行使路線盡量不交叉重復(fù)為原則。 內(nèi)部道路：一般分為主干道、次干道和支道。進(jìn)出通道應(yīng)考慮與外環(huán)線的直接連接，加快車輛通達(dá)；同時(shí)要建設(shè)與公路貨運(yùn)站和鐵路貨運(yùn)站的連接道路。 道路布局原則 區(qū)內(nèi)道路可分為進(jìn)出通道、內(nèi)部道路、綠色通道三類。 區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)總面積中 20％左右的自營(yíng)區(qū)域擬與基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域緊密相連，便于相互調(diào)劑使用。 基礎(chǔ)設(shè)施如查驗(yàn)場(chǎng)地等，宜采用集中布置形式，以便綜合管理服務(wù)；查驗(yàn)場(chǎng)地應(yīng)靠近大門。 形態(tài)規(guī)劃布局平面布置形式應(yīng)充分利用地形條件，有效利用現(xiàn)在的土地面積。 在經(jīng)營(yíng)性設(shè)施中，應(yīng)根據(jù)危險(xiǎn)品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營(yíng)的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離?？傮w上，以招商為主，自營(yíng)為輔。（五） 、大工業(yè)區(qū)物流的主要設(shè)施規(guī)劃為保證了物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)的各類業(yè)務(wù)（金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、商業(yè)、制造業(yè)、工業(yè)、運(yùn)輸、港口、倉(cāng)儲(chǔ)、一關(guān)三檢、各類代理和信息）的正常開展，使活躍在我國(guó)產(chǎn)業(yè)界的五條物流體系（以海洋運(yùn)輸為代表的運(yùn)輸物流體系、以商品加工和配送為代表的倉(cāng)儲(chǔ)物流體系、以服務(wù)型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系、以?？崭奂榇淼目诎段锪黧w系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系） ，在大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)內(nèi)得到整合和協(xié)調(diào)?！　?0. 物流教育與培訓(xùn)功能物流聯(lián)盟的運(yùn)作需要貨主的支持與理解，通過向貨主提供物流培訓(xùn)服務(wù)，可以培養(yǎng)貨主與物流聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)管理者的認(rèn)同感，可以提高貨主的物流管理水平，可以將物流聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)管理者的要求傳達(dá)給貨主，也便于確立物流作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！　?. 物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢功能公共型物流聯(lián)盟要充當(dāng)貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評(píng)價(jià)運(yùn)輸商、倉(cāng)儲(chǔ)商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商?！　?. 物流結(jié)算功能物流聯(lián)盟的結(jié)算功能是物流聯(lián)盟對(duì)物流功能的一種延伸，物流聯(lián)盟的結(jié)算不僅僅是物流費(fèi)用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流聯(lián)盟還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等?！　?. 物流信息處理功能由于物流聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)離不開計(jì)算機(jī)，因此將在各個(gè)物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進(jìn)行實(shí)時(shí)采集、分析、傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明20 / 36細(xì)信息及咨詢信息，這對(duì)現(xiàn)代物流聯(lián)盟發(fā)展是相當(dāng)重要的?！　?. 流通加工功能主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流聯(lián)盟常常與固定的制造商或分銷商進(jìn)行長(zhǎng)期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)?！　?. 裝卸搬運(yùn)功能這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內(nèi)的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)對(duì)商品造成的損毀?，F(xiàn)代的運(yùn)輸需求就是這樣。19 / 36（四） 、大工業(yè)區(qū)物流功能與需求設(shè)計(jì)大工業(yè)區(qū)物流其功能目標(biāo)是最大限度地滿足客戶需求。到 2022 年建成 2 萬平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積，物流量達(dá)到200 萬噸，集裝箱處理量占深圳港區(qū)集裝箱吞吐量的 20％左右；? 在 2022 年至 2022 年期間，引進(jìn) 10 家世界著名船公司、20 家世界著名大型物流公司及 200 家跨國(guó)公司自營(yíng)物流企業(yè)（分撥中心） ，物流產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)率達(dá)到 30%。根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)定位及功能設(shè)計(jì)，大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)可確定為：在今后 5－10 年，在投入近 100 億人民幣，近期投入啟動(dòng)資金 13 億元，構(gòu)建三個(gè)物流平臺(tái)（物流設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)、物流政策平臺(tái)） ，重點(diǎn)在深圳出口加工區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟園區(qū)，同時(shí)逐步提升大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的容量，用十年時(shí)間把外大工業(yè)區(qū)物流建成我國(guó)華南地區(qū)采購(gòu)中心及現(xiàn)代國(guó)際物流基地。對(duì)國(guó)際航運(yùn)集團(tuán)和物流跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐深圳出口加工區(qū)的項(xiàng)目，可率先實(shí)行《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。最后建設(shè)成為公共型物流聯(lián)盟企業(yè)，通過招商引進(jìn)物流企業(yè)，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)制造商、連鎖商業(yè)、港口、鐵路、機(jī)場(chǎng)等上游與下游流通過程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，履蓋廣東“珠三角”乃至全國(guó)戰(zhàn)略要點(diǎn)地區(qū)，聯(lián)系國(guó)際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運(yùn)相結(jié)合的多式聯(lián)運(yùn)的國(guó)際物流供應(yīng)鏈和集散點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)集裝箱進(jìn)出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成了、區(qū)內(nèi)物流與區(qū)外物流結(jié)合，自營(yíng)物流與外協(xié)物流結(jié)合的物流聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)。物流的流量和流向?qū)⑷Q于進(jìn)入深圳出口加工區(qū)的物流企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、所從事的分撥貨物種類和物流路徑。在未來五年內(nèi)，大幅度提升大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。要有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地實(shí)施大工業(yè)區(qū)物流的規(guī)劃布局，以統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、整體推進(jìn)為原則，逐步完善大工業(yè)區(qū)物流的基礎(chǔ)設(shè)施和專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)。 （三） 、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的目標(biāo)定位在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的前提下，大工業(yè)區(qū)物流可考慮采用自營(yíng)（用）物流型式起步，分步實(shí)現(xiàn)公共型物流聯(lián)盟，其目標(biāo)定位具有前瞻性。出口加工區(qū)標(biāo)高基本處于 45—50 米之間，且排洪與截洪系較已經(jīng)建設(shè)完成，不會(huì)有洪澇之災(zāi)，污水由各級(jí)支管匯集后，由干管輸入污水處理廠。目前，龍崗大工業(yè)區(qū)16 / 36一座功能齊全的、集飲食、住宿、娛爾于一體的通訊網(wǎng)正在建設(shè)中。生活配套齊全。通訊網(wǎng)絡(luò)配置充裕，規(guī)劃郵電支局裝機(jī) 6 萬門，現(xiàn)有