【正文】 再次感謝您在百忙之中抽出時間配合我們的工作，祝生意興隆、萬事如意！ 南京垠坤置業(yè)顧問有限公司 二零零三年九月 。 九、商鋪調(diào)查問卷 在前期對住宅進行推廣、商鋪還未公開的時候，我們將對大明路、秦虹路上的商鋪的供求進行密切的關(guān)注，對所有對本項目的商鋪有需求的客戶進行追蹤與調(diào)查，制作了一份商鋪調(diào)查問卷，從而深入的了解他們的置業(yè)需求， 調(diào)整我們的產(chǎn)品以及推廣策略，抓住潛在的商鋪購買者，更好的實現(xiàn)本項目的商鋪銷售計劃。據(jù)了解商業(yè)銀行有投資商鋪的傾向，主要是轉(zhuǎn)移固定資產(chǎn)。給予投資者固定的回報。 計算公式 =累計總收益 /累計總投入 =月租金 *投資期內(nèi)的累計出租月數(shù) /（按揭首期房款 +保險費 +契稅 +大修基金 +家具等其他投入 +累計按揭款 +累計物業(yè)管理費） 目前 南京還沒有一個正式經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式商鋪。據(jù)金陵晚報 8 44 月 15 日， C3 版報道。樹立知名度 ，展開人際宣傳。戶外主要集中在現(xiàn)場、大明路的燈箱、節(jié)制閘處的戶外大牌等處宣傳。 缺點： 不能對門面房的銷售展開集中的媒介推廣、不能集中銷售人員精力鉆研門面房推廣。 方案二 門面房與住宅同時推出，價格穩(wěn)中有升。便于銷售人員掌握門 面房的情況，對門面房的目標(biāo)客戶進行準(zhǔn)確把握，并且利用價格迅速走高吸引人氣，一氣呵成。如果效果欠佳，則只推廣住宅，待住宅銷售基本完成（或過程中）同時推廣門面房，價格穩(wěn)中有升。 A、 B 幢住宅銷售大部分后推出門面房，利用低價格銷售 B 幢下門面房，聚集人氣。大明路客戶群鎖定汽車經(jīng)營商家，特別是私營企業(yè)，經(jīng)銷商；與汽車經(jīng)營關(guān)系密切的投資者。 秦虹路 B 棟商鋪如果大塊進行分割，最大面積達到 900 平方米，銷售價格可能達到 500700 萬，這樣大面積、高總價的商鋪客戶購買者非常少。根據(jù)報道，大明路中段的一處 230 平方米的門面房 售價達到了 6800 元 /平方米，大明路段租賃價格大約為 60100 元 /月 /平方米，按照 10 年投資期算，門面房價格大約可以定到 600010000 元 /平方米。 四、目標(biāo)客戶及價格定位 一）門面房的價格 41 項目周邊門面房價格 大明路和秦虹路上目前已經(jīng)無商鋪銷售， 2021 年以前銷售的門面房價格大約在 6000 元 /平方米左右，如九龍雅苑的 門面房 1601300平方米，可自由分割，層高 ， 6000 元 /平方米起。夾崗收費站的建立，以及高橋門地區(qū)小水關(guān)橋不能通行，使得城北、城東地區(qū)去江寧的車輛全部改道中和橋。 特別是大明路的北段，商鋪的需求量非常大，但商鋪卻非常缺少，現(xiàn)有的商鋪檔次很低。大明路幾公里沿線全是經(jīng)營汽 車的門面，但門面房品質(zhì)低劣，開間進深都較小，要么就是各門面分散不集中。本項目可針對目前生活配套特別是藥店、金融、超市、餐飲、娛樂等商家進行重點公關(guān)，促進大型商家的購買與進駐。并且秦虹南路上住宅小區(qū)很多，商業(yè)配套檔次低，很不完善，本項目高檔次的商鋪成功填補了市場空白。但是原街道兩邊門面房開間、進深都比較小，沒有條件開設(shè)檔次較好的餐飲、休閑茶座、超市、娛樂 場所，而人們生活水平的提高又需要這些配套，本項目的商鋪正好切合這種需要。 39 一）秦虹路商鋪定位： 秦虹路商業(yè)配套中心 定位理由，主要從以下幾個方面考慮： 1. 秦虹路顯然和大明路商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，大明路由于是南京南北的交通要道，車流量非常大，與汽車相關(guān)的行業(yè)向此集中，如汽車銷售、汽車修理、汽車配件、汽車美容等等，主要的商業(yè)氛圍也集中在大明路。建議把商鋪分隔出售以降低價格，拉攏更多的客戶。 小區(qū)商鋪和住宅連在一起，多數(shù)住宅下 2層都為商鋪，商鋪面積比較大。商鋪不增加配套設(shè)施，卻成為住宅配套設(shè)施，建 成后還可出售，高額的利潤利于開發(fā)商回籠資金，可以說商鋪的設(shè)計是非常成功的，是九龍盛世園的一大賣點。 為小區(qū)生活增添精彩。商鋪在外，住宅在里的布置協(xié)調(diào)了商業(yè)人流和住宅寧靜之間的矛盾。 小區(qū)在秦虹路和大明路沿街都設(shè)置商鋪，特別是秦虹路和大明路交匯處的商鋪，成弧形并把兩條路上的商鋪連接起來，最終完成小區(qū)的圍合形態(tài)。 34 五、項目包裝 項目整體形象包裝、風(fēng)格、色調(diào)與項目的整體定位相一致。 另外，戶外廣告的費用預(yù)算雖然全部放在銷售準(zhǔn)備期，但是有些戶外廣告的發(fā)布時間并非全部安排在銷售準(zhǔn)備期，在實際操盤過程中可以根據(jù)具體銷售情況確定發(fā)布時間。秦虹路路段是居民區(qū)較集中的地段，人流量較大，所以我方建議此處燈箱以做住宅部分的宣傳為主；大明路本身是汽車一條街，而且車流很大，且此路段可售商鋪稀缺，建議在此路段選擇 一定數(shù)量的燈箱路牌，以做商鋪的宣傳為主；現(xiàn)場售樓處是本項目可充分利用的戶外宣傳媒介，我方建議在售樓處旁設(shè)巨型看板，與工地形象墻配合，有效攔截過往行人的視線，以引起受眾的充分關(guān)注。 在推廣的前期戶外廣告主要是以樓盤的形象推廣為主，當(dāng)進入到實際銷售階段，戶外廣告的內(nèi)容主要是以產(chǎn)品推廣為主，并根據(jù)樓盤的實際操作情況做隨時的調(diào)整，不是一成不變的。 32 將以大幅報紙廣告形式對住宅、剩余的商鋪進行推廣， 以半版為主，安排 12個整版，打造樓盤的良好形象 35萬元 ? 房展會：（預(yù)算費用合計 12萬元） 5月到 6月是購房的旺季，在此時參加一次房展會將對本項目的住宅 銷售大有幫助，且容易打響項目的知名度 12萬元 ? 電視廣告：（預(yù)算費用合計 10 萬元） 電視廣告以打造樓盤形象、 提升樓盤知名度為主，以住宅推廣為輔 從而將九龍盛世園打造為 2021年南京房地產(chǎn)界的知名樓盤，提升開發(fā)商的形象 15秒貼片電視廣告 10 萬元 ? 其他費用：（預(yù)算費用合計 5 萬元） C、 E、 F、 G 棟住宅的宣傳資料的制作與印刷、補印， 售樓部內(nèi)部家具的維護，銷售人員辦公用品的添加等等 5萬元 六）清盤階段的推廣費用預(yù)算 時間； 2021 年 10 月至 2021年年底 總預(yù)算： 10 萬 費用具體分布及安排（略） 33 七）關(guān)于戶外廣告費用安排的說明 在同創(chuàng) 前半年做住宅，后半年做商鋪 一年 16 萬 隨時可上 公交車身廣告 27W、 47W 等 車身兩側(cè)掛牌 四輛 宣傳樓盤的地段優(yōu)勢，提 升樓盤的知名度 半年 萬 我方建議暫不考慮 ? 房展會：（預(yù)算費用合計 10萬元） 房展會參加與否根據(jù)具體銷售情況待定，以整體模型制作完成為前提 參加 2021 年秋季房展會一次（含展位費、布展費） 10萬元 ? 報紙廣告及新聞、軟文：（預(yù)算費用合計 15 萬元） 報紙廣告預(yù)計投放 23期，主要集中在開盤前一個月內(nèi)，對樓盤地址、開盤時間進行預(yù)告， 29 對購房者進行截留，為開盤做準(zhǔn)備。 四、各階段推廣費用安排 ： A． 銷售工具準(zhǔn)備費用（ 2021 年 8月 — 11月） 約 19% 57 萬元 B． 銷售準(zhǔn)備期 （ 2021 年 9月 — 11月） 約 24% 70 萬元 C． 一期住宅開盤銷售 （ 2021 年 11月 — 2021 年 2 月） 約 16% 47 萬元 D． 二期住宅及商鋪開盤銷售 （ 2021 年 2月 — 5月） 約 17% 50 萬元 E． 三期住宅開盤銷售 （ 2021 年 5月 — 10月） 約 21% 62 萬元 27 F． 清盤階段 約 3% 10 萬元 一）銷售工具準(zhǔn)備費用：（預(yù)算費用合計 57 萬元） 售樓處內(nèi)部布置費用（包括售樓處裝潢、家具及電器等） 25 萬元 銷售辦公用品（文件夾、售樓軟件等） 4萬元 效果圖（鳥瞰圖、總平圖，由專業(yè)公司設(shè)計） 4萬元 模型：一個小區(qū)沙盤按照 1： 80 的比例制作，規(guī)格 4 米 萬元 4個小戶型模型 (A、 B棟 ) 萬元 印刷品：精美樓書 5000 份 6元 /份 3萬元 戶型單頁 5000 份 2元 /份 1萬元 售樓處展板、展架 萬元 看房車 11 座依維客看房車（價格待定） 12萬元 二）銷售準(zhǔn)備期的費用安排 推廣時間： 2021 年 9月到 2021 年 11 月 總預(yù)算： 70 萬 費用具體分布及安排 28 ? 戶外廣告：（預(yù)算費用合計 45 萬元） 形式 位置 規(guī)格 數(shù)量 內(nèi)容 發(fā)布期限 費用 備注 售樓處旁廣告牌 現(xiàn)場 8 米 20 米 1 塊 以產(chǎn)品住宅宣傳為主 一年