【正文】 《某市公路水路交通建設(shè)規(guī)劃（2003年～2020年）》修編完成，某繞城高速公路南線等一大批省、市重點(diǎn)工程建成通車，杭千高速、杭徽高速等工程建設(shè)進(jìn)展順利，的士節(jié)成功舉辦，出租車更新?lián)Q代，公路聯(lián)合執(zhí)法，保先教育試點(diǎn)促進(jìn)了交通隊(duì)伍建。某每年都會(huì)出現(xiàn)災(zāi)害性天氣，影響比較嚴(yán)重的有：暴雨、臺(tái)風(fēng)、高溫、干旱、雷擊、寒潮、大雪等。年平均相對(duì)濕度76%～81％?！妗?，呈南高北低分布。除市區(qū)較常年偏少6小時(shí)外，其余各地較常年偏多13小時(shí)～46小時(shí)?！！^常年偏多23％～35％，建德最多，市區(qū)最少。 ～，～，市區(qū)最少，建德最多?！?。 ～，市區(qū)較常年偏少16％，淳安、建德分別偏多4％、23％，其余各地接近常年?！?。 ～，較常年偏少11％～32％。7月～9月日照時(shí)數(shù)特多，7月除市區(qū)外各地日照時(shí)數(shù)為近8年～14年來(lái)最多，8月各地日照為近4年～5年來(lái)最多，9月除市區(qū)外各地日照為近26年～34年來(lái)最多。全市大部分地區(qū)日照時(shí)數(shù)超過(guò)常年平均值，這是多年來(lái)所未有的。 ～，除市區(qū)較常年偏少外，其余各地較常年偏多101小時(shí)～409小時(shí)，建德最多。10月各地降水量比常年偏少50％～87％。 ～，較常年偏少12％～60％?！?，較常年同期偏少13％～63％。8月建德、淳安月降水量接近常年，其余各地偏少32％～69％。6月偏少2％～50％，梅汛期短，雨量少。 ～，除淳安較常年多2％外，其余各地較常年偏少24％～55％。2月26日至3月6日市區(qū)、臨安、桐廬和3月11日～19日桐廬、建德、淳安出現(xiàn)了兩段連續(xù)九天的連陰雨天氣，連續(xù)最大降水量北部達(dá)123毫米～141毫米，南部為63毫米～79毫米。4月除臨安外，其余均偏少。 ～，較常年偏少6％～14％。～?！?，創(chuàng)歷史同期最高記錄。市區(qū)和臨安未出現(xiàn)日降水量≥50毫米的暴雨，其余各地有1天～6天暴雨日，建德和淳安為最多。 全年各地降水日數(shù)122天～137天，較常年偏少22天～38天。市區(qū)、富陽(yáng)、桐廬4月至12月連續(xù)九個(gè)月月降水量少于常年，全市大部分地區(qū)春夏秋冬出現(xiàn)了持續(xù)的不同程度的干旱。降水量的地理分布基本上呈自北而南逐漸增多。 降水 ℃～℃，除蕭山外，℃～℃。℃，刷新了歷史同期最高記錄。 秋季（9月～11月，下同）℃～℃，℃～℃，臨安最低，淳安最高。除6月南部建德、℃～℃外，其余均高于常年，7月蕭山、富陽(yáng)的月平均氣溫為歷史最高記錄，建德為14年以來(lái)的最高記錄，8月蕭山、富陽(yáng)、建德月平均氣溫達(dá)到歷史次高記錄或30年以來(lái)最高記錄。氣溫分布極為均勻，除臨安外，℃～℃之間。 冬季（2002年12月～2003年2月，下同），℃～℃，臨安最低，淳安最高，℃～℃，較上年偏低2℃～3℃。氣溫≤20℃的初日全地區(qū)都出現(xiàn)在10月3日。較常年早1天～9天。建德為全地區(qū)最高，℃。1月4日、5日市區(qū)（某饅頭山觀測(cè)點(diǎn)，下同）℃℃的最低氣溫，西湖湖面出現(xiàn)了結(jié)冰現(xiàn)象?！妗?，出現(xiàn)在1月5日或8日。 ℃～℃，較常年（1971年～2000年，下同）℃～℃,蕭山偏高最多。冬暖多雨；春暖少雨；夏熱難耐，伏旱明顯；秋高氣爽，干旱持續(xù)。各季氣候特點(diǎn)是：冬季氣溫明顯偏高，為典型的暖冬季節(jié)；春季氣溫仍持續(xù)偏高，回暖快，3月氣溫創(chuàng)歷史新高，降水偏少明顯；梅汛期局部地區(qū)發(fā)生洪澇災(zāi)害，夏季涼熱不均，出梅后前熱后涼，降水特多，日照偏少；秋季降水明顯偏少，日照偏多，天氣晴好。某生物種類繁多，礦產(chǎn)資源豐富，%。 某屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季分明，溫和濕潤(rùn)，光照充足，雨量充沛。世界上最長(zhǎng)的人工運(yùn)河——京杭大運(yùn)河和以大涌潮聞名的錢(qián)塘江穿城而過(guò)。％，％，江、河、湖、蕩、水庫(kù)占8%。自然條件 項(xiàng)目地址根據(jù)某市國(guó)土資源局“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”及某市錢(qián)江新城建設(shè)管理委員會(huì)確認(rèn)，本項(xiàng)目位于某市錢(qián)江新城41號(hào)地塊，即中心商務(wù)區(qū)，東南面對(duì)錢(qián)塘江和城市綠地、東北面對(duì)某大劇院、西北面對(duì)市民中心，地理位置優(yōu)越、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、公建配套設(shè)施齊全，是某市區(qū)理想的商務(wù)建設(shè)地。同時(shí)，在項(xiàng)目推廣過(guò)程中，要注意對(duì)推廣成本進(jìn)行合理的預(yù)算與分配，以期達(dá)到最優(yōu)的成效。廣州碧桂園學(xué)校推出時(shí)，以“給你一個(gè)五星級(jí)的家”為理念，把項(xiàng)目形成的賣點(diǎn)，通過(guò)巧妙的新聞攻勢(shì)，媒體組合，廣告活動(dòng)，用最短的時(shí)間一氣推出，產(chǎn)生了明顯的效果，在營(yíng)銷方面形成了一個(gè)典型的案例。 通過(guò)以上系統(tǒng)的策劃，整個(gè)樓盤(pán)在沒(méi)有開(kāi)工前就已成竹在胸，取勝的把握比較大。實(shí)際上，有效地控制是為激發(fā)購(gòu)房者的激情，同時(shí)可以順勢(shì)漲價(jià)。比如沙田新苑在一期火爆后，立即控制二期，愛(ài)建新家園也是這樣。另外，合理地選擇專業(yè)代理商，亦有助于加快售房進(jìn)度，加速資金回籠。 銷售策略即項(xiàng)目建到什么程度可以開(kāi)始銷售，滾動(dòng)方式是什么，需要立即回收的資金是多大比例；對(duì)采取何種付款方式，對(duì)各種可能出現(xiàn)的悲觀因素予以充分考慮，對(duì)不同的項(xiàng)目采取不同的合理投資策略。投資方式對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資應(yīng)該采取哪種方式，在某已看到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，投資商等等都在進(jìn)行組合。 建筑設(shè)計(jì)及樓盤(pán)規(guī)劃這方面的關(guān)鍵是由誰(shuí)給設(shè)計(jì)者提出具體的要求，實(shí)際上，應(yīng)該由咨詢公司與開(kāi)發(fā)商共同撰寫(xiě)《建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。管理及經(jīng)營(yíng)體系　　對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的管理及經(jīng)營(yíng)要在組織結(jié)構(gòu)上、職責(zé)及營(yíng)運(yùn)程序上有一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃。在美國(guó)，白種人與黑種人居住的不是一個(gè)地方，有錢(qián)的大老板居住的地方不一樣，明星居住的地方也不一樣。功能定位采用的標(biāo)準(zhǔn)，是必須要滿足購(gòu)房者的需求。 　　功能定位就是要站在顧客的立場(chǎng)上。 　　市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。 　　在項(xiàng)目定位之前都要進(jìn)行詳細(xì)充分的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)然后確定項(xiàng)目所面向的市場(chǎng)范圍，并圍繞這個(gè)市場(chǎng)將項(xiàng)目的功能、形象作特別的有針對(duì)性的規(guī)定。從十佳樓盤(pán)來(lái)看，都有自己明晰而準(zhǔn)確的定位。海外投資者稱房地產(chǎn)為“地段，地段，地段”可見(jiàn)地段分析在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的作用非同一般。供需分析就是要對(duì)特定房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)進(jìn)行研究，以其對(duì)該類市場(chǎng)目前和未來(lái)供需進(jìn)行分析。本項(xiàng)目在獲準(zhǔn)立項(xiàng)后，將對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷做深入全面的策劃，現(xiàn)僅對(duì)營(yíng)銷做以下設(shè)想。房地產(chǎn)的全方位營(yíng)銷，是一項(xiàng)專業(yè)性、科學(xué)性很強(qiáng)的綜合活動(dòng)。 某的商業(yè)特色街有：上城區(qū)的清河坊歷史街區(qū)和南山路休閑街、下城區(qū)的絲綢特色街和武林路時(shí)尚女裝街、江干區(qū)的服裝特色街、拱墅區(qū)的信義坊商業(yè)步行街、西湖風(fēng)景名勝區(qū)的梅家塢茶文化村落等?！裆唐肥袌?chǎng)和特色街某現(xiàn)擁有各類商品市場(chǎng)668個(gè)。某大廈、百大、銀泰百貨、解百等大型商業(yè)零售企業(yè)年零售額均超10億元。商業(yè)業(yè)態(tài)不斷拓展，麥德龍、百安居、歐尚、易初蓮花等世界著名零售企業(yè)相繼來(lái)杭開(kāi)設(shè)大型超市。消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)較旺。其中市區(qū)面積3068平方公里。某市轄8個(gè)區(qū)、3個(gè)縣級(jí)市、2個(gè)縣。無(wú)論某是否真的能承載起眾多世界大牌的關(guān)注，但有一點(diǎn)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，那些大牌真的已經(jīng)開(kāi)到了家門(mén)口，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，某已經(jīng)成了北京、上海之后，第三個(gè)不能忽視的市場(chǎng)。正如路易威登亞太區(qū)行政副總裁狄方華先生所說(shuō)的那樣：某是一個(gè)消費(fèi)很成熟的城市，有很成熟的顧客、很職業(yè)的零售商，我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)充滿了信心。大牌們進(jìn)入的速度之驚人，就像卓別林時(shí)代的電影一樣，他們?cè)谀扯潭桃荒甑呐e動(dòng)幾乎濃縮了之前在中國(guó)需要幾年才能走完的路。而僅隔十幾天，另一個(gè)世界大牌——GIORGIOARMANI也在湖濱“國(guó)際名品街”圍起了幕墻，其他兩家國(guó)際大牌也在湖濱顯山露水。2004年9月，某大廈化妝品商場(chǎng)引進(jìn)了堪稱世界頂級(jí)護(hù)膚品牌——LAMER、SISLEY，SISLEY的單天銷售再次刷新了歷史記錄。2004年3月，香港連卡佛某店開(kāi)張，世界三大品牌之一的GUCCI落戶延安路，開(kāi)業(yè)當(dāng)天人潮涌動(dòng)。某百貨業(yè)正在走向“巨頭”時(shí)代2004年2月，世界第一奢侈品制造集團(tuán)LVMH宣布：將在某大廈開(kāi)設(shè)路易威登專賣店。發(fā)揮橋梁作用充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)橋梁作用，通過(guò)行業(yè)自律規(guī)則和行業(yè)準(zhǔn)入規(guī)則對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督約束。創(chuàng)塑某品牌引導(dǎo)某商貿(mào)業(yè)創(chuàng)塑、培育自己的品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，使某品牌逐漸躋身國(guó)際一流行列。以新引人、以奇招客、以特制勝，走專業(yè)、精品、時(shí)尚之路。注重特色經(jīng)營(yíng)一是注重發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。加快改革進(jìn)度總體上，要樹(shù)立大某、大市場(chǎng)、大流通的觀念，打破所有制界限、打破部門(mén)界限、打破地域界限、打破行業(yè)界限，適應(yīng)專業(yè)化分工、社會(huì)化協(xié)作的趨勢(shì)，推動(dòng)商貿(mào)資源的整合和提升。因此，政府要盡快建立和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系，要根據(jù)城市發(fā)展的總體布局制訂好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，包括網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模等方面，并以此為依據(jù)抓好網(wǎng)點(diǎn)的調(diào)整和布局。改善投資環(huán)境，政府在稅費(fèi)的管理上應(yīng)給企業(yè)提供方便?，F(xiàn)代零售業(yè)面對(duì)的是日益成熟的、具有較高松散性和流動(dòng)性的消費(fèi)群體。c、促進(jìn)商業(yè)零售業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的對(duì)策建議某商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展應(yīng)立足國(guó)內(nèi)，輻射國(guó)際的思路展開(kāi)，以與建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際旅游都市 和購(gòu)物天堂的目標(biāo)相適應(yīng)，為此，大力發(fā)展某商業(yè)零售業(yè)必須加大各項(xiàng)配套措施。已完成的西湖南線整合以及正在進(jìn)行中的西湖西進(jìn)工程以及新湖濱大型復(fù)合型商業(yè)圈的建設(shè)，將大大拓展西湖水域面積，實(shí)現(xiàn)西湖旅游資源的大整合。某必須抓住這次歷史性機(jī)遇，利用世博會(huì)溢出效應(yīng)加快自身旅游商貿(mào)的發(fā)展。因此，從地域上講，某將是此次世博會(huì)的最大受益者之一。 （2）上海世博會(huì)，某近水樓臺(tái)可得月。 2002年帶動(dòng)商場(chǎng)、餐飲收入增長(zhǎng)額（單位：億元） 此外，某已獲得明年5月的中國(guó)旅游交易會(huì)的舉辦權(quán)，2006年世界休閑博覽會(huì)也花落某，某商家已經(jīng)或正在把握這年復(fù)一年的商機(jī)，搶占制高點(diǎn)。連續(xù)三年成功舉辦的西博會(huì)已形成西博效應(yīng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年西湖博覽會(huì)，共有620萬(wàn)人次直接參與了活動(dòng)，門(mén)票收入1675萬(wàn)元。此外，外資的強(qiáng)力注入給某零售業(yè)帶來(lái)新的活力相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和支撐商業(yè)發(fā)展旅游、會(huì)展業(yè)的發(fā)展對(duì)商業(yè)零售的帶動(dòng)作用十分明顯。2001年，其中。（3）某提出構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂戰(zhàn)略目標(biāo)，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一加以大力扶持。2001年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1568億元，按當(dāng)年匯率計(jì)算已突破3000美元，市區(qū)居民人均可支配收入突破萬(wàn)元，達(dá)到10896元（在15個(gè)副省級(jí)城市中排第5）。（2）良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較高的居民收入水平使某具有很大的消費(fèi)潛力。某城市區(qū)劃調(diào)整（原蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū)）以后，某市區(qū)面積達(dá)到3068平方公里，人口達(dá)到373萬(wàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展（1）市區(qū)擴(kuò)大使某商業(yè)發(fā)展能有一個(gè)更為堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂戰(zhàn)略的實(shí)施，為商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。某商業(yè)歷史悠久，錢(qián)塘自古繁華，是千余年來(lái)的商業(yè)都會(huì)。與此同時(shí)，%，所占比重由1989年的33%%。 近年來(lái)，某市非公有制商業(yè)得到飛速發(fā)展，已成為某消費(fèi)品貿(mào)易額增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。如2001年某市絲綢城成交額29億元，上繳稅收963萬(wàn)元；四季青服裝街年成交額達(dá)80億元。目前已建成絲綢特色街、清河坊歷史街區(qū)、武林路時(shí)尚女裝街和信義坊商業(yè)步行街。 商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)作為提升城市品位、樹(shù)立城市新形象的重要切入口，已逐漸成為城市建設(shè)的一個(gè)熱點(diǎn)。其屬下家友超市從最初簡(jiǎn)單的百貨銷售到現(xiàn)在的大型綜合性連鎖公司，經(jīng)營(yíng)40余種大類，20000余種商品，直營(yíng)門(mén)店28家，總營(yíng)業(yè)面積超過(guò)70000平方米，并建有15000平方米的配送中心，7萬(wàn)平方米的新配送中心正在建設(shè)中。某已形成一定規(guī)模的超市、大賣場(chǎng)15個(gè)，其中，外資涉及大型綜合超市5家、倉(cāng)儲(chǔ)超市1家、百貨店1家、專業(yè)超市2家、便民店1家。 近10年中，由于國(guó)際零售企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)，上萬(wàn)平方米以上的國(guó)內(nèi)外大型商場(chǎng)、超市、物流中心開(kāi)始發(fā)展，2001年進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期。而在大肆擴(kuò)張的背后，各家連鎖超市也由于搶占地盤(pán)多次出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，規(guī)范發(fā)展、合理布局，尋求突破已成當(dāng)務(wù)之急。 20世紀(jì)90年代中后期，連鎖超市開(kāi)始在我市起步，以其便民、利民和居民生活日用品一站式購(gòu)買的優(yōu)勢(shì)及其距離、時(shí)間、購(gòu)物、服務(wù)的便利性等現(xiàn)代服務(wù)方式日益為消費(fèi)者所歡迎。大型專業(yè)市場(chǎng)提升品位、優(yōu)化整合迫在眉睫。但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，老百姓對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，市場(chǎng)的服務(wù)功能和服務(wù)水準(zhǔn)相對(duì)欠缺，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不斷弱化，使得一些市場(chǎng)成交額增勢(shì)趨緩。2001年，全市各類商品市場(chǎng)已達(dá)652家，從業(yè)人員超過(guò)15萬(wàn)，其中市區(qū)509個(gè)，從業(yè)人員近13萬(wàn)；全市年成交額10億元以上的15家，5億元以上的21家，億元以上的55家。專業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，面臨整合提升某大廈的蕭山時(shí)代廣場(chǎng)、湖州購(gòu)物中心、西湖時(shí)代廣場(chǎng)和元華廣場(chǎng)等連鎖百貨店相繼在2002開(kāi)業(yè)；浙江銀泰也在寧波等地開(kāi)設(shè)分店，利用管理、品牌輸出接管利星購(gòu)物中心。某百大集團(tuán)針對(duì)百貨業(yè)滯漲的問(wèn)題，已正式宣布趕搭連鎖超市這輛快車；某解百、銀泰、百貨大樓、某大廈更是不斷調(diào)整市場(chǎng)布局和商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，努力發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，逐步形成各自的商圈，產(chǎn)生互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，這是符合不同消費(fèi)流向的成功選擇。百貨業(yè)重組改革，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)10年中網(wǎng)點(diǎn)增加了10倍多。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)縱深發(fā)展，貼近百姓生活2002年13季度，%；，%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額比重達(dá)68%。截止2001年末，全市批發(fā)、零售、餐飲企業(yè)共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)家，總注冊(cè)資本超過(guò)282億元，從業(yè)人員50萬(wàn)人。自1997年以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持持續(xù)、快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，%以上的環(huán)比增速，均高于全國(guó)和全省的平均水平， %。目前各項(xiàng)具體工作正在抓緊實(shí)施中。在2005年的香港?浙江周期間，某蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)有限公司與香港機(jī)場(chǎng)管理局于1月17日在香港順利簽訂了合資意向書(shū)，正式建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。經(jīng)浙江省政府研究同意、省國(guó)資委授權(quán)，某蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)董事會(huì)向新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)和丹麥哥本哈根機(jī)場(chǎng)發(fā)出邀請(qǐng)書(shū)。2001年開(kāi)始，先后有美國(guó)休斯敦機(jī)場(chǎng)、英國(guó)機(jī)場(chǎng)管理公司（BAA）、新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)和丹麥哥本哈根機(jī)場(chǎng)（CPH）前來(lái)洽談合資合作。某蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)近年來(lái)的快速發(fā)展吸引了業(yè)內(nèi)外和國(guó)內(nèi)外越來(lái)越多的關(guān)注目光。目前二期工程的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作正在緊鑼密鼓地展開(kāi)。根據(jù)機(jī)場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，某蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期建設(shè)工程項(xiàng)目也將啟動(dòng)實(shí)施。機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有貨站占地面積約5萬(wàn)平方米，；為適應(yīng)貨運(yùn)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，總面積 ，20