【正文】 三、不確定分析（一）敏感性分析。％，表明項目經(jīng)濟(jì)效益很好。利潤）100%=（247。100%=%投資利稅率：=營業(yè)期內(nèi)年平均利稅總額/總投資100% =175247。正常經(jīng)營年23萬元。管理費用開支 15萬元。水電費支出： 20萬元。則老年公寓年收益為：1200人ｘ60％ｘ800元／人?月ｘ12月／年＝691萬元。（二）項目建設(shè)實施：本項目建設(shè)期2年，項目計算營業(yè)期按10年計算。第十三章 財務(wù)分析與評價第一節(jié) 項目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)項目財務(wù)評價是依據(jù)國家計委、建設(shè)部1993年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》和江西省關(guān)于免征減征企業(yè)所得稅的規(guī)定的要求規(guī)定編寫，按照投入產(chǎn)出相對應(yīng)的原則進(jìn)行評估的。其中：建設(shè)投資：流動資金：500萬元第二節(jié) 資金籌措，％。(五)土地及設(shè)施購置費本項目征地租賃的費用（含各項稅費）為：800萬元(六)流動資金流動資金按經(jīng)營成本資金率法估算，正常經(jīng)營年為500萬元。一、估算依據(jù)1．《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版)；2．《投資項目可行性研究指南》；3．《江西省建筑工程預(yù)算定額》(2001版)；4．《市政工程預(yù)算定額江西省基價本》(2000版)；5．《安裝工程預(yù)算定額江西省基價本》(2000版)；6．《江西省裝飾工程綜合定額》(2002版)；7．《江西省建設(shè)工程費用定額》(2001版)；8．《江西省工程造價信息》(2004版)；9．勘察設(shè)計費依據(jù)國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知(計價格【2002版本】10號)估算；10．工程監(jiān)理費依據(jù)國家物價局、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知》(【1992】價費字479號)估算；11．《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283號)；12．國家發(fā)展計委員會、國家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》(計價格[2002】125號)；13．國家發(fā)展計委員會《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》(計價格[2002】1980號)；14．％估算；15．工程質(zhì)量監(jiān)督費依據(jù)《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》(贛計價管[2001】1104號)計算；16．基礎(chǔ)設(shè)施費依據(jù)《關(guān)于重新核定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收標(biāo)準(zhǔn)的通知》(贛發(fā)改價管[2003】119號)計算；17．經(jīng)營設(shè)備、家具設(shè)備等購置及安裝依據(jù)供貨商報價估算；18．辦公用品及家電設(shè)備依據(jù)市場價估算；19．其它費用依據(jù)江西省有關(guān)規(guī)定估算。項目實施進(jìn)度計劃表年份工程項目2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度項目可行性研究報告核準(zhǔn)勘測設(shè)計工程招標(biāo)土建工程設(shè)備購置安裝竣工驗收投產(chǎn)試運行第二節(jié) 質(zhì)量保證體系本項目實行建設(shè)單位法人代表對工程總負(fù)責(zé)制，并委派工程施工質(zhì)量責(zé)任較強(qiáng)的同志負(fù)責(zé)工程協(xié)調(diào)工作，設(shè)計單位要確保工作設(shè)計質(zhì)量，并由總建筑師對工程設(shè)計的圖紙把關(guān)，不符合工程質(zhì)量的設(shè)計不能流入現(xiàn)場，對工程進(jìn)行招標(biāo)，并有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行建設(shè)，建筑單位法人代表對建筑質(zhì)量負(fù)總責(zé)，嚴(yán)格按圖紙施工，不合格的材料不能流入施工現(xiàn)場；委托或公開招標(biāo)有資質(zhì)的監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進(jìn)行管理，形成工程質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)，并嚴(yán)格遵守國家建筑法規(guī)和省建筑管理條例。前期準(zhǔn)備階段主要包括項目可行性研究報告編制、初步設(shè)計、資金籌措和施工圖設(shè)計；施工建設(shè)階段主要包括建筑安裝施工、設(shè)備購置、設(shè)備安裝、生產(chǎn)準(zhǔn)備和投料試車試產(chǎn)等。成立專門的項目管理辦公室，負(fù)責(zé)招標(biāo)、合同管理和預(yù)決算管理工作；招標(biāo)以公平、公正為原則，實行公開招標(biāo)；從勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備材料的采購以及監(jiān)理隊伍的選定，均通過招投標(biāo)方式進(jìn)行；項目招投標(biāo)和預(yù)決算審查應(yīng)選擇有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和工程咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行。實施“cc三個監(jiān)理”即：質(zhì)量監(jiān)理、工程監(jiān)理、財務(wù)監(jiān)理；建設(shè)資金要嚴(yán)加管理，嚴(yán)禁挪用資金，切實做到?？顚Ｓ茫患訌?qiáng)項目檔案工作，嚴(yán)格按規(guī)定收集、整理、歸檔，建立健全項目檔案。第十章 項目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)第一節(jié) 建設(shè)管理為防止在投資建設(shè)項目中出現(xiàn)漏洞，從以下幾個主要的方面加強(qiáng)項目建設(shè)管理。所有員工均需進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，主要是采取企業(yè)內(nèi)部和外部結(jié)合的培訓(xùn)方式，具體培訓(xùn)工作由各部門與人力資源部共同配合進(jìn)行。第三節(jié) 人員培訓(xùn)部門經(jīng)理以上均招聘學(xué)歷較高、并有一定的相關(guān)管理經(jīng)驗者從事管理工作。分別擔(dān)任服務(wù)、保安、清潔、維護(hù)修理、銷售等服務(wù)職能與綜合管理職能。休閑中心的組織機(jī)構(gòu)是協(xié)調(diào)各部門之間的組織網(wǎng)絡(luò)，一組織形式來明確員工的工作崗位，職責(zé)和業(yè)務(wù)范圍，根據(jù)本項目的特點設(shè)置的組織管理機(jī)構(gòu)如下圖：總經(jīng)理財 務(wù) 部副總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)采 購 部餐 飲 部人力資源部市 場 部辦 公 室康 體 部保 安 部管 家 部工 程 部餐飲總監(jiān)市場總監(jiān)房務(wù)總監(jiān)第二節(jié) 勞動定員休閑中心按其運行機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的配備，以節(jié)約人力資源、保證休閑中心正常運行為原則，配以高效率、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的各級管理人員和服務(wù)人員。因此，先進(jìn)有效而適合的經(jīng)營管理是十分重要的。第九章 項目組織機(jī)構(gòu)及勞動定員第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置l、項目建成后將是一座集康體、娛樂、餐飲、度假休閑為一體的康復(fù)休閑度假中心。各種閥門均選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，嚴(yán)防偽劣產(chǎn)品混入，杜絕跑、漏、滴現(xiàn)象存在。（12）室內(nèi)吊頂材料可選用具有除濕等特性的新型材料，以減少空調(diào)使用率，節(jié)約能源。（10）所有給排水管道采用了內(nèi)表面衛(wèi)生光滑、阻力系數(shù)小的PE管和穩(wěn)態(tài)管、PVCU管，節(jié)約能耗。（8）選用綠色環(huán)保的電氣設(shè)備及材料；備用柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)排煙，進(jìn)風(fēng)，排風(fēng)消聲器，及消煙池，機(jī)房內(nèi)設(shè)吸音材料；采用低損耗的SCB11型干式電力變壓器，高效電子鎮(zhèn)流器，節(jié)能熒光燈或其他高光效氣體放電燈等。外立面采用飄窗的處理，不使大面積的玻璃幕墻，可以減少能耗。（5）外門窗的氣密性為4級，符合節(jié)能要求。（3）外門窗采用塑鋼門窗以及新型墻體材料，達(dá)到節(jié)能要求。（2）在滿足住宅部分平面功能合理的同時，盡量減少外墻面的凹凸，在單體設(shè)計時在滿足住宅功能及立面造型需要同時，注重控制外窗的面積，開窗面積已考慮節(jié)能要求，窗墻面積比符合《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的指標(biāo)；窗墻面積比，為南向≤50%，北向≤45%，東西向≤30%。三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項目在設(shè)計時符合各項節(jié)能規(guī)范，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。第二節(jié) 能源節(jié)約一、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范本項目遵循的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)合節(jié)能規(guī)范為：（1）《江西省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DB36/J04042162006）（2）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》(GB50176－93)（3）《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》（GBT71062002）（4）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部令第143號（2005）（5）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ75－2003）（6）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189－2005）二、能耗指標(biāo)分析本項目主要消耗的能源為電力。發(fā)電機(jī)組采用超低噪聲發(fā)電機(jī)，并在四周設(shè)置減噪圍墻。對生活污水和餐飲污水處理達(dá)標(biāo)后，就近排入市政排污管道。應(yīng)采用先進(jìn)的施工機(jī)械，以盡可能降低噪聲，同時，應(yīng)避開村民休息時間施工。二、對上述影響采取的主要保護(hù)措施有建筑垃圾嚴(yán)禁亂堆亂放，要及時運出，對無害的建筑垃圾可作為洼地填埋物。第八章 環(huán)境保護(hù)與能源節(jié)約第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)項目建設(shè)地點所處區(qū)域目前環(huán)境質(zhì)量良好，不會對項目帶來不利影響?？照{(diào)系統(tǒng)送回干管設(shè)防火調(diào)節(jié)閥，并與空調(diào)送風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖。無自然通風(fēng)長度超過20m的內(nèi)走道設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)。設(shè)火警通訊系統(tǒng)，考慮消防中心設(shè)10門火警對講電話總機(jī)，消防水泵房、發(fā)電機(jī)房、變配電室、設(shè)消防電話分機(jī)，手動報警按鈕及樓層顯示器處設(shè)火警電話插孔，回路按樓層或防火分區(qū)劃分。消防用房內(nèi)設(shè)消防水池，其貯水量按3小時室內(nèi)消火栓用水量及1小時自動噴灑用水量之和考慮。根據(jù)《建設(shè)滅火器配置設(shè)計規(guī)范》(GBJl40．90)設(shè)置手提式干粉滅火器。系統(tǒng)組成，噴灑水泵、水泵接合器、濕式報警閥、水流指示器、噴頭等。3．自動噴灑系統(tǒng)為濕式系統(tǒng)，用水量151／S，設(shè)置范圍：所有公共用房及客房層客房、走廊。室外設(shè)二套水泵接合器(1 O～1 5升／秒度假休閑中心主樓消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)用量15l／S，室外10l／S，管網(wǎng)系統(tǒng)在室內(nèi)成環(huán)狀布置，由屋頂水箱及穩(wěn)壓泵維持系統(tǒng)常高壓，以滿足最不利點消火栓充實水柱5米的要求?；馂?zāi)確認(rèn)后，切斷有關(guān)部位的非消防電。壓力開關(guān)的動作信號作為噴淋泵的啟動信號，消防中心顯示報警信號自動／手動啟動噴淋泵，接收并顯示泵啟動后的反饋信號。消火栓按鈕位按樓層或防火分區(qū)劃分，按鈕信號作為消火栓泵的啟動信號，消防中心顯示報警信號并自動／手動啟動消火栓泵，接收并顯示泵啟動后的反饋信號。大樓系統(tǒng)仍傳統(tǒng)主體建筑物方案?？蛥朘TV包廂及辦公室等采用模擬式光電感煙探測器(帶自動測試功能)，走道及大空間公共用房采用地址適配器帶普通光電感煙探測器。(五)火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制為保證生命財產(chǎn)的安全，在本大廈內(nèi)設(shè)一套由電腦控制的智能型火災(zāi)報警控制系統(tǒng)，用以監(jiān)管酒店大樓和綜合樓的火災(zāi)報警及其一系列的消防聯(lián)動控制動作。(四)廣播（事故緊急廣播）客房內(nèi)為緊急事故廣播，走道及公共用房部分含背景音樂廣播，當(dāng)火災(zāi)等突發(fā)性事故發(fā)生時，在火警系統(tǒng)自動或人工手動控制下，廣播系統(tǒng)可分樓層或同時進(jìn)行強(qiáng)制性事故緊急廣播。整個系統(tǒng)采用視頻切換、分割控制采用矩陣形式，微機(jī)管理。配套建設(shè)KTV系統(tǒng)及客房VOD系統(tǒng)。電視信號預(yù)留于各層弱電豎井的電視放大器箱內(nèi)，客房、會議室等設(shè)電視終端用戶盒。電視電話光纜沿電纜溝引入大樓，客房電話插座使用四芯雙絞線，裙房電話和計算機(jī)等信息插座使用八芯雙絞線（UTP）。事故照明：疏散樓梯間、走廊、辦公用房、重要會議室、機(jī)房及人員密集的公共場所均設(shè)置事故照明系統(tǒng)。一般房間的燈具就地控制，大面積房間的燈具采用分組、分區(qū)或集中控制方式。(二)電力休閑中心的電力、照明網(wǎng)絡(luò)電源由中心內(nèi)的配變電所以50赫茲、220V／380V、3相5線TN－S系統(tǒng)供線。為提高供電可靠性和靈活性，變壓器低壓側(cè)設(shè)聯(lián)絡(luò)線。配變電設(shè)于配變電所，內(nèi)設(shè)有高壓配電室、變電及低壓配電室和柴油發(fā)電機(jī)室。四、空調(diào)工程建設(shè)方案本項目所有房間均安裝分體空調(diào)。(二)排水本項目要按照設(shè)計規(guī)范進(jìn)行全面新建排水設(shè)施，排水方式仍采用傳統(tǒng)方式，糞便污水與生活污水分流。熱水管網(wǎng)采用上行下給式，熱水管網(wǎng)循環(huán)采用強(qiáng)制循環(huán)。(5)熱水供應(yīng)新建建筑物配套熱水系統(tǒng)。高位水箱貯有平時不被動用的10分鐘消防用水，同時在高位水箱間內(nèi)設(shè)有一套專用穩(wěn)壓設(shè)備，以保證上部數(shù)層消火栓平時所需要的壓力。(3)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)系統(tǒng)的消防水量Q=40l／s，火災(zāi)延續(xù)時間為3小時，本系統(tǒng)在豎向上為一個區(qū)，消防干管在豎向組成環(huán)狀，環(huán)路上部與高位水箱相連，下部與地下室水泵間的室內(nèi)消防給水泵（二臺一用一備）出水管相連。在水泵房內(nèi)設(shè)有兩臺生活給水泵（一用一備），泵從蓄水池取水，將水送至設(shè)在屋頂水箱間內(nèi)的高位水箱，再由水箱向各用水點供水。在室外設(shè)一消防吸水井，以連通管將其與地下室蓄水池速通，并以閥門控制，以供市政水防車取水滅火（2）室內(nèi)給水主體建筑室內(nèi)給水供水方式在豎向分布。失火時，市政消防車經(jīng)室外消火栓從給水管網(wǎng)上取水滅火，管網(wǎng)可供給約180m3的水量。建筑最大日用水量為400m3／d。～。場地土屬中軟類型，類型號為Ⅱ類?；撅L(fēng)壓：／rm2。(三)立面造型主體建筑物立面造型簡約大方，項目建成后將成為鄉(xiāng)村周圍一道亮麗的風(fēng)景，其建筑立面造型必須凸現(xiàn)簡約明快、典雅時尚的風(fēng)格，力圖表達(dá)出茂龍生態(tài)園和中國殘聯(lián)豐富的文化底蘊。衛(wèi)生間采用防滑、防水建筑材料裝修地面，墻面、色調(diào)高雅柔和?？蛥栃l(wèi)生間均單獨配置裝有低噪音抽水桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡)、熱水器帶淋浴噴頭，均配有浴簾、晾衣繩。共設(shè)置：一房一廳一衛(wèi)35 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房80套（80間客房），一房一廳一衛(wèi)一廚40 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房20套（20間客房）。新增部分建筑平面布置方案見下：兩層聯(lián)體別墅度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排六棟9,000 m2兩層聯(lián)排花園別墅，共設(shè)置：一房一廳一衛(wèi)30 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房260套（260間客房），一房一廳一衛(wèi)一廚40 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房30套（30間客房）。C幢（位于A幢北側(cè)）C幢的第一層總建筑面積為945m2，建成老年人公寓一房一衛(wèi)25 m2／套標(biāo)準(zhǔn)