【文章內(nèi)容簡介】 力強(qiáng)的城市；科技教育加速發(fā)展，人才集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)，力爭成為學(xué)習(xí)氛圍濃、創(chuàng)新能力強(qiáng)、信息化程度高的城市；基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)，力爭成為服務(wù)功能全、綜合環(huán)境好、發(fā)展后勁足的城市；各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)展，力爭成為市民素質(zhì)好、文化品位高、社會(huì)秩序優(yōu)的城市；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，社會(huì)保障體系較為完善，力爭成為就業(yè)機(jī)會(huì)多、消費(fèi)需求旺、生活質(zhì)量高的城市。b、主要方面的預(yù)期目標(biāo)是——經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上新臺(tái)階。到2005年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長10%以上，按2000年價(jià)格計(jì)算達(dá)到2200億元，（約4000美元）；地方財(cái)政收入有較大增加?！　　a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成新格局。第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重進(jìn)一步提高，∶∶46；產(chǎn)業(yè)層次明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到35%；%；科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率不斷加大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。　　——經(jīng)濟(jì)體制確立新優(yōu)勢。深化改革，推進(jìn)體制創(chuàng)新，基本形成比較完善的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，更為合理的國有經(jīng)濟(jì)布局和所有制結(jié)構(gòu)，廣覆蓋、多層次、獨(dú)立于企業(yè)之外的社會(huì)保障體系，規(guī)范、有序的市場體系，廉潔高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)、行為規(guī)范的行政管理體制，為我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供強(qiáng)大的體制保障。　　——對(duì)外開放取得新進(jìn)展。發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)，確保外貿(mào)出口穩(wěn)定增長，利用外資水平大幅度提高，參與國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)合作與競爭、吸引優(yōu)勢企業(yè)的能力明顯增強(qiáng)，形成全方位、多層次寬領(lǐng)域的對(duì)外對(duì)內(nèi)開放格局。到2005年，全市新批協(xié)議外資額五年合計(jì)55億美元，實(shí)際利用外資額五年合計(jì)力爭達(dá)到38億美元；當(dāng)年進(jìn)出口總額（不含?。┻_(dá)到100億美元，中出口額達(dá)到60億美元。 　　——城市化有新突破。城市化水平達(dá)到45%以上，全市總?cè)丝?50萬人左右，人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)；基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平大幅度提高，中心城市綜合功能特別是要素集聚和經(jīng)濟(jì)輻射功能明顯增強(qiáng)，初步形成某都市區(qū)格局；中小城市和重點(diǎn)城鎮(zhèn)發(fā)展明顯加快。 　　——人民生活得到新提高。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)到14000元，農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)到5600元；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；居住條件進(jìn)一步改善。人民小康生活更加寬裕，市區(qū)進(jìn)入初步富裕階段。 　　——社會(huì)文明實(shí)現(xiàn)新進(jìn)步。全市基本普及高中階段教育，同齡人口高等教育毛入學(xué)率達(dá)到30%；文化產(chǎn)業(yè)和體育、衛(wèi)生保健有較大發(fā)展；環(huán)境保護(hù)、綠化水平進(jìn)一步提高，市區(qū)污水集中處理率達(dá)到70%，市區(qū)和各縣（市）城空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上；社區(qū)建設(shè)進(jìn)一步善，市民的思想道德、綜合素質(zhì)、民主法制意識(shí)有較大提高，努力創(chuàng)造安定的社會(huì)環(huán)境和文明進(jìn)步的社會(huì)風(fēng)尚。由于某未來經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)升溫帶動(dòng)投資增長，使整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。本項(xiàng)目是錢江新城建設(shè)工程的組成部分，開發(fā)的商業(yè)寫字樓等面積達(dá)170064平方米，規(guī)模大、功能全、技術(shù)含量高、社會(huì)廣告效益顯著。通過大規(guī)模投入運(yùn)作，必將帶動(dòng)錢江新城及其它區(qū)塊的成片開發(fā)，進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)及房產(chǎn)市場的發(fā)展并刺激高質(zhì)量商業(yè)房產(chǎn)需求。另外，通過本項(xiàng)目的運(yùn)作，可以接收消化和吸收國內(nèi)外先進(jìn)理念，規(guī)范市場競爭秩序，對(duì)引進(jìn)國內(nèi)外較多的巨頭企業(yè)，給錢江新城帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，是具有深刻意義的。綜上所述，從華聯(lián)?錢江時(shí)代項(xiàng)目所處的地理位置，開發(fā)投入規(guī)劃設(shè)想看，其對(duì)錢江新城中央商務(wù)區(qū)的形成，對(duì)錢江新城建設(shè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都舉足輕重，并能較大改善某的投資環(huán)境，促進(jìn)現(xiàn)代化新區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。3 市場預(yù)測與營銷設(shè)想寫字樓市場分析某寫字樓市場透視a、市場回顧　　從2003年開始，某的寫字樓市場開始走出低迷，逐漸升溫。據(jù)富瑞機(jī)構(gòu)調(diào)查，2003年全年某寫字樓預(yù)售面積為56萬平方米，而實(shí)際成交面積為62萬平方米。戴德梁行的報(bào)告則顯示，某寫字樓市場在2004年上半年繼續(xù)顯現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，寫字樓均價(jià)達(dá)到8716元/平方米，比去年下半年上漲338元/平方米，部分區(qū)域高品質(zhì)寫字樓有10002000元/平方米的漲幅，在建寫字樓預(yù)訂、銷售形勢也相當(dāng)不錯(cuò)。目前，慶春區(qū)塊的高檔寫字樓，均價(jià)1100015000元/平方米，；武林區(qū)塊的高檔寫字樓，均價(jià)1100013000元/平方米，；黃龍區(qū)域的高品質(zhì)寫字樓，均價(jià)在1350016000元/平方米左右（有產(chǎn)權(quán)的更高些，沒產(chǎn)權(quán)的相對(duì)低些），最高日租金超過6元。從價(jià)位上講，目前寫字樓價(jià)格仍與同地段的住宅價(jià)格持平，而建安成本、技術(shù)含量則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅，又是能持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值的生產(chǎn)工具；從租金回報(bào)上講，寫字樓不比商鋪低，而很多地段的商鋪價(jià)格早已超過20000元/平方米。所以，無論是自用還是投資，寫字樓均非常有潛力。b、供應(yīng)2002年，同比增長31。7％。某的寫字樓市場在過去的一年當(dāng)中出現(xiàn)了眾多具有新概念的寫字樓盤，例如“寫字樓”、“景觀式寫字樓”、和“LOFT寫字樓”等多種概念，在市場上一定程度地吸引了購房者的關(guān)注。c、需求 通過2003年10月份房交會(huì)期間的文卷調(diào)查，目前某寫字樓的潛在購房者對(duì)于寫字樓的需求主要體現(xiàn)為寫字樓為主要求“生態(tài)優(yōu)先”、“以人為本”，而錢江新城的中央商務(wù)區(qū)（CBD）則正是某成為未來大都市的“心臟”。某寫字樓客戶群預(yù)測a、國內(nèi)外、外商駐杭機(jī)構(gòu)將是寫字樓主要客源今后十年，新一輪某城市總體規(guī)劃提出：城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略，提出南拓，北調(diào)，東擴(kuò)，西優(yōu)的發(fā)展方向，并明確了東動(dòng)，西靜，南新，北秀，中興的發(fā)展格局，將城市以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江、網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成一主三副，雙心雙軸，六大組團(tuán)，六條生態(tài)帶的開放式空間結(jié)構(gòu)。錢江新城的規(guī)劃定位是大都市某的新中心和中央商務(wù)區(qū)（CBD）。為建設(shè)綠爭、大態(tài)、環(huán)保與城市繁華相融合的現(xiàn)代化新城，突出“開放大氣”的錢塘江城市景觀特色，與“精致和諧”的西湖城市景觀相輝映，國內(nèi)外眾多專家對(duì)錢江兩岸的發(fā)展進(jìn)行了長期的卓有成效的設(shè)計(jì)與研究。最終規(guī)劃的錢江新城具有以城市新中心為核心的行政、金融、商務(wù)和文化服務(wù)功能，與國際接軌的旅游功能，可持續(xù)的生態(tài)功能和高品質(zhì)的居住功能。市委、市政府對(duì)錢江新城的建設(shè)寄以厚望，明確提出了“258”的工作目標(biāo)，即“兩年打好基礎(chǔ)、五年基本成型、八年全面竣工”的目標(biāo)。2002年錢江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面啟動(dòng)，主要內(nèi)容是：區(qū)塊內(nèi)的“兩橫六縱”(“兩橫”指富春江路、錢江路，“六縱”指新安江路、靈江路、曹娥江路、婺江路、望江路、慶春路)道路建設(shè)。力爭兩年內(nèi)形成交通網(wǎng)絡(luò)、達(dá)到內(nèi)連外通，為重大建設(shè)項(xiàng)目、實(shí)施配套，為招商引資筑巢引鳳；實(shí)施核心區(qū)內(nèi)“兩大水系”新塘河、江干渠的建設(shè)；展開“外圍，二：交通網(wǎng)”(解放路——新城，慶春東路——新城)的建設(shè)，構(gòu)筑新城與主城連接的快速通道；加快某大劇院、市民廣場、會(huì)展中心、行政中心、某棋院、中級(jí)人民法院、婦女活動(dòng)中心、廣電中心等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，盡快形成新城規(guī)模。因此，今后一定會(huì)有不少國內(nèi)外知名企業(yè)躍躍預(yù)試的進(jìn)駐錢江新城，他們也將會(huì)成為華聯(lián)?錢江時(shí)代的主要客戶。b、某城區(qū)附近的縣、市（區(qū)）民營企業(yè)也將是寫字樓的重要客源某作為全國民營經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，以非公有制經(jīng)濟(jì)為主題，基本按市場經(jīng)濟(jì)自然演進(jìn)過程發(fā)展起來的地區(qū)個(gè)私、民營經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實(shí)，已成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要經(jīng)濟(jì)支柱，為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了打貢獻(xiàn)，而寫字樓也很受當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)的歡迎，因?yàn)樗瓤梢允蛊髽I(yè)樹立良好的形象，提升檔次，同時(shí)也適合某個(gè)私、民營經(jīng)濟(jì)的自身特點(diǎn)，具有一定的浙江特色，潛在需求潛力很大，形勢較為樂觀。賓館、飯店業(yè)市場分析某市旅游業(yè)發(fā)展情況至2003年5月，全市擁有星級(jí)飯店181家，其中五星級(jí)飯店3家、四星級(jí)飯店17家、三星級(jí)飯店66家、二星級(jí)飯店86家、一星級(jí)飯店12家；旅館、招待所2500余家，床位總數(shù)達(dá)到20萬余張。至2003年5月，全市旅行社達(dá)229家，其中，在杭國際旅行社28家；國內(nèi)旅行社201家。2002年，某市全面實(shí)施“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略，著力打響“游在某”品牌，呈現(xiàn)出大某、大旅游、大發(fā)展的良好勢頭。全市入境游實(shí)現(xiàn)了重大突破，，%%；入境游客數(shù)超過桂林，排名升至全國第六。其中，%，占入境總?cè)藬?shù)的比重達(dá)到60%。外國游客的大幅增長，顯示出某旅游國際地位的明顯提升。全市接待國內(nèi)旅游者人數(shù)2652萬人次，國內(nèi)旅游收入255億元，%%。其中，以觀光、度假、%，與2001年基本持平，。通過舉辦以西博會(huì)為主打的各類會(huì)展節(jié)慶活動(dòng)，初步實(shí)現(xiàn)了“火了旅游、興了市場、富了商家、樂了百姓”的多贏局面，推動(dòng)了吃、住、行、游、購、娛各項(xiàng)要素指標(biāo)的全面增長。全年全市旅游業(yè)共創(chuàng)造了294億元收入，比上年凈增44億元，%。2002年，全市新增星級(jí)賓館飯店19家，其中三星以上7家；新增3A級(jí)以上景區(qū)(點(diǎn))7個(gè)。我市13個(gè)區(qū)、縣(市)共推出1000萬元以上旅游投資項(xiàng)目73個(gè)，引進(jìn)外資6000萬美元，引進(jìn)企業(yè)31家。民營企業(yè)已成為投資旅游1000萬元以上旅游項(xiàng)目的主力軍。，宋城集團(tuán)在蕭山投巨額資金建設(shè)世界休閑博覽園，廣廈集團(tuán)在余杭投資3億元開發(fā)天都城歡樂四季公園等，都正在建設(shè)中。旅游業(yè)的發(fā)展直接帶到了商貿(mào)服務(wù)業(yè)的興旺。2002年，市區(qū)相繼建設(shè)7條商貿(mào)旅游特色街區(qū)，其中清河坊歷史街區(qū)、武林路時(shí)尚女裝街、梅家塢茶文化特色村落等已成為某旅游的新亮點(diǎn)。，%，%。據(jù)測算，%，旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位已進(jìn)一步鞏固。民用航空某蕭山國際機(jī)場自2000年底建成通航以來，在浙江省委、省政府和民航上級(jí)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各有關(guān)部門的關(guān)心支持下，依托良好的內(nèi)外部環(huán)境，公司緊密團(tuán)結(jié)、帶領(lǐng)和依靠全體員工，堅(jiān)定地走安全、質(zhì)量、效益型的發(fā)展路子，切實(shí)加強(qiáng)安全管理，大力發(fā)展運(yùn)輸生產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益，積極推進(jìn)內(nèi)部改革，安全、生產(chǎn)、效益、服務(wù)等各項(xiàng)工作取得了較好成績。 機(jī)場運(yùn)輸生產(chǎn)呈現(xiàn)出持續(xù)增長的良好勢頭，各項(xiàng)運(yùn)輸生產(chǎn)指標(biāo)連創(chuàng)新高。旅客吞吐量從2001年的298萬人次發(fā)展到2004年的634萬人次；；起降航班從2001年的36475架次發(fā)展到2004年的66478架次。其中旅客吞吐量在全國133個(gè)機(jī)場中的排名逐年前移，從2001年的第13位、2002年的第11位到2003年的第10位，2004年繼續(xù)位居全國十大機(jī)場之列；在華東地區(qū)僅次于上海浦東、虹橋機(jī)場。增收減虧成效顯著。2000年底從筧橋機(jī)場搬遷到蕭山機(jī)場后，我們?cè)诠芾磉\(yùn)營一個(gè)全新的機(jī)場的同時(shí)，也承擔(dān)著扭虧還貸的沉重壓力。公司上下齊心協(xié)力，奮力拼搏，內(nèi)抓管理，外拓市場，挖潛增效，使經(jīng)濟(jì)效益逐步得到提高。僅用了3年半時(shí)間（至2004年上半年）就實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈的目標(biāo)。某蕭山國際機(jī)場目前已形成了一定規(guī)模的航線網(wǎng)絡(luò)。已開辟國內(nèi)外航線126條，通航城市59個(gè)（國內(nèi)44個(gè)、國際13個(gè)、地區(qū)2個(gè)）。2004年新辟了某—新加坡、某—日本東京、某—日本大阪的3條國際定期客運(yùn)航線和某—韓國漢城、某—馬來西亞吉隆坡、某—阿聯(lián)酋迪拜—荷蘭阿姆斯特丹的3條國際定期貨運(yùn)航線。2005年3月開通了某韓國釜山定期客運(yùn)航班。目前共有大韓航空、韓亞、日航、全日空、馬來西亞航空、港龍航空等19家國內(nèi)外航空公司投入航班運(yùn)營，有4家航空公司（國航浙江分公司、東航安徽分公司、廈門航空公司、港龍航空公司）停放過夜飛機(jī)17架，始發(fā)航班大幅增加。每周進(jìn)出港航班達(dá)1300多個(gè)，日平均起降190多架次。其中國際和地區(qū)出港航班量每周達(dá)95班（某至香港的客運(yùn)航班35班、澳門21班，曼谷4班，漢城12班，新加坡3班、東京9班，大阪5班；某至漢城貨運(yùn)航班2 班，吉隆坡1班，迪拜、阿姆斯特丹各3班）。依托地方經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)、旅游事業(yè)的快速發(fā)展，浙江省及周邊地區(qū)航空運(yùn)輸市場需求旺盛，發(fā)展前景廣闊。某蕭山國際機(jī)場以航空口岸擴(kuò)大對(duì)外國籍飛機(jī)開放為契機(jī)，進(jìn)一步加大開放和發(fā)展力度，堅(jiān)持客貨并舉，內(nèi)外并重，不斷延伸航線和加密航班，努力發(fā)展運(yùn)輸生產(chǎn)特別是國際航空客貨運(yùn)輸生產(chǎn)。泰國曼谷航空公司也將增開某－曼谷航線航班。今后某蕭山國際機(jī)場還將開辟某至歐洲、美國、中東、澳大利亞等國家的航線。我們?cè)O(shè)想，通過3至5年的建設(shè)和發(fā)展，某蕭山國際機(jī)場將建成依托長江三角洲、輻射全國、連接?xùn)|亞、東南亞、澳大利亞和歐美的我國區(qū)域性航空樞紐中心。為適應(yīng)快速發(fā)展的運(yùn)輸生產(chǎn)的要求，某蕭山國際機(jī)場加大硬件投入，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，廣泛應(yīng)用先進(jìn)設(shè)備，同時(shí)加強(qiáng)員工的素質(zhì)建設(shè)，努力使機(jī)場的安全標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施保障能力、人員素質(zhì)等方面逐步與國際接軌，不斷提升綜合保障能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平。新擴(kuò)建的停機(jī)坪已于2004年7月投入使用，停機(jī)坪由22萬平方米擴(kuò)建到34萬、機(jī)位19個(gè)增加至30個(gè)。機(jī)場現(xiàn)有貨站占地面積約5萬平方米，；為適應(yīng)貨運(yùn)生產(chǎn)的快速增長，總面積 ，2005年底將建成投入使用。同時(shí)為與快速發(fā)展的國際貨運(yùn)業(yè)務(wù)配套，某蕭山國際機(jī)場擬建設(shè)一個(gè)占地1000畝集航空物流、海關(guān)保稅、為進(jìn)出口企業(yè)和國內(nèi)外航空公司服務(wù)等為一體的某國際空港物流中心。根據(jù)機(jī)場發(fā)展實(shí)際，某蕭山國際機(jī)場二期建設(shè)工程項(xiàng)目也將啟動(dòng)實(shí)施。二期改擴(kuò)建工程以滿足2015年（近期擴(kuò)建目標(biāo)年）旅客吞吐量2250萬人次要求進(jìn)行規(guī)劃，包括新建第二航站樓及相應(yīng)站坪、第二平行滑行道、第二跑道等項(xiàng)目，飛行區(qū)等級(jí)指標(biāo)將提高到F級(jí)。目前二期工程的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作正在緊鑼密鼓地展開。預(yù)計(jì)第二航站樓國際部分等工程于2005年下半年動(dòng)工，2008年底建成投入使用。某蕭山國際機(jī)場近年來的快速發(fā)展吸引了業(yè)內(nèi)外和國內(nèi)外越來越多的關(guān)注目光。為搶抓新一輪國有企業(yè)改革發(fā)展的難得機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，做大做強(qiáng)某機(jī)場，亟需與國際先進(jìn)機(jī)場建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。2001年開始，先后有美國休斯敦機(jī)場、英國機(jī)場管理公司（BAA）、新加坡樟宜機(jī)場、香港國際機(jī)場和丹麥哥本哈根機(jī)場（CPH）前來洽談合資合作。其中尤以新加坡樟宜機(jī)場、香港國際機(jī)場和丹麥哥本哈根機(jī)場（CPH）的合資意愿最為迫切。經(jīng)浙江省政府研究同意、省國資委授權(quán)，某蕭山國際機(jī)場董事會(huì)向新加坡樟宜機(jī)場、香港國際機(jī)場和丹麥哥本哈根機(jī)場發(fā)出邀請(qǐng)書。最終香港機(jī)場管理局脫穎而出。在2005年的香港?浙江周期間，某蕭山國際機(jī)場有限公司與香港機(jī)場管理局于1月17日在香港順利簽訂了合資意向書，正式建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。至此合資工作取得了階段性成果，合資項(xiàng)目進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的實(shí)施階段。目前各項(xiàng)具體工作正在抓緊實(shí)施中。某蕭山國際機(jī)場名稱的確立，為新機(jī)場進(jìn)一步發(fā)展運(yùn)輸生產(chǎn)、開辟國際航線航班創(chuàng)造了有利條件，同時(shí)業(yè)結(jié)束了浙江沒有國際機(jī)場的歷史，機(jī)場將會(huì)加快帶動(dòng)浙江的國際化進(jìn)程。商場市場分析某市商業(yè)零售業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來，某市的商業(yè)零售業(yè)經(jīng)過幾輪改革重組，基本形成了以大型百貨業(yè)、超市連鎖兩種主導(dǎo)業(yè)態(tài)為骨干、其它多種業(yè)態(tài)并存的多元化、多層次、多功能、開放式的適合不同消費(fèi)