【正文】 靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率=（生產(chǎn)期平均年稅后利潤(rùn)總額/總投資）?100% = %投資利稅率 投資利稅率=（生產(chǎn)期平均年利稅總額/總投資）?100% = %投資收益率 投資收益率={（生產(chǎn)期平均年利稅總額 +折舊） /總投資}?100% = %(2)、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)收益凈現(xiàn)值（NPV） = 8000+1800{1/ (1+)5} ????nt ttIRCOINPV1)1()( ≈ ( 萬(wàn)元 )內(nèi)部收益率（IRR） 即： 80001800{1/ ( 1 + i % )5 } = 0????nt ttIRCOI1 0)1()( I ≈ 3 % 折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率) 為 7%時(shí)，凈現(xiàn)值為 6716 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 3 %，約為現(xiàn)行貸款利率的一半，由此可見，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 　30 / 36　　由項(xiàng)目發(fā)展商組織招商，重點(diǎn)引進(jìn)具有國(guó)際品牌的國(guó)內(nèi)外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務(wù)需求。 　產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策 　　 在區(qū)內(nèi)已開發(fā)的大型項(xiàng)目，原則上不在我區(qū)內(nèi)其它地點(diǎn)發(fā)展同類項(xiàng)目。 　　● 經(jīng)營(yíng)的減免稅期滿后，對(duì)經(jīng)市科技局確定為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，減半征稅期可申請(qǐng)延長(zhǎng)三年。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段以及必要的行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置，推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。未來(lái)公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學(xué)歷。（六） 、大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略隨著中國(guó)加入 WTO 的到來(lái)，為迎接 21 世紀(jì)物流業(yè)的挑戰(zhàn)，龍崗物業(yè)應(yīng)積極研究對(duì)策，制定新世紀(jì)大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略。 擬建在口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心緊鄰處，與 20％自營(yíng)地塊相接，以適應(yīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大后的需求。? 主要公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模本著從功能需要出發(fā)，按精簡(jiǎn)高效的原則設(shè)計(jì)，上述各部分設(shè)施的規(guī)模需求大致初步設(shè)想如下： （1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 5000 平方米。主要供進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)、或注冊(cè)在區(qū)內(nèi)外的物流企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦公。深圳平湖物流園區(qū)與深圳東西兩個(gè)港群均有鐵路專用線相連。 綠色通道：是區(qū)內(nèi)與龍崗港區(qū)直接連通的道路。 在危險(xiǎn)品物流專門區(qū)域內(nèi)，應(yīng)配置足夠的消防設(shè)備。在經(jīng)營(yíng)總面積中，招商面積占 70％，主要用于批租或提供可租用的物流服務(wù)公用設(shè)施，如倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)等；自營(yíng)面積占20％，主要用作物流綜合開發(fā)；公共服務(wù)設(shè)施（包括口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心、公用商務(wù)樓、查驗(yàn)場(chǎng)地等）占經(jīng)營(yíng)總面積的 10％。　　公共型物流聯(lián)盟經(jīng)常負(fù)責(zé)根據(jù)物流聯(lián)盟商品進(jìn)貨、出貨信息來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的商品進(jìn)出庫(kù)量，進(jìn)而預(yù)測(cè)市場(chǎng)對(duì)商品的需求?！　?. 儲(chǔ)存服務(wù)功能物流聯(lián)盟需要有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，但客戶需要的不是在物流聯(lián)盟儲(chǔ)存商品，而是要通過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)保證市場(chǎng)分銷活動(dòng)的開展，同時(shí)盡可能降低庫(kù)存占用的資金，減少儲(chǔ)存成本，因此，公共型物流聯(lián)盟需要配備高效率的分裝、傳送、儲(chǔ)存設(shè)備。在建設(shè)上首先要注意時(shí)效觀念，必須抓緊建設(shè)并迅速形成規(guī)模，吸引物流集聚；其次要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)有關(guān)的公共設(shè)施、形成特色功能和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此彌補(bǔ)創(chuàng)辦初期各方面條件的局部缺陷，積極拓展客戶，鞏固貨源、穩(wěn)定和擴(kuò)大進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)，提高的自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。 要圍繞現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、配送加工、市場(chǎng)批發(fā)、電子商務(wù)、集裝箱處理等各項(xiàng)現(xiàn)代物流功能，大力開展向外招商引資。規(guī)劃了兩面三刀個(gè)生活配套區(qū)，面積的 3 平方公里。區(qū)內(nèi)電力、水源資源充足。國(guó)大量國(guó)外物流企業(yè)進(jìn)入我國(guó)，不僅為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、便利、完善及高效的物流業(yè)服務(wù)引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；同時(shí)，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)通過(guò)提高自身的管理水平、服務(wù)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力，為其進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明：深圳現(xiàn)有連鎖商業(yè)配送需求分別為：萬(wàn)佳 100 億元、順電 40 億元、人人樂(lè) 30 億元、民潤(rùn)農(nóng)產(chǎn)品 30億元、兩個(gè)分撥中心合計(jì) 50 億元，總配送需求達(dá) 250 億元，占全市商業(yè)配送市場(chǎng)份額的 38．46％。大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的市場(chǎng)前景在我國(guó)第三方物流業(yè)尚處于起步階段?！　「鶕?jù)計(jì)劃藍(lán)圖，深圳市將建立適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的現(xiàn)代化綜合運(yùn)輸體系，形成以深圳特區(qū)為中心，以客運(yùn)中心和物流中心為交通樞紐，公路、鐵路、水運(yùn)、航空和城市交通等多種運(yùn)輸方式分工協(xié)作、有機(jī)銜接、內(nèi)外交通發(fā)達(dá)暢13 / 36通的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。在配送方面較有影響的 CIRCLE 公司將于年內(nèi)在深設(shè)立辦事處。 《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》已經(jīng)公布實(shí)施，標(biāo)志著出口加工區(qū)將以最高的工作效率，最優(yōu)質(zhì)的服精，最簡(jiǎn)便的手續(xù)，最優(yōu)惠的條件迎接您的加盟。她的周圍具有廣闊的發(fā)展空間。其總體規(guī)劃是：? 建設(shè)萬(wàn)噸級(jí)泊位 50 個(gè)以上，全部建成后鹽田港將成為以集裝箱中轉(zhuǎn)為主體的多功能綜合性港口，年處理集裝箱能力將達(dá) 9000 萬(wàn)標(biāo)箱左右，包括散雜貨，年吞吐能力可達(dá) 1 億噸至 億噸。以鹽田港為中心，近百公里的半徑范圍函蓋了香港、澳門、廣州和珠江三角洲所有的新興城市和最發(fā)達(dá)地區(qū)。公路已經(jīng)形成以高速公路為骨干，以海港、空港、鐵路、公路及陸路口岸為接點(diǎn)的高效運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，而平鹽、平南鐵路又分別將深圳東、西港區(qū)與京廣、京九兩個(gè)全國(guó)鐵路大動(dòng)脈相連接。　　《規(guī)劃》同時(shí)確定了深圳重點(diǎn)建設(shè)的六大物流園區(qū)，形成以特區(qū)內(nèi)西部港區(qū)、筍崗—清水河、東部港區(qū)為內(nèi)圈層，特區(qū)外機(jī)場(chǎng)航空、龍華、平湖為外圈層的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)圈。在當(dāng)現(xiàn)代物流還是作為一個(gè)概念在中國(guó)熱炒時(shí)，深圳已搶占先機(jī)，邁出堅(jiān)實(shí)一步，海陸空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)通達(dá)八方，各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)花開四面，多類物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，電子信息平臺(tái)已具雛形。在國(guó)際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；在我國(guó)現(xiàn)已加入 WTO 的新形勢(shì)下，龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨新的發(fā)展內(nèi)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)，加大國(guó)際間的合作，爭(zhēng)6 / 36取在加入 WTO 后再上一個(gè)新臺(tái)階，主導(dǎo)物流市場(chǎng)。大工業(yè)區(qū)物流將集加工、貿(mào)易、轉(zhuǎn)口、倉(cāng)儲(chǔ)、金融、運(yùn)輸、服務(wù)、物流等諸多功能為一體，并在投資、關(guān)稅、貨物保稅加工、貨物存儲(chǔ)、稅收、外匯管理等方面實(shí)施優(yōu)惠政策。物流產(chǎn)業(yè)是指以物流活動(dòng)為共同點(diǎn)的行業(yè)群體?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成包括四個(gè)主要行業(yè)：物流基礎(chǔ)行業(yè)：這個(gè)行業(yè)由各種不同的運(yùn)輸線路以及運(yùn)輸線路的交匯與節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的系統(tǒng)。對(duì)國(guó)際航運(yùn)集團(tuán)和物流跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐深圳出口加工區(qū)的項(xiàng)目，可率先實(shí)行《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。（三） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義滿足當(dāng)?shù)匚锪餍枨?促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)占地 170 萬(wàn)平方公里，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工商企業(yè) 30多家，外資在區(qū)內(nèi)投資的企業(yè)也激劇增加，這些企業(yè)急需物流服務(wù)。一方面是我國(guó)進(jìn)出日貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易量將大幅度增長(zhǎng)；迫切需要開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)支柱，而根據(jù)龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)的現(xiàn)有資源條件條件，全力推進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新的產(chǎn)業(yè)開發(fā)的最合理選擇。1999 年，深圳市交通局、深圳市投資管理公司先后邀請(qǐng)美國(guó)蓋蘭德咨詢公司和日本佐川急便株式會(huì)社到深。六大園區(qū)定位清晰：　　西部港區(qū)物流園區(qū)：綜合性港口物流園區(qū)，發(fā)展集裝箱和散雜貨集散、中轉(zhuǎn)、拆拼箱、組裝加工等服務(wù)；　　筍崗—清水河物流園區(qū)：城市消費(fèi)性配送型物流園區(qū)，集專業(yè)化商品批發(fā)、配送、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示與交易于一體，建成區(qū)域性的專業(yè)市場(chǎng)、物流配送中9 / 36心、采購(gòu)中心和購(gòu)物中心；　　東部港區(qū)物流園區(qū)：國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)，以國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、拆拼、加工、海關(guān)查驗(yàn)為主要功能；　　機(jī)場(chǎng)航空物流園：國(guó)際、國(guó)內(nèi)航空貨運(yùn)中心。隨著美國(guó)聯(lián)邦快遞來(lái)深開辟國(guó)際貨運(yùn)班線以及南航貨運(yùn)區(qū)內(nèi)選址深圳，一個(gè)大型航空貨運(yùn)區(qū)內(nèi)已初具規(guī)模。這里交通便捷，陸路至深圳市中心 10 公里，至香港粉嶺 13 公里，疏港公路連接本地區(qū)主要公路干線；疏港鐵路連接港區(qū)和京廣、京九鐵路干線；水路至香港維多利亞港 53 海里。11 / 36? 開發(fā)港區(qū)后方陸域 30 平方公里左右，興建與港口相配套的各種設(shè)置，逐步形成集航運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、商貿(mào)、金融、旅游、信息、商住于一體的現(xiàn)代化國(guó)際性的港口衛(wèi)星城。在剛剛結(jié)束的中國(guó)共產(chǎn)黨深圳市第三次代表大會(huì)上，廣東省委副書記、深圳市委書記張高麗再次強(qiáng)調(diào)要加快物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把深圳建設(shè)成區(qū)域性物流中心。 深圳出口加工區(qū)隔離設(shè)施及海關(guān)監(jiān)管設(shè)施全部按照海關(guān)總署的要求建設(shè)。世界第二大航空表速遞公司 DHL 已完成前期調(diào)研工作，其亞太分駁中心是否遷到深圳，有望近期揭曉。深圳港將成為現(xiàn)代化國(guó)際集裝箱樞紐港。據(jù) 1999 年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)對(duì)家電、電子、日化、食品等行業(yè)的 450 家大中型企業(yè)的調(diào)查，目前工業(yè)企業(yè)的物流幾乎全部由企業(yè)自理的占 26％，全部委托第三方代理的占 5．2％，自理與委托相結(jié)合的占 6S，8 ％。按每年平均 15％的增幅；同時(shí)，世界第一大零售連鎖集團(tuán)——美國(guó)沃爾瑪已在深圳福田保稅區(qū)設(shè)立的全球采購(gòu)中心，這標(biāo)志著沃爾瑪全球采購(gòu)中心正式落戶深圳。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將有助于我國(guó)整體物流水平的提高，中國(guó)的制造商、物流商、零售商最終會(huì)攜手推動(dòng)中國(guó)的物流業(yè)達(dá)到成熟市場(chǎng)所具有的效率和效益。除原有坪山、坑梓電網(wǎng)供電之外，又規(guī)劃建老大屋 110KV 變電站一座，裝接容量 3 X 50000KVA。目前，龍崗大工業(yè)區(qū)16 / 36一座功能齊全的、集飲食、住宿、娛爾于一體的通訊網(wǎng)正在建設(shè)中。在未來(lái)五年內(nèi)，大幅度提升大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)定位及功能設(shè)計(jì)，大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)可確定為：在今后 5－10 年，在投入近 100 億人民幣，近期投入啟動(dòng)資金 13 億元，構(gòu)建三個(gè)物流平臺(tái)（物流設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)、物流政策平臺(tái)） ，重點(diǎn)在深圳出口加工區(qū)的基礎(chǔ)上建設(shè)大工業(yè)區(qū)物流聯(lián)盟園區(qū)，同時(shí)逐步提升大工業(yè)區(qū)物流園區(qū)的容量，用十年時(shí)間把外大工業(yè)區(qū)物流建成我國(guó)華南地區(qū)采購(gòu)中心及現(xiàn)代國(guó)際物流基地?！　?. 裝卸搬運(yùn)功能這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內(nèi)的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運(yùn)送等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，以提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)對(duì)商品造成的損毀。　　9. 物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)咨詢功能公共型物流聯(lián)盟要充當(dāng)貨主的物流專家，因而必須為貨主設(shè)計(jì)物流系統(tǒng)，代替貨主選擇和評(píng)價(jià)運(yùn)輸商、倉(cāng)儲(chǔ)商及其他物流服務(wù)供應(yīng)商。 在經(jīng)營(yíng)性設(shè)施中，應(yīng)根據(jù)危險(xiǎn)品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營(yíng)的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離。 道路布局原則 區(qū)內(nèi)道路可分為進(jìn)出通道、內(nèi)部道路、綠色通道三類。需單獨(dú)布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的龍崗區(qū)通道日，并與之直接相連接?？紤]近期內(nèi)海鐵聯(lián)運(yùn)的物流數(shù)量不會(huì)很多，園區(qū)可以不考慮建設(shè)鐵路專用線。大樓內(nèi)應(yīng)設(shè)有業(yè)務(wù)公證派出機(jī)構(gòu)、銀行、資信機(jī)構(gòu)、舉行業(yè)務(wù)講座或交流的會(huì)議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務(wù)洽談的公共業(yè)務(wù)洽談室，以及用餐服務(wù)設(shè)施。 ( 2) 行政管理機(jī)構(gòu)辦公用房：3000 平方米； （3）信息處理中心：1000 平方米 （4）后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)：1000 平方米； （5）日岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積 2800 平方米。 （13）己平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉(cāng)庫(kù)或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場(chǎng)地。 觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。公司內(nèi)部嚴(yán)格貫徹執(zhí)行完善的培訓(xùn)和激勵(lì)制度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。 可協(xié)同當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門擬制定如下物流產(chǎn)業(yè)配套政策：27 / 36 　　國(guó)土優(yōu)惠政策　　在項(xiàng)目建設(shè)初期，對(duì)在物流聯(lián)盟區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)、配送和集裝箱業(yè)務(wù)的先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長(zhǎng)不超過(guò) 8 年分?jǐn)偫U納。 　　● 在從事倉(cāng)儲(chǔ)、配送、商貿(mào)等服務(wù)性行業(yè)，投資超過(guò) 500 萬(wàn)美元或 2022萬(wàn)元人民幣、經(jīng)營(yíng)期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅?！　?區(qū)政府將逐步引導(dǎo)區(qū)內(nèi)一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場(chǎng)，向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移；區(qū)政府將爭(zhēng)取深圳市有關(guān)部門的支持，將特區(qū)內(nèi)以臨時(shí)用地發(fā)展起來(lái)的石材、裝飾建材等市場(chǎng)以及筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的部分骨干企業(yè)向大工業(yè)區(qū)物流轉(zhuǎn)移。招商是項(xiàng)目發(fā)展成敗的關(guān)鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關(guān)。（3） 、投資回收期根據(jù)深圳市目前對(duì)高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策規(guī)定，該項(xiàng)目可從獲利年度起按“兩免三減”優(yōu)惠。根據(jù)國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)成本績(jī)效統(tǒng)計(jì)表明，其代表性指標(biāo)是以總金額表示的銷售量的百分比或單位數(shù)量成本(如下表所示)：分選取制造商、批發(fā)商和零售商的物流成本，加權(quán)平均可求得：綜合物流單位成本（C）=（3+4 +3）/ 10 = %即:毛利率為 %, 稅后利潤(rùn)率為 %.物流成本績(jī)效指標(biāo)績(jī)效指標(biāo) 制造商 批發(fā)商 零售商總成本單位成本銷售量百分比進(jìn)人運(yùn)費(fèi)運(yùn)出運(yùn)費(fèi)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用行政管理費(fèi)用訂貨處理直接勞工實(shí)績(jī)與預(yù)算比較成本趨勢(shì)分析32 / 36產(chǎn)品直接利潤(rùn) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 大工業(yè)區(qū)物流項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)運(yùn)用傳統(tǒng)的做法，采用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析，根據(jù)首期投入 8000 萬(wàn)元固定資產(chǎn)，建成 20220 平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積，形成倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、分拔物流銷售收入總額為 （萬(wàn)元）,毛利潤(rùn)為 萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，貸款年利率為 7 %。 　　　從投標(biāo)的公司中選擇一家或幾家