【正文】 檢。（8）耐心勸導不遵守制度的車主，遇嚴重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應急處理程序執(zhí)行。（6）門崗對機動車輛出入行駛進行指引，巡邏車管保安負責車輛停放秩序和交通疏導，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。車輛進出須登記（牌號、進出時間等）。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風玻璃后，確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。小區(qū)醒目處公布機動車出入和停放規(guī)定。做好IC卡續(xù)費、車庫防火等工作，制定車庫管理制度，并張掛在車庫醒目處，做到交通標志、標識、車位號清晰，及時通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計整理車位使用情況。六、車輛進出、流動人口、噪音控制等管理措施停車場及地面車輛管理方案（1）地下停車庫車位使用權多為業(yè)主所買斷，因此，車庫管理采用IC卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結合保安巡邏進行管理。將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《業(yè)主臨時公約》中也作出約定，同時管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機的放置辦法、店鋪招牌的設置辦法等。若要安裝，須在內(nèi)窗臺安裝（按管理處確定的材質(zhì)、顏色和式樣）；敞開式陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。需在外墻增開孔的，須報管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機開孔。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設施。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。②禁止損壞房屋結構（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結構部件，開挖洞等）、公共設施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結構、外觀、性質(zhì)、設計用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。（4）對裝修重要事項的重點規(guī)定：①物品搬運：業(yè)主承擔其所有聘請的搬運工人在運送物品過程中對小區(qū)公共設施、設備破壞的賠償責任。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。加強管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險險情的發(fā)生。加強巡查，切實執(zhí)行建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《**市城市房屋使用安全管理條例》的規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結構、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。嚴格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關鄰里關系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。辦理住戶入住手續(xù)時，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理條例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務院《物業(yè)管理條例》、《**市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責任，并加強口頭宣傳。五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施在簽訂《商品房買賣合同》時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎。在管理處收費辦公室或收費現(xiàn)場張貼（掛）物業(yè)管理服務收費標準，并向業(yè)主說明收費項目、內(nèi)容及服務標準。維修人員也應簽字。小修、急修當場維修。②由管理員在《保修登記表》上登記，明確業(yè)主約修時間、聯(lián)系電話等。（8）保修。（6）發(fā)放鑰匙。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設施維修委托協(xié)議》。（2）驗證：交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應具備的文件資料。（8）重要提示。（7）其他。（6）小區(qū)各項管理規(guī)定。（4）小區(qū)服務指南和物業(yè)管理服務項目。（3）小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡介。（2）住宅使用說明書。《住戶手冊》及公眾物業(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。一般安排7—10天集中交房時段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。入住前準備好以下文件：《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。因此，在接管**小區(qū)項目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務和對園區(qū)全方位的投入，一定能夠把**小區(qū)建筑的優(yōu)秀質(zhì)檢展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。（５）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務等，達到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求。（３）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。**小區(qū)地處鬧市周邊，來往車輛較多，周邊環(huán)境較復雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點。 ２、分析這種情況說明在**小區(qū)居住的業(yè)主是有著較好文化素養(yǎng)期望的群體，他們對待物業(yè)管理工作期望值較高，并對服務的質(zhì)檢會提出更高的需求，具體體現(xiàn)在以下幾點：（1）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。１、調(diào)研我們公司對**小區(qū)進行了詳實的調(diào)查、統(tǒng)計。經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理實踐，我公司形成了一套完善的服務工作體系。（二）無償便民服務項目、有償便民服務項目及收費標準都市人生活節(jié)奏快，時間對他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便和最舒適的方式解決。委托性服務的具體內(nèi)容：代訂牛奶；代訂純凈水；代訂代送報刊雜志；代辦產(chǎn)權證；代繳各種費用；代運裝修垃圾；調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購機票；代辦電話開戶、移機、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會、預定客房等；商鋪或房屋代為出租、管理；兒童4：30放心學校。對符合驗收標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。驗收小組按照建設部《房屋接管驗收標準》規(guī)定，認真核對接管資料，查驗房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設備設施等內(nèi)容。完善管理方案及相關管理制度。設想建立“**小區(qū)”的論壇，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設計及物業(yè)管理的介入工作情況等。讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。介入方案由管理處主任負責起草，工程主管負責實施。支持、配合社區(qū)居委會工作。根據(jù)建設部《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理服務合同》規(guī)定的權利義務，認真做好物業(yè)的五大管理、三大服務，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設施設備維修資金、房屋日常維修費及利用物業(yè)共用部位共用設施和相關場地、物業(yè)經(jīng)營用房所得收益的使用情況。二、支持、配合業(yè)主委員會及社區(qū)居委會工作積極配合和支持業(yè)主委員會，按照《前期物業(yè)管理服務合同》履行職權。倡導環(huán)保意識，鼓勵全員參與環(huán)境保護工作。公共場所作為配套娛樂場所，并可組織各類文體活動。（四）場地安排**小區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)保、智能”的大型住宅區(qū)，社區(qū)文化的硬件設施配備也相當完善，我們將在業(yè)主服務中心配備有特長的人員，專門負責社區(qū)文化活動的組織和開展。業(yè)主服務中心將與社區(qū)居委會密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開展各類文體活動，促進小區(qū)的精神文明建設。因此，管理處同社區(qū)居委會緊密配合，在管理預算中安排社區(qū)活動經(jīng)費，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，使小區(qū)住戶團結互助，和睦相處。開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動，使創(chuàng)建工作豐富多彩。結合創(chuàng)優(yōu)達標，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實處。(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作積極參加社區(qū)共建理事會，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，為文明社區(qū)建設貢獻力量。**小區(qū)社區(qū)文化的總體目標是:建成安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。檔案內(nèi)容包括:設備設施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊、使用說明書、安全檢驗報告、安裝質(zhì)量等級核定書、分部工程質(zhì)量評定書、設備管理撿查記錄表、安裝大修檢驗報告、維修合同、維修報告、日常運行撿查記錄等。管理處主任負責審核產(chǎn)權清單、租賃清單。(六)共用設備、設施管理檔案對設備、設施分門別類地予以編號登記，制定成《設備、設施臺帳》。（四）業(yè)主檔案管理管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔；業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行；業(yè)主服務中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月5日前把上月的有關業(yè)主資料、產(chǎn)權清單、租賃清單整理歸檔；管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改；業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務協(xié)議、房屋共有部位共用設施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(租賃)清單、售房合同復印件、業(yè)主身份證復印件、權證復印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關業(yè)主資料。(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。七、各類管理檔案的建立與管理(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務管理、房屋及維修管理、設備管理、共用設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容:公共設施、場地、消防通道、設備機房、裝修場所、停車場及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理；接到監(jiān)控中心對講機呼叫，立即趕到現(xiàn)場進行處理，并向上級報告，將處理結果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按《應急預案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件，必要時可帶到管理處或提交派出所處理。裝修期間，加強流動人口管理。(5)通過多種方式，積極開展宣傳活動，增強業(yè)主自防意識，學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。將不速之客，拒之門外。(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤，必要時進行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時運用無線對講機，紐織保安人員處置緊急事件。建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。制訂保安交接班規(guī)定。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務，3班2運轉(zhuǎn)。具體安排見第三章。六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案安全防范管理方案保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗，熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長，新進隊員經(jīng)正常培訓分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實習，經(jīng)考核合格后正式上崗。做好病蟲害防治工作。清除枯枝死樹，及時補栽，保證無缺苗現(xiàn)象。及時修剪整形，達到形狀整齊，造型美觀，層次分明。施肥:普遍施肥每年23次，根據(jù)生長情況，安排好重點施肥。(二)綠化養(yǎng)護設施的配備使用及養(yǎng)護工作標準割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。建立馨情園植樹區(qū)。建立綠化管理檔案。通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強化業(yè)主的綠化保護意識，防止人為毀壞。制定綠化養(yǎng)護、管理制度，制訂養(yǎng)護計劃，健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評選文明商戶活動，積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作，使之符合衛(wèi)生標準，秩序良好，無亂設攤點、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。垃圾清運首次在8:30左右，晚上在7:00左右清運，期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。清掃時間:實行12小時保潔制，從早上7時至晚上7時。(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設。(5)加強保護環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。(4)利用小區(qū)宣傳窗，設立健康教育專欄。落實有效措施，環(huán)衛(wèi)設施設備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護住戶健康。實行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時間，運送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運輸車輛車容整潔，不污染道路，及時收集清運散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時，不將垃圾散落在樓梯和樓面上。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實，并檢查考核，達到建設部全國示范標準。(二)保潔措施及考核保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名，其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運，另1人負責多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案(一)保潔設施根據(jù)開發(fā)商設計，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按45間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。建立設備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄，做到預防為主，并有計劃地開展設備的改造和更新工作。關鍵設備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設備。(二)建立設備管理臺賬。三、市政等公共設施管理具體實施方案(一)掌握情況。每二年對泵進行一次大修保