【正文】 對(duì)于中層以上的樓層隨著景觀優(yōu)勢(shì)的加強(qiáng)，應(yīng)適當(dāng)加價(jià)。u 樓層加價(jià)原則針對(duì)小高層而言，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。u 面積加價(jià)原則由于小區(qū)房源以二房二廳和三房二廳為主，由于房型眾多且互相存在優(yōu)缺點(diǎn)，所以在價(jià)差上要適當(dāng)控制，以三房二廳面積在120平方米的房源為基準(zhǔn)，對(duì)面積在110平方米左右的房源進(jìn)行適當(dāng)加價(jià)。 比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)定表　實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四實(shí)例五案名陽(yáng)光花園金都花園聯(lián)興嘉和居天華錦繡園嘉誠(chéng)景園實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)（元/平方米）26803200180022001900期房日期修正2%1%0%1%1%修正后單價(jià)3168180021781881價(jià)格形成因素比較區(qū)域因素道路條件1%2%0%1%1%交通設(shè)施接近條件1%1%1%0%0%生活配套設(shè)施條件%%%%%區(qū)域環(huán)境條件%%%%%區(qū)域傳統(tǒng)形象%%%%%產(chǎn)品因素宗地條件%%%%%規(guī)劃布局%%%%%立面及天際線%%%%%房型設(shè)計(jì)%%%%%綜合智能管理系統(tǒng)（安保、網(wǎng)絡(luò)、電視等）%%%%%區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施%%%%%修正率1%2%2%1%1%試算價(jià)格1881權(quán)重（%）15%16%30%15%24%平均試算價(jià)格 客戶認(rèn)知價(jià)值定位客戶價(jià)值認(rèn)知表影響顧客認(rèn)知價(jià)值的敏感因素調(diào)整比例市場(chǎng)比準(zhǔn)基礎(chǔ)價(jià)格2302小區(qū)規(guī)劃獨(dú)特價(jià)值效應(yīng)1%替代品知名效應(yīng)1%預(yù)期服務(wù)水準(zhǔn)3%開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)因素1%市場(chǎng)形象等營(yíng)銷影響因素2%環(huán)境交通設(shè)施條件2%調(diào)整后比例8%調(diào)整結(jié)果2486以市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的銷售均價(jià)應(yīng)在2490元/㎡左右！第四節(jié) 價(jià)格變動(dòng)原則項(xiàng)目總體成交均價(jià)預(yù)計(jì)在2490元/平方米左右，具體實(shí)施需依據(jù)房型、朝向等因素進(jìn)行一房一價(jià)制訂，充分利用位置和高度上的優(yōu)勢(shì)將小區(qū)房源的價(jià)差拉大，可有效的實(shí)現(xiàn)房源的銷售平衡。第二節(jié) 價(jià)格定位的基本原則：從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開(kāi)發(fā)或銷售者的立場(chǎng)來(lái)確定；針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，以及發(fā)展商資金壓力；結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出德州市的樣板品牌?！驣C卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車(chē)輛進(jìn)出的管理?！蠼ㄖO(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。◇住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過(guò)對(duì)講主機(jī)接入安防中心?！竺繎襞溆芯o急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)◇每戶進(jìn)門(mén)、落地窗、住家窗戶配有門(mén)窗紅外線探測(cè)器并通過(guò)可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警?！笾匾恢么箝T(mén)、車(chē)庫(kù)、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購(gòu)房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。178。 社區(qū)服務(wù)建議建議聘請(qǐng)具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問(wèn)，具體內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)專供私人的VIP服務(wù)。燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)3套供水管道，自來(lái)水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤(pán)利用，據(jù)有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn)，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。 配套設(shè)施建議：服務(wù)設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、24小時(shí)便利店運(yùn)動(dòng)設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、戶外兒童游戲場(chǎng)會(huì)所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活動(dòng)中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽(tīng)室中水處理系統(tǒng)：針對(duì)德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計(jì)2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開(kāi)，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車(chē)及做為水景補(bǔ)充水源。因此，建議社區(qū)服務(wù)應(yīng)與項(xiàng)目周邊設(shè)施互補(bǔ)，所提供的便利性和舒適性應(yīng)切合目標(biāo)客戶群體的生活方式和生活習(xí)慣。l 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時(shí)照顧人車(chē)分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)出入口。l 小區(qū)中心區(qū)域可以設(shè)立社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)，豐富居民的業(yè)余生活，給他們溝通和交流的場(chǎng)所。◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門(mén)，提升樓盤(pán)檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤(pán)的品質(zhì)；第三節(jié) 戶型面積配比建議經(jīng)過(guò)對(duì)德城區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群以實(shí)用為主，建議項(xiàng)目整體以緊湊的實(shí)用型為主，具體配比如下：第四節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在“錯(cuò)落有致“中體現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢(shì)?？拷醒刖坝^區(qū)的單元可在景觀朝向上做觀景封閉陽(yáng)臺(tái)，在強(qiáng)調(diào)人與自然對(duì)話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；◆ 因本小區(qū)所針對(duì)的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的米黃或磚紅色的暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；◇ 外窗玻璃不可分割的過(guò)小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對(duì)比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開(kāi)來(lái)，使建筑色彩更加豐富；◆ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購(gòu)買(mǎi)成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。◆ 建筑形式：◇ 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，暖色調(diào)為主，具有親和力，線條流暢，加大采光面積。第二節(jié) 建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，品有別于其他現(xiàn)存樓盤(pán)，有新意、有趣味，這樣才可具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從微觀角度考慮，地塊呈較規(guī)則的多邊形，規(guī)劃較容易，根據(jù)這一特性，可將地塊劃分為多個(gè)個(gè)住宅組團(tuán)來(lái)開(kāi)發(fā)，建議高層公寓沿南面排布，這有利于割斷南部平排平房的視覺(jué)帶來(lái)的反面影響，地塊北側(cè)和西側(cè)以多層為主，多層中部分按采光效果和棟間距布列部分小高層，形成錯(cuò)落有致的感覺(jué)；建議中間的試驗(yàn)樓不予保留，此區(qū)域可建成中心地帶的綠化組團(tuán)及中庭景觀，既保障各單元的采光、通風(fēng)等重要物業(yè)條件，又提供了開(kāi)闊的景觀視野，其所體現(xiàn)的是生態(tài)建筑形式和健康家居的生活理念。第四章 項(xiàng)目整體建議第一節(jié) 整體規(guī)劃布局建議本項(xiàng)目的整體布局遵循“因地制宜”的原則，所有建筑物都依循地塊周?chē)默F(xiàn)存建筑和人造地塊形狀而建?！?目標(biāo)客源定位及挖掘通過(guò)以上可以清楚地知道，目前德城區(qū)的主要購(gòu)房者集中在企事業(yè)單位中層以上的管理者、政府公務(wù)員、和私營(yíng)企業(yè)主這幾部份群體上，結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位——德城區(qū)高性價(jià)比的、具有平和力的特色樓盤(pán)，所以本案的目標(biāo)客源是以下這部分人：私營(yíng)企業(yè)主——生意越做越好，住房條件急需改善，強(qiáng)調(diào)居住的環(huán)境舒適性和物業(yè)管理的周到性；政府中層以上的公務(wù)員——工資收入不高，但灰色收入不少，二次置業(yè)意識(shí)濃厚；各企事業(yè)單位的中層管理者——對(duì)周?chē)h(huán)境、人文氛圍、生活環(huán)境有較高要求，事業(yè)初有所成，收入較高。中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者⊙年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者⊙多為政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。對(duì)比兩種策劃方案，從實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化考慮，我們建議：本項(xiàng)目定位于德城區(qū)具有相當(dāng)親和力的、高性價(jià)比的特色樓盤(pán)！第三節(jié) 主力客戶群定位※客源構(gòu)成情況通