【正文】 與開(kāi)闊的錢塘江咫尺之遙，距離。從而促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，通過(guò)新一輪洗牌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更明顯地向集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。 價(jià)格的下降將使原來(lái)的大量潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，從而有利于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展（從這個(gè)意義上說(shuō)，也許將此次房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整比為 “ 刮骨療毒 ” 并不為過(guò)）。恰恰相反，在這一輪調(diào)整過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將獲得更好、更穩(wěn)健和長(zhǎng)期的發(fā)展。只是，它對(duì)像杭州這樣的房?jī)r(jià)過(guò)高、投資比例過(guò)大的地區(qū)影響幅度將會(huì)更大一些。因此，在大部分產(chǎn)品降價(jià)的同時(shí)，極少數(shù)特定地段、特殊品質(zhì)的稀缺性樓盤（如西湖周圍、 XX 新城區(qū)域）甚至?xí)^續(xù)漲價(jià)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商基于預(yù)期作出價(jià)格調(diào)整的決定也是存在時(shí)滯的，這樣就造成了價(jià)格黏性：即價(jià)格調(diào)整總是慢于或快于供求關(guān)系的真實(shí)變動(dòng)，它們之間的關(guān)系不是同步與即時(shí)的。他們忽視了這樣一個(gè)基本道理：雖然房子是大多數(shù)人 “ 非買不可 ” 的商品，但相對(duì)于房改剛開(kāi)始的前幾年，目前的需求還遠(yuǎn)沒(méi)有急迫到 “ 非現(xiàn)在買不可 ” 的地步。今年的均價(jià)仍將比 2021 年高，幅度大約在 6%～ 10%左右（但這是建立在成交量降低、空置率提高的基礎(chǔ)上的）。政策效應(yīng)消失后，未來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的力量主要來(lái)自于城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，兩年后它們將刺激這一行業(yè)形成新的供求均衡，并以高出GDP 增長(zhǎng)率 4%（即 12%～ 20%）左右的速度獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)健的發(fā)展 四、房?jī)r(jià)走勢(shì) 由于需求正在萎縮，但近兩年內(nèi)的供給不會(huì)發(fā)生太大的變化（隨著對(duì)土地市 場(chǎng)治理整頓力度的加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商囤積的多達(dá) 70 萬(wàn)畝土地將在一定時(shí)限內(nèi)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品投入市場(chǎng)；宏觀調(diào)控雖然會(huì)使投資規(guī)模縮小，但政策效應(yīng)尤其是貨幣政策具有時(shí)滯，也不會(huì)立即大幅影響投資量），因此，部分價(jià)格下降將不可避免。 對(duì)于供需狀況變動(dòng)導(dǎo)致的行業(yè)短期調(diào)整，我們完全不必盲目悲觀。 另外，有一個(gè)現(xiàn)象也要引起注意：像廣州、深圳這樣的市場(chǎng)發(fā)育成熟、已基本度過(guò)非理性投資時(shí)期的地方，在此次調(diào)整 中波動(dòng)相對(duì)會(huì)較小，基本不會(huì)有大的回落。 正由于房地產(chǎn)體 制改革是全國(guó)性的，當(dāng)前房地產(chǎn)供需狀況的改變也是全國(guó)性的。隨著政策效應(yīng)的逐漸減弱，這種獨(dú)一無(wú)二的速度是不可能持久的。這樣高的速度與比例是通常所認(rèn)為的 “ 城市化 ” 或 “ 消費(fèi)需求升級(jí) ” 無(wú)法解釋的，也是任何經(jīng)歷過(guò)與中國(guó)目前發(fā)展階段相似的國(guó)家（比如 1850 年的英國(guó)、 1910 年的美國(guó)、 1950 年的日本、 1965 年的韓國(guó)）所從未經(jīng)歷過(guò)的。宏觀調(diào)控只是推動(dòng)它向著既定的方向走得更快而已。而另一些資金充足、實(shí)力雄厚的企業(yè)將填補(bǔ)其空缺，從而獲得更大、更多的發(fā)展空間（目前這一趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明顯）。因此，這一政策的實(shí)施結(jié)果將促使企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌。 四、行業(yè)政策 2021 年 4 月 28日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例由 20%提 高到 35%以上，房地產(chǎn)正式進(jìn)入調(diào)控行業(yè)大名單。從而緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。 三、土地整風(fēng) 2021 年接二連三的土地收緊政策后， 7 月，新一輪土地市場(chǎng)查處工作展開(kāi)。我們見(jiàn)得最多的只是大型公共工程尤其是國(guó)債項(xiàng)目在迅速減少。 二、財(cái)政政策 相對(duì)于貨幣政策而言，此次出臺(tái)的財(cái)政政策并不多。 不過(guò)，雖然貨幣政策的出臺(tái)是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的部分行業(yè)投資過(guò)熱引起的，其執(zhí)行的結(jié)果卻并非僅對(duì)這些行業(yè)發(fā)生作用。目前看來(lái)，這一政策是有效的。只是由于杭州的房?jī)r(jià)收入比更高、投資比例更大而萎縮的幅度也將更大而已。 綜上所述，我們可以很清晰地看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求正在萎縮。加上一些地方性政策性因素（比如：以 “ 開(kāi)征期房轉(zhuǎn)讓契稅，二手房恢復(fù)征收 20%的個(gè)人所得稅，經(jīng)濟(jì)適用房用地不得低于房產(chǎn)用地投放總量的 50%” 等為主要內(nèi)容的所謂杭州 “ 房產(chǎn)新政 ”1 月 1 日起開(kāi)始實(shí)施；自 7 月 1 日起工商銀行將要求在杭買二手房的外地客戶提供本 地人作擔(dān)保，如無(wú)擔(dān)保但在本地有固定職業(yè)的，首付款增加到四成，既無(wú)擔(dān)保又在本地?zé)o固定職業(yè)的，首付款則增加到五成；一些銀行出臺(tái)對(duì)建筑年代在 1990 年以前、面積在 40平方米以下的房源停止按揭的政策，等等）和加息傳聞也會(huì)使投資成本大幅上升，預(yù)期收益率下降。 四、投資需求：雖然投資需求 并非獨(dú)立于上述諸項(xiàng)之外的另一種獨(dú)立的需求類別，但由于它對(duì)市場(chǎng)反映最為敏感、影響供求關(guān)系和受供求關(guān)系影響最明顯，因此有必要給予重視。在目前的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，城市公共工程的建設(shè)規(guī)模正在縮小，舊城改造的拆遷速度也在放緩，其主要的政策誘因是 6 月 14 日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》。參照國(guó)際通行的房產(chǎn)折舊率，杭州每年因拆遷形成的被動(dòng)需求為 160 萬(wàn)平方米左右。 三、拆遷安置：指因舊城改造（二次城市化）和城市公共工程建設(shè)拆遷安置所形成的被動(dòng)住房 需求。因此，目前房地產(chǎn)體制改革對(duì)福利分房體制下所累積的龐大需求的集中釋放作用正不斷減弱，有迫切購(gòu)房意愿的居民已減少，他們的需求更多的是希望借購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值、增值的投資目的。住房品質(zhì)更是獲得快速提升：住宅成套率從不到 60%提高到現(xiàn)在的 95%左右。這種政策變動(dòng)導(dǎo)致的需求集中釋放是催生房地產(chǎn)業(yè) 1998 年至今長(zhǎng)達(dá)六年高速增長(zhǎng)的最重要原因。在談這部分人的住房需求時(shí)，我們首先要問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：究竟是什么因素促成了杭州（或者全國(guó)）房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的超常規(guī)發(fā)展呢？很多人都會(huì)說(shuō)是城市化或者居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這樣的說(shuō)法固然不能說(shuō)錯(cuò)。因此，這一群體有較強(qiáng)的購(gòu)買欲望，但購(gòu)買能力卻較弱，故而有效需求較低。 這部分人屬于迫切需要改善住房條件的群體（總需求量大約 350 萬(wàn)平方米 /年）。理解了這一點(diǎn)，我們?cè)賮?lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀。需求的決定要素主要有四個(gè)：收入、價(jià)格、嗜好與預(yù)期。那么，究竟什么是 “ 需求 ” 呢？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)上的 “ 需求 ” ，是指在某種價(jià)格下消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買的量。建議上級(jí)部門予以重視和支持。 經(jīng)初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，資本利潤(rùn)率為 %，自有資本內(nèi)部收益率為 %， 通過(guò)敏感性分析可知其具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 本項(xiàng)目集高檔五星級(jí)酒店、寫 字樓、酒點(diǎn)式公寓為一體。本項(xiàng)目位于中心商務(wù)區(qū)：（ 1） 東南面錢塘江和城市綠地， 城市副陽(yáng)臺(tái)；（ 2）東面正對(duì)杭州大劇院；（ 3）西北面對(duì)市民中心。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 48067 平方米 總建筑面積 約 170064 平方米 宗地組成 占地面積（ M2） 建筑面積（ M2） 容積率 建筑密度 綠地率 D－ 02－ 1 6037 36222 6 35% 25% D－ 02－ 2 6472 38832 6 40% 20% D－ 03 13141 25% 35% D－ 04 10868 21736 2 25% 35% D－ 07 11549 35% 25% 合計(jì) 48067 170064 注：其中保留 10000M2作為企業(yè)總部 辦公用房。 合資各方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資信證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等。 杭州市 XX 新城建設(shè)管理委員會(huì)，土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 杭州市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓補(bǔ)充公告。 企業(yè)宗旨 ：引進(jìn)外資，加快杭州 XX 新城的建設(shè)，獲取滿意的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展。在未來(lái)的 3~5 年里，公司將建成年產(chǎn)量超過(guò) 200萬(wàn)噸的 PTA 生產(chǎn)規(guī)模。 目前，公司正在積極籌備 PTA 二期項(xiàng)目。公司第一期年產(chǎn) 45 萬(wàn)噸 PTA 項(xiàng) 目，總投資 億元，位于浙江省紹興縣濱海工業(yè)區(qū)。 公司注冊(cè)資金： 億元人民幣。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8! z89AmYW pazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3adNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpaz