房產(chǎn)合同中的不公平(參考版)
2025-05-30 18:34本頁面
【正文】 有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。因此，格式條款在顯失公平的情況下應(yīng)當(dāng)允許消費者根據(jù)合同法關(guān)于顯失公平可以變更或撤銷的規(guī)定，變更該合同的條款。當(dāng)事人可以根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊，決定到底是使用合同無效的規(guī)定還是適用合同撤銷或變更的規(guī)定對于保護(hù)自己的權(quán)利更加有利。對于格式條款也是如此。條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。條和第對霸王條款的處理 格式條款具有合同法第“業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管及保險關(guān)系。霸王條款” 解讀：業(yè)主在用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有權(quán)利停水停電停氣。9：” 解讀：業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，物業(yè)管理公司沒有處罰權(quán)，這一規(guī)定是物業(yè)管理公司對他人財產(chǎn)的侵犯。8：如果客戶必須以中介合同約定的條件、在約定的時間內(nèi)與房屋出售方簽訂房屋買賣合同，這對消費者來說是不公平的。\乙方必須同意以約定的房價、付款方式，在甲方通知成交后的當(dāng)日與另一方簽訂房屋買賣合同。 霸王條款\ 解讀：此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而使中介公司無論居間是否成功，均居于可以取得報酬的有利地位。在合同履行期間，委托人與房產(chǎn)賣方達(dá)成交易協(xié)議并簽訂房屋買賣合同后，賣方違約的，委托人同意將賣方賠償?shù)亩ń鸬?：如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。” 解讀：屋頂、外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。5：出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費及代辦費且買受人收齊全部所需資料之日起十八個月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢，這里兩個問題：一是買受人收齊全部所需資料意味著如果由一家購房者沒有交齊，其他的購房者就無法辦理房產(chǎn)證，這顯然很不合理；二是十八個月的時間太長，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。因此，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任是應(yīng)該的，而不應(yīng)由購房者為此支付相應(yīng)代價。買受人承諾在出賣人辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后二十日內(nèi)完成抵押登記并交納相關(guān)費用，若買受人未能在約定時間內(nèi)完成抵押登記，每延期一日，買受人應(yīng)按照房價款總額的萬分之一向出賣人支付違約金，同時出賣人有權(quán)將房產(chǎn)證直接交押給銀行并解除對買受人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。4：上述條款加重了消費者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，侵害了消費者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。” 解讀：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。3：該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3” 解讀：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。2：條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第\本協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。(乙方為購房者) 霸王條款同時，我國《消費者權(quán)益保護(hù)法》也規(guī)定，經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 提供格式條款的一方在訂約時有義務(wù)以明示或其他合理、適當(dāng)?shù)姆绞教嵝严鄬θ俗⒁馄溆愿袷綏l款訂立合同的事實。合同相對人雖沒有參與合同的制訂，但對合同的內(nèi)容只能表示概括的同意或拒絕，而不能修改、變更合同的內(nèi)容。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的合同條款。條關(guān)于對格式條款的規(guī)定，涉評條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。3%部分的房價款或雙倍返還的責(zé)任，不僅違反了《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，而且根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第3%部分的房價款開發(fā)商需要雙倍返還消費者。3%部分的房價款是由開發(fā)商自己承擔(dān)的；而實際面積小于約定面積3%以上（不含本數(shù)）時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)或退回所購商品房”，但根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定，實際面積超過約定面積3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者超出3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者3%以內(nèi)（含3%以上+3%以內(nèi)（含3%3%以內(nèi)（含具體如下圖：面積誤差比
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