【正文】 投資回收期33 / 36 n = log { 1 – (8000)}/log(1+) ????nttiFP0)1( ≈ 3 (年)（二） 、大工業(yè)區(qū)物流項目的風險評價隨著我國發(fā)展物流步伐的加快，各地的物流發(fā)展規(guī)劃也已紛紛出臺，有些城市甚至已進入實施階段。（3） 、投資回收期根據(jù)深圳市目前對高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策規(guī)定，該項目可從獲利年度起按“兩免三減”優(yōu)惠。根據(jù)國內(nèi)外物流企業(yè)成本績效統(tǒng)計表明，其代表性指標是以總金額表示的銷售量的百分比或單位數(shù)量成本(如下表所示)：分選取制造商、批發(fā)商和零售商的物流成本，加權(quán)平均可求得：綜合物流單位成本（C）=（3+4 +3）/ 10 = %即:毛利率為 %, 稅后利潤率為 %.物流成本績效指標績效指標 制造商 批發(fā)商 零售商總成本單位成本銷售量百分比進人運費運出運費倉儲費用行政管理費用訂貨處理直接勞工實績與預算比較成本趨勢分析產(chǎn)品直接利潤 經(jīng)濟效益評價 大工業(yè)區(qū)物流項目經(jīng)濟效益評價運用傳統(tǒng)的做法，采用靜態(tài)分析與動態(tài)分析，根據(jù)首期投入 8000 萬元固定資產(chǎn)，建成 20220 平方米的倉儲面積，形成倉儲、運輸、分拔物流銷售收入總額為 （萬元）,毛利潤為 萬元,稅后利潤為 萬元，貸款年利率為 7 %。按每年應收帳款周轉(zhuǎn) 4 次和存貨周轉(zhuǎn) 3 次估算項目流動資金需要量為 2022 萬元，31 / 36（3） 、成本費用估算 物流成本是物流運動過程中，如包裝、裝卸、運輸、存儲、加工、配送和物流情報等各個環(huán)節(jié)所支出的人力、物力、財力的總和。 　 　　以上管理模式體現(xiàn)了一種供應鏈合作關(guān)系，充分發(fā)揮了各參與公司專業(yè)化分工的優(yōu)勢，采用上述模式建立物流聯(lián)盟，如果發(fā)展商的策劃能力、協(xié)調(diào)能力及管理水平比較高，則物流中心的功能應該盡可能地完備。招商是項目發(fā)展成敗的關(guān)鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關(guān)。 　　　從投標的公司中選擇一家或幾家公司進行項目的基礎設施建設，可以采取Ｂ０Ｔ方式選擇專業(yè)的物流管理公司對物流園區(qū)的設施設備進行管理。? 申請銀行貸款 必要時通過商業(yè)銀行貸款獲得資金。29 / 36? 開展招商活動，尋找合作伙伴大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)的工商企業(yè)為依托，憑借深圳市及龍崗區(qū)政府優(yōu)惠政策對物流業(yè)的支持，以大工業(yè)區(qū)物流得天獨厚的資源條件和政策優(yōu)勢 積極開展各種形式的招商活動，利用風險投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多種不同的物流聯(lián)盟（合作）方式，尋求合作伙伴?！　?區(qū)政府將逐步引導區(qū)內(nèi)一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場，向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移；區(qū)政府將爭取深圳市有關(guān)部門的支持，將特區(qū)內(nèi)以臨時用地發(fā)展起來的石材、裝飾建材等市場以及筍崗倉儲區(qū)的部分骨干企業(yè)向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移。 　　戶籍優(yōu)惠政策 　　對從事投資經(jīng)營活動并且投資額達 1000 萬人民幣、營業(yè)額達到 200 萬以上的企業(yè)，其經(jīng)營骨干可優(yōu)先辦理龍崗區(qū)戶口，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核，區(qū)政府給予其適當?shù)倪w戶指標，并免收入戶的城市增容費　率先投資優(yōu)惠政策 　　對前十位率先進入?yún)^(qū)內(nèi)的企業(yè)，在地價、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽稱號。 　　　　 政府提供融資服務 對采用先進技術(shù)的倉儲、配送、多式聯(lián)運（含集裝箱處理）并對大工業(yè)區(qū)物流具有重要意義的項目，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核確認，區(qū)政府可采取以存引貸的方式，幫助企業(yè)貸款或提供其他融資服務。 　?。?） 對新辦的商貿(mào)性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報經(jīng)主管稅務機關(guān)批準，可減征或減免企業(yè)所得稅一年。 　　● 在從事倉儲、配送、商貿(mào)等服務性行業(yè)，投資超過 500 萬美元或 2022萬元人民幣、經(jīng)營期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。 　　 利用國土資源有選擇地鼓勵帶資開發(fā)建設物流基礎設施和開發(fā)大型物流市場。 　　 在項目發(fā)展中、后期，實行土地公開招標拍賣，將賣地的款項設立大工業(yè)區(qū)物流國土開發(fā)專項基金，實行專款專用，專門用于區(qū)內(nèi)基礎設施建設。 可協(xié)同當?shù)卣嘘P(guān)部門擬制定如下物流產(chǎn)業(yè)配套政策：27 / 36 　　國土優(yōu)惠政策　　在項目建設初期，對在物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)經(jīng)營倉儲、配送和集裝箱業(yè)務的先進技術(shù)企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長不超過 8 年分攤繳納。物流業(yè)發(fā)展所帶來的主要是社會效益，政府給予政策扶植是通行的做法。 總之，21 世紀的龍崗物業(yè)將憑借規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、專業(yè)化優(yōu)勢、知識人才優(yōu)勢和個性化服務優(yōu)勢，有效地為客戶節(jié)省投資和費用，減少庫存、降低風險，提供增值服務，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強核心競爭力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶獲得競爭優(yōu)勢的重要戰(zhàn)略伙伴。 聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略強調(diào)在供應鏈的諸節(jié)點之間植入“優(yōu)勢互補、利益共享”的共生關(guān)系，實施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。公司內(nèi)部嚴格貫徹執(zhí)行完善的培訓和激勵制度，不斷增強企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。 人才效益戰(zhàn)略公司將遵循發(fā)揮“以人為本”的經(jīng)營理念，突出“人才效益”優(yōu)勢，廣泛匯集和吸引一批包括教授、博士、碩士在內(nèi)的高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)高效的物流服務。 服務創(chuàng)新戰(zhàn)略一方面，引導物流服務朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務類型進行系統(tǒng)整合，將不同貨運公司、倉儲公司以及社會資源進行物流資料整合，為客戶提供一種具有長期的、專業(yè)的、綜合的高效物流服務。大工業(yè)區(qū)物流將投入相當資金創(chuàng)辦一流的物流學校和一流的物流研究中心，通過廣泛的物流研究與學術(shù)交流，深入揭示物流理論的深刻內(nèi)涵，研究現(xiàn)代物流運作模式，改革和更新物流理念，并指導物流實踐，“用一流的觀念，創(chuàng)造一流的物流服務。 觀念領先戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。（15）維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施，500 平方米。 按 50 家物流及其相關(guān)企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車計，合計 150 輛轎車，平均每輛轎車需停車位 7 平方米，總停車位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車計，合計 25 輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位 10 平方米，總停車位 250 平方米。根據(jù)國外企業(yè)開辦的物流中心或配送中心的規(guī)模，每一企業(yè)的用地需求一般在 6－10 萬平方米，地塊形狀一般長、寬比例為 5：2，故在區(qū)內(nèi)招租區(qū)域的道路網(wǎng)絡的設計時應充分考慮這一特點。 （13）己平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物流設施的基礎場地。 （12）海關(guān)查驗場地，面積 3 萬平方米左右。 （11）建成后供出租用的物流倉庫，面積 1－2 萬平方米。 （10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設施 1000 平方米。 ( 2) 行政管理機構(gòu)辦公用房：3000 平方米； （3）信息處理中心：1000 平方米 （4）后勤服務機構(gòu)：1000 平方米； （5）日岸機構(gòu)服務中心，建筑面積 2800 平方米。 （8）消防設施、加油站、清洗站、維修保養(yǎng)廠。 （6）自營物流設施。主要供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉儲配送服務。大樓內(nèi)應設有業(yè)務公證派出機構(gòu)、銀行、資信機構(gòu)、舉行業(yè)務講座或交流的會議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務洽談的公共業(yè)務洽談室，以及用餐服務設施。 （3）物流園區(qū)商務大樓。 （2）口岸機構(gòu)服務中心。 大工業(yè)區(qū)物流主要設施建設規(guī)模? 物流園區(qū)的主要公共設施 根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的功能與服務需求，其主要公共設施應包括： （1）物流園區(qū)管理中心?？紤]近期內(nèi)海鐵聯(lián)運的物流數(shù)量不會很多，園區(qū)可以不考慮建設鐵路專用線。? 物流園區(qū)內(nèi)要不要建鐵路專用線 國際物流將更多地使用海鐵聯(lián)運方式。 在區(qū)內(nèi)內(nèi)設置公路貨運站，其優(yōu)點是，便于區(qū)內(nèi)的物流暢通便捷，方便業(yè)主，并與公路物流建設融合在一起；缺點是，會在寸土如金的園區(qū)內(nèi)占去很大的地塊，從開發(fā)成本上不是很合算。 大門設計宜參照集裝箱大門的設計規(guī)范，并需要檢驗集裝箱和辦理集裝箱23 / 36進出日的各種設施。需單獨布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的龍崗區(qū)通道日，并與之直接相連接。各類道路的布置要以車輛在區(qū)內(nèi)內(nèi)的通達性、快速性和行使路線盡量不交叉重復為原則。 內(nèi)部道路：一般分為主干道、次干道和支道。進出通道應考慮與外環(huán)線的直接連接，加快車輛通達；同時要建設與公路貨運站和鐵路貨運站的連接道路。 道路布局原則 區(qū)內(nèi)道路可分為進出通道、內(nèi)部道路、綠色通道三類。 區(qū)內(nèi)經(jīng)營總面積中 20％左右的自營區(qū)域擬與基礎設施區(qū)域緊密相連，便于相互調(diào)劑使用。 基礎設施如查驗場地等，宜采用集中布置形式，以便綜合管理服務；查驗場地應靠近大門。 形態(tài)規(guī)劃布局平面布置形式應充分利用地形條件，有效利用現(xiàn)在的土地面積。 在經(jīng)營性設施中，應根據(jù)危險品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離?？傮w上，以招商為主，自營為輔。（五） 、大工業(yè)區(qū)物流的主要設施規(guī)劃為保證了物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)的各類業(yè)務（金融、保險、貿(mào)易、商業(yè)、制造業(yè)、工業(yè)、運輸、港口、倉儲、一關(guān)三檢、各類代理和信息）的正常開展，使活躍在我國產(chǎn)業(yè)界的五條物流體系（以海洋運輸為代表的運輸物流體系、以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系、以服務型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系、以?？崭奂榇淼目诎段锪黧w系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務為代表的配送物流體系） ，在大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)內(nèi)得到整合和協(xié)調(diào)。　　10. 物流教育與培訓功能物流聯(lián)盟的運作需要貨主的支持與理解，通過向貨主提供物流培訓服務，可以培養(yǎng)貨主與物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者的認同感，可以提高貨主的物流管理水平，可以將物流聯(lián)盟經(jīng)營管理者的要求傳達給貨主，也便于確立物流作業(yè)標準?！　?. 物流系統(tǒng)設計咨詢功能公共型物流聯(lián)盟要充當貨主的物流專家，因而必須為貨主設計物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評價運輸商、倉儲商及其他物流服務供應商?！　?. 物流結(jié)算功能物流聯(lián)盟的結(jié)算功能是物流聯(lián)盟對物流功能的一種延伸，物流聯(lián)盟的結(jié)算不僅僅是物流費用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流聯(lián)盟還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等?！　?. 物流信息處理功能由于物流聯(lián)盟現(xiàn)在已經(jīng)離不開計算機，因此將在各個物流環(huán)節(jié)的各種物流作業(yè)中產(chǎn)生的物流信息進行實時采集、分析、傳遞，并向貨主提供各種作業(yè)明細信息及咨詢信息，這對現(xiàn)代物流聯(lián)盟發(fā)展是相當重要的。　　5. 流通加工功能主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，公共物流聯(lián)盟常常與固定的制造商或分銷商進行長期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)。　　3. 裝卸搬運功能這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內(nèi)的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運送等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀?，F(xiàn)代的運輸需求就是這樣。19 / 36（四） 、大工業(yè)區(qū)物流功能與需求設計大工業(yè)區(qū)物流其功能目標是最大限度地滿足客戶需求。到 2022 年建成 2 萬平方米倉儲面積，物流量達到200 萬噸，集裝箱處理量占深圳港區(qū)集裝箱吞吐量的 20％左右；? 在 2022 年至 2022 年期間，引進 10 家世界著名船公司、20 家世界著名大型物流公司及 200 家跨國公司自營物流企業(yè)（分撥中心） ，物流產(chǎn)業(yè)增加值年均增長率達到 30%。根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)定位及功能設計，大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標可確定為：在今后 5－10 年，在投入近 100 億人民幣，近期投入啟動資金 13 億元，構(gòu)建三個物流平臺（物流設施平臺、物流信息平臺、物流政策平臺） ，重點在深圳出口加工區(qū)的基礎上建設大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟園區(qū)，同時逐步提升大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的容量，用十年時間把外大工業(yè)區(qū)物流建成我國華南地區(qū)采購中心及現(xiàn)代國際物流基地。對國際航運集團和物流跨國企業(yè)進駐深圳出口加工區(qū)的項目，可率先實行《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》的各項優(yōu)惠政策。最后建設成為公共型物流聯(lián)盟企業(yè)，通過招商引進物流企業(yè)，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)制造商、連鎖商業(yè)、港口、鐵路、機場等上游與下游流通過程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡，履蓋廣東“珠三角”乃至全國戰(zhàn)略要點地區(qū)，聯(lián)系國際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運相結(jié)合的多式聯(lián)運的國際物流供應鏈和集散點，實現(xiàn)集裝箱進出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成了、區(qū)內(nèi)物流與區(qū)外物流結(jié)合，自營物流與外協(xié)物流結(jié)合的物流聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)。物流的流量和流向?qū)⑷Q于進入深圳出口加工區(qū)的物流企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、所從事的分撥貨物種類和物流路徑。在未來五年內(nèi)，大幅度提升大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。要有計劃、有步驟、有重點地實施大工業(yè)區(qū)物流的規(guī)劃布局，以統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、整體推進為原則，逐步完善大工業(yè)區(qū)物流的基礎設施和專業(yè)市場的建設。 （三） 、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的目標定位在機遇與挑戰(zhàn)并存的前提下，大工業(yè)區(qū)物流可考慮采用自營（用）物流型式起步，分步實現(xiàn)公共型物流聯(lián)盟，其目標定位具有前瞻性。出口加工區(qū)標高基本處于 45—50 米之間，且排洪與截洪系較已經(jīng)建設完成，不會有洪澇之災，