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花園策劃報(bào)告第三部分營(yíng)銷推廣及廣告策略(參考版)

2025-05-17 03:27本頁(yè)面
  

【正文】 每次費(fèi)用爲(wèi)3035萬(wàn)元,則10次活動(dòng)總經(jīng)費(fèi)約爲(wèi)350萬(wàn),其中包括以下費(fèi)用:1. 場(chǎng)地費(fèi)用(主要爲(wèi)香港展場(chǎng));2. 禮品費(fèi)用3. 禮儀費(fèi)用4. 包裝費(fèi)用5. 直通巴士費(fèi)用6. 臨時(shí)人員費(fèi)用7.44 / 44。三、推廣費(fèi)用預(yù)計(jì) 根據(jù)深圳樓盤在香港推廣宣傳廣告費(fèi)用比例約5%8%左右,本專案的整個(gè)推廣期的廣告費(fèi)用約爲(wèi)銷售額的5%,暫時(shí)按總體均價(jià)爲(wèi)70008000元/M2,總面積約爲(wèi)39000 M2,則總的推廣費(fèi)用爲(wèi): 銷售總額: M27000元/M2=27300萬(wàn)元 M28000元/M2=312000萬(wàn)元 總體推廣費(fèi)用爲(wèi):27300萬(wàn)元5%=1365萬(wàn)元 31200萬(wàn)元5%=1560萬(wàn)元 預(yù)測(cè)總體推廣費(fèi)用在1365—1560萬(wàn)元左右,取中間值爲(wèi)1462萬(wàn)元。4) 網(wǎng)路廣告因爲(wèi)費(fèi)用較低,可由發(fā)售初期一直沿用,但內(nèi)容需要根據(jù)樓盤的進(jìn)展情況不定時(shí)更新。1) 報(bào)紙廣告在香港《東方日?qǐng)?bào)》、《蘋果日?qǐng)?bào)》上有針對(duì)性地投放少量廣告;2) 電視廣告促銷優(yōu)惠資訊、促銷活動(dòng)如買樓送電器、家私、豪華裝修等。(三)促銷期1. 重點(diǎn)投放媒體到尾盤期樓盤本身應(yīng)已具備較高的知名度,在媒體投放上應(yīng)集中於受衆(zhòng)面較廣的媒體,針對(duì)性會(huì)更強(qiáng)。l 樓盤形象:新界北鐵路沿線上蓋、精品豪華物業(yè)。1) 造勢(shì)期間廣告訴求主題建議如下:l 分別針對(duì)本專案的目標(biāo)客戶群:深港家庭、創(chuàng)業(yè)人士等。建議採(cǎi)用系列廣告,整個(gè)廣告推廣鋪排呈系列化、前後延展性強(qiáng)。8) 雜誌廣告:在《廣東買樓王》上做廣告,該雜誌爲(wèi)專門面對(duì)港人在內(nèi)地置業(yè)而辦的刊物,主要在香港出售,有一定發(fā)行量,針對(duì)性較強(qiáng),適合本樓盤的推廣活動(dòng)。5) 口岸廣告牌 羅湖、皇崗口岸廣告同時(shí)派發(fā)宣傳單張並配合看樓專車接送客戶來(lái)往。3) 網(wǎng)路廣告針對(duì)性選擇香港瀏覽量較大的知名網(wǎng)站及中原港深網(wǎng)站同時(shí)發(fā)佈,更新最新動(dòng)態(tài)。2) 電視廣告:以香港電視翡翠頻道與亞視頻道爲(wèi)主,時(shí)間方面選擇熱點(diǎn)節(jié)目如:播放的電視劇、周末名片欣賞等收視率高的時(shí)間段。2. 平面廣告訴求點(diǎn)★ 樓盤形象★ 鐵路概念★ 漁農(nóng)村大社區(qū)概念二、市場(chǎng)熱銷期1. 重點(diǎn)投放媒體電視廣告爲(wèi)主,報(bào)紙廣告爲(wèi)輔。4) 香港鐵路車廂廣告預(yù)計(jì)在報(bào)紙廣告之前發(fā)佈,因這可能是很多港人第一次接觸本專案的途徑,所以本階段車廂廣告內(nèi)容主要爲(wèi)位置和交通以及道路指引,樓盤形象圖片、漁農(nóng)村改造後效果圖等軟性介紹,以使港人漸漸熟悉樓盤,同時(shí)較長(zhǎng)的發(fā)佈期也能令有意在深置業(yè)的人士留下較深印象。2) 報(bào)紙廣告主要通過(guò)一、兩次平面廣告及數(shù)篇新聞繕稿(或新聞特寫)來(lái)進(jìn)行樓盤的宣傳。l 遠(yuǎn)端自動(dòng)抄表:水、電、氣的自動(dòng)抄送;l 小區(qū)立體安防功能:公共閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制及周界防越報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)(門、窗、氣的綜合探測(cè)、緊急求救、對(duì)講系統(tǒng))強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,再創(chuàng)高峰1) 老牌建築商,建築質(zhì)量取勝(在宣傳品中做以往業(yè)績(jī)介紹)2) 園林知名公司設(shè)計(jì),美不勝收(園林效果圖)3) 建築材料(門窗)、裝修材料均爲(wèi)名牌或通過(guò)ISO標(biāo)準(zhǔn)4) 知名物業(yè)管理公司。9. 全面智慧化設(shè)計(jì),簡(jiǎn)約生活新體驗(yàn)(擬設(shè))l INTERNET資訊高速公路修通到每一戶,實(shí)現(xiàn)高速上網(wǎng)與其他資訊服務(wù);l 小區(qū)獨(dú)立資訊服務(wù)網(wǎng)路,實(shí)現(xiàn)各種社區(qū)服務(wù)功能;l “一卡通”系統(tǒng),通過(guò)先進(jìn)的IC卡感應(yīng)技術(shù)和網(wǎng)路技術(shù),在港田花園住戶只須持一張IC卡,即可暢通無(wú)阻:無(wú)鑰開(kāi)啓樓棟門、出入空中花園、停車場(chǎng)並計(jì)費(fèi)、出入會(huì)所消費(fèi)等。7. 專業(yè)物業(yè)管理公司管理聘請(qǐng)港人認(rèn)可的知名物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,利用智慧化使專案更加時(shí)尚現(xiàn)代化和科技化。5. 港人專用會(huì)所實(shí)用時(shí)尚,針對(duì)港人需求的會(huì)所服務(wù)設(shè)施。3. 戶型容易爲(wèi)港人接受的戶型,特點(diǎn)有:面積較小、房廳方正、二衛(wèi)套房。付款方式建議如下: 第二部分 廣告推廣策略第一節(jié) 廣告訴求點(diǎn)重組1. 地理位置優(yōu)越——港人大社區(qū)雄踞皇崗口岸旁,漁農(nóng)村舊城改造將使其成爲(wèi)深圳最大規(guī)模的港人社區(qū)之一。待得到市場(chǎng)認(rèn)可後再將價(jià)格提升,依然會(huì)得到客戶認(rèn)可(感受到樓盤升值,買樓也如同買股一樣,追升不追跌)。178。 有利於聚集人氣,爲(wèi)開(kāi)售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢(shì)頭,使本專案一入市即受市場(chǎng)追捧,爲(wèi)後期銷售做好鋪墊。在形成知名度後將價(jià)格逐步上漲,達(dá)到均價(jià)“7500元/平方米”時(shí)依然可以保持較快的銷售速度,使發(fā)展商在2個(gè)月內(nèi)達(dá)到4個(gè)億的銷售額。如我司代理樓盤“皇禦苑”的在價(jià)格方面成功之處在“低開(kāi)高走”的策略。根據(jù)中原多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),結(jié)合皇崗片區(qū)市場(chǎng)及漁農(nóng)村的特殊性,建議在價(jià)格策略上走“低開(kāi)高走、隨機(jī)逐漸上揚(yáng)”的路線。而是經(jīng)常採(cǎi)用較準(zhǔn)確的市場(chǎng)比較法來(lái)確定樓盤的均價(jià)。c. 市場(chǎng)比較法此方法是選擇一些周邊對(duì)比樓盤利用它們物業(yè)各方面與本專案的對(duì)比,參考他們的售價(jià),從而定出該樓盤的均價(jià)。即:a. 成本法此方法是利用該樓盤的開(kāi)發(fā)成本在加上合理的利潤(rùn)來(lái)得出樓盤的均價(jià)。因此,制定準(zhǔn)確的價(jià)格,使樓盤的銷售進(jìn)度與發(fā)展商的盈利達(dá)到平衡,在樓盤的經(jīng)營(yíng)中顯得尤其重要。9. 促銷手段後期可考慮贈(zèng)送全屋家具、贈(zèng)送車位使用權(quán)、連環(huán)大抽獎(jiǎng)等硬銷方式來(lái)促進(jìn)銷售。7. 銷售渠道l 售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷售;l 通過(guò)展銷會(huì)及大型促銷活動(dòng)促成的銷售;l 老客戶帶新客戶渠道;l 繼續(xù)利用中原客戶網(wǎng)路渠道;l 其他渠道(如直郵廣告等)。5. 銷售物件l 市場(chǎng)熱銷期已看過(guò)樓,但暫未下定客戶;l 爲(wèi)前期電視及平面廣告、地盤廣告、造勢(shì)活動(dòng)所吸引並到售樓處的客戶;l 前期已認(rèn)購(gòu)客戶之親友;l 被促銷活動(dòng)吸引的新客戶和老客戶。3. 銷售推廣目標(biāo)l 鞏固前期物業(yè)形象,使本物業(yè)位置和素質(zhì)在深港兩地市場(chǎng)得以全面鞏固,社會(huì)知名度得以全面提升;l 促成剩餘單位的銷售;l 力爭(zhēng)總體消化到98%以上。(三)促銷期1. 時(shí)間:2001年8月18日——合同期滿細(xì)分爲(wèi)兩個(gè)階段:尾盤初期:2001年8月18日——2001年10月20日尾盤後期:2001年10月20日——合同期滿2. 銷
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