【正文】 六、相關(guān)建議本項(xiàng)目建設(shè)前期需向金融部門申請(qǐng)貸款開(kāi)發(fā)性流動(dòng)資金3000萬(wàn)元，建議金融部門給予大力支持，使項(xiàng)目盡早投入開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。五、提高本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的有關(guān)對(duì)策和方案（一）針對(duì)北海市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，保證開(kāi)發(fā)資金的銜接和流轉(zhuǎn)，盡可能提高銷售單價(jià)。（五）項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值為：≧0；%，高于行業(yè)年平均利潤(rùn)率，遠(yuǎn)高于同期銀行利率，因此項(xiàng)目是切實(shí)可行的。（三） 通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可以解決解決北海市居民在市中心難以購(gòu)買高檔居住小區(qū)住房的困擾，從而提高百姓的居住品質(zhì)。（二）本項(xiàng)目位于北海市區(qū)中心，交通十分便利，公建配套設(shè)施完備。售價(jià)上升和成本降低是提高項(xiàng)目效益的最有效手段，價(jià)格下跌將是本項(xiàng)目效益下降的最大威脅。以90%～110%作為分析范圍，對(duì)上述兩因素的測(cè)算結(jié)果如下表變動(dòng)百分比利潤(rùn)項(xiàng)目因素10%0+10%因銷售價(jià)格開(kāi)發(fā)成本反映項(xiàng)目損益因素敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=（目標(biāo)值變動(dòng)百分比）/（參量值變動(dòng)百分比）。整個(gè)測(cè)算期內(nèi)企業(yè)無(wú)虧損。為了便于計(jì)算，本項(xiàng)目稅金及附加綜合稅率按10%計(jì)算。③契稅：按銷售價(jià)格的3%征收。①本項(xiàng)目商鋪和住宅：（2）稅金及附加 ①營(yíng)業(yè)稅及附加：%。（2） 房屋銷售收入（見(jiàn)下表）商品房銷售收入及銷售稅金估算表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)（元/㎡）面積或單位（㎡）或個(gè)銷售收入（萬(wàn)元）1住宅2車位6萬(wàn)元∕個(gè)292銷售收入合計(jì)（單位：萬(wàn)元） 銷售稅金及附加（單位：萬(wàn)元）10%經(jīng)營(yíng)成本估算經(jīng)營(yíng)成本包括：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)業(yè)稅及附加、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、營(yíng)銷廣告費(fèi)用、交易費(fèi)用等。理想家園北海市西南大道中段4500元/㎡蔚藍(lán)家園北海市四川南路與江蘇路交叉路口5000元/㎡怡景港灣北海市北部灣東路4000元/㎡香?；▓@北海市胡海路5000元/㎡國(guó)泰大廈北海市北部灣東路4180元/㎡北海大廈北海市北海大道西223號(hào)4200元/㎡悅發(fā)花園15期北海市北海大道東段4300元/㎡天賜碧園北海市四川北路4200元/㎡城市麗景北海市北京路西南大道交叉路口4048元/㎡依據(jù)本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)和我公司高品質(zhì)的精心打造，以及北海市目前的市場(chǎng)銷售價(jià)格，同時(shí)綜合考慮北海未來(lái)發(fā)展的要求，結(jié)合本項(xiàng)目以小戶型為主的特點(diǎn)，在參考本地同質(zhì)樓盤的價(jià)格基礎(chǔ)上。2008年以來(lái)，北海市的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房?jī)r(jià)一直保持3000元/平方米以上，與本項(xiàng)目地理位置相近路段均價(jià)基本上在4000元/平方米4500元/平方米，同時(shí)優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)超過(guò)5000元/平方米。第七章 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目損益估算 經(jīng)營(yíng)收入估算經(jīng)營(yíng)收入指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即房屋（包括商鋪、住宅、車位）的銷售收入。計(jì)劃在貸款期限到期之日按期歸還。②建安成本：第一年和第二年第三年的投入比例分別為10%和50%和40%。根據(jù)以上測(cè)算，預(yù)售房屋收入扣除所交納的稅金以及償還銀行借款本息后，第二年可用于項(xiàng)目投資建設(shè)為5000萬(wàn)元。按照房產(chǎn)業(yè)慣例，預(yù)售房產(chǎn)通常采用分期付款方式進(jìn)行，暫定前期付款最低比例30%，建筑物封頂二個(gè)月后付清全部房款。二、資金籌措及投資使用計(jì)劃：資金籌措及投資使用計(jì)劃表備注: 金額以萬(wàn)元計(jì)算時(shí)間內(nèi)容（僅為概算）投入金額收入金額投資額累計(jì)2012年土地價(jià)款(評(píng)估價(jià))51702008年申請(qǐng)銀行貸款或融資300010至12月完成工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批、三通一平1000100009年1月工程開(kāi)工費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用等10011001月支付管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)10012002月支付工程款、管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)60018002月支付管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)10019003月支付，廣告費(fèi)，管理費(fèi)10020003月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)30023004月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)30026005月正式開(kāi)盤預(yù)售收入50050031006月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)50060036007月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)50060041008月支付工程款，廣告費(fèi)，管理費(fèi)50060046009月支付工程款，管理費(fèi)500800510010月一期工程銷售款收入、付工程款1000150061011月付工程款，管理費(fèi)800800690012月付工程款，管理費(fèi)10008007900說(shuō)明：（1）本項(xiàng)目的現(xiàn)金投資周期約為1年半，前期投入的現(xiàn)金約為8000萬(wàn)元（不含土地價(jià)款），需要向銀行貸款或融資約3000萬(wàn)元，（施工隊(duì)前期墊資部份工程款，取得預(yù)售款分期還付），其余5000萬(wàn)元為樓盤預(yù)售款收入，尚需的建設(shè)資金在取得銀行按揭款后投入。150元/ m178。2000元/ m178。1300元/ m178。1300元/ m178。1100元/ m178。1100元/ m178。（400+500）元/ m178。9勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)10000萬(wàn)4%40010售樓部裝飾250m178。(采用空心磚可退款)8審圖費(fèi)178。7墻改基金178。1304城建配套費(fèi)實(shí)際報(bào)建10000萬(wàn)3%3005教育附加費(fèi)10000萬(wàn)1%1006技術(shù)服務(wù)費(fèi)178。三土地成本㎡2400元/㎡（評(píng)估價(jià)）四前期費(fèi)用1三通一平及圍墻建設(shè)582地質(zhì)勘探32畝6孔25米70元333規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)15元/m178。6總建筑面積178。325層%㎡4部分架空層休閑會(huì)所 178。二建筑計(jì)劃依據(jù)初步設(shè)計(jì)估算118層%178。2建筑密度%建筑物占地4773m178。具體計(jì)劃實(shí)施詳見(jiàn)“北海南國(guó)華城”項(xiàng)目進(jìn)展橫道圖“北海雅居華府”項(xiàng)目進(jìn)展橫道圖項(xiàng)目2013年（月份）2014年（月份）2015年（月份）8910111212345678910111212101112場(chǎng)地平整