【正文】 49。綜上可證，本項目有較強優(yōu)勢，切實可行，將創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益及社會效益。專業(yè)可行——本項目的開發(fā)商曾成功開發(fā)過天子街、山水華庭、武陵源國際度假酒店等項目，開發(fā)經(jīng)驗豐富，具有較高專業(yè)水平。規(guī)劃可行——本項目規(guī)模適當，可操作性較強，項目建設(shè)的技術(shù)難度一般。區(qū)位可行——本項目所在地塊地理位置優(yōu)越，有著得天獨厚的自然景觀和區(qū)域內(nèi)部良好的生態(tài)條件。建議明確管理運作機構(gòu)，嚴格資金管理，提高項目管理效率，充實優(yōu)秀管理人才，加強人員培訓，嚴格質(zhì)量管理，有效減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。（3）通過加強管理控制風險良好的項目管理是項目順利運作的重要保證。針對該項目，應(yīng)采取招投標的辦法和施工單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同，避免不必要因素的影響。該項目控制風險的方式包括三項措施：（1）通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長，項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。主要是項目內(nèi)部管理體制的因素。項目區(qū)符合城市規(guī)劃要求，符合省、市旅游發(fā)展規(guī)劃，故社會風險較小。（5）社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對項目旅游和房地產(chǎn)市場的影響。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險等。（3）經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險是與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素導(dǎo)致的，包括市場供應(yīng)風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險等，由于項目開發(fā)建設(shè)周期較短，金融、建材、消費等市場波動相對未定，不確定因素較少，因此，經(jīng)濟風險不大。所以，應(yīng)該密切關(guān)注旅游產(chǎn)業(yè)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。（2）政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給旅游市場帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。（1）自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對本項目產(chǎn)品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，可能對項目造成經(jīng)濟上的損失。開發(fā)新的旅游產(chǎn)品、豐富旅游項目，營造舒適的旅游休閑場所，將促進游客的二次和多次旅游，對于旅游品牌的保護和提升很有幫助。——項目對自身的整體推廣也將成為武陵源旅游品牌的營銷助推力。——有利于補充和完善核心景區(qū)區(qū)游客集中購物場所，促進旅游商品的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售。隨著張家界和武陵源區(qū)向世界旅游精品城市和國際休閑度假區(qū)的邁進，自駕游等游客量不斷攀升，這將進一步擴大當?shù)匦蓍e度假市場，本案的開發(fā)建設(shè)將對這一類市場需求提供滿足，也將通過對旅游質(zhì)感的提升，把巨大的消費力留在張家界，留在武陵源。消費量測算：每年武陵源游客以08年靜態(tài)420萬人次計算。從已成功的同類型項目可對比參考，在大研古城、束河古鎮(zhèn)、西街沒有全面發(fā)展起來之前，麗江、陽朔并非如今日之盛名滿天下，正是麗江古城商業(yè)業(yè)態(tài)與其獨有納西風情的完美結(jié)合和陽朔西街質(zhì)感優(yōu)越的商業(yè)休閑氛圍，吸引了無數(shù)游客紛紛前往，旅居休閑，也成為全國旅游勝地的幾大夜間消費主場品牌。（1）經(jīng)濟效益項目的開發(fā)建設(shè)將為核心景區(qū)增點留客，拉動旅游消費、促進旅游業(yè)創(chuàng)收，成為新的經(jīng)濟增長點。本項目盈虧平衡點的銷售率為58%，可見項目風險程度低。第十一章 財務(wù)分析與評價假定本項目總投資不變，銷售均價如預(yù)測方案，則由計算：均價*銷售建筑面積*銷售率=成本（設(shè)銷售均價為8000元/平米，銷售面積為50000平米）8000（元）*50000（平方）*銷售率=232，000，000（元）可知，當項目銷售率大約為58%時，全部投資利潤為零，項目達到盈虧平衡，也即投資剛能保本。（3）推廣進度安排項目開街盛典持銷期待定內(nèi)部認購預(yù)熱期蓄水期強銷期強勢推廣期推廣延續(xù)期形象導(dǎo)入期二次強推期開售沖刺期第十章 項目投資估算與資金籌措項目投資估算表：序號項目名稱合計金額1總投資開發(fā)成本土地費用6000萬元前期開發(fā)費300萬元設(shè)計費380萬元工程建安費8400萬元基礎(chǔ)設(shè)施費2000萬元公建配套費350萬元運作期間費200萬元不可預(yù)見費200萬元開發(fā)費用管理費用420萬元財務(wù)費用1800萬元銷售費用800萬元其他費用150萬元2總投資3每平方米得房成本(元/平方米)3000元項目資金籌措表：資金籌措自有資金1億銀行借款銷售收入再投入根據(jù)銷售收入滾動投入項目投入資金來源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入?！e行隆重的開街慶典：開街當日揭曉土家族笑臉征集獲獎情況并舉行頒獎儀式，前1000位排名的作品將在項目內(nèi)部笑臉墻作為一個人文景點展出?！e行大型主題活動四：旅游業(yè)交流酒會：邀請當?shù)馗髀眯猩纭⑷珖糜坞s志、熱衷旅游有傳奇經(jīng)歷的人參加酒會，為其創(chuàng)造行業(yè)溝通交流的平臺?！e行大型主題活動二：由張家界地方文宣部主辦，本項目承辦，在張家界本地開展挑戰(zhàn)賽形式的土家族歌舞比賽，針對張家界本地民眾為項目宣傳造勢，優(yōu)勝者可考慮選送CCTV青歌賽，進一步擴大項目影響范圍?！e行盛大的開盤活動。借助名人、名店、名牌的社會影響力，提高項目的附加價值。—舉辦招商說明會：招商地以長沙、張家界為主，也可輻射至武漢、貴陽、重慶等相鄰省會城市，并對麗江、大理、陽朔、鳳凰等已相對成熟的休閑旅游勝地進行知名商家的挖掘?！e行盛大的開工慶典，邀請政府各相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、奠基，聯(lián)合各路媒體做新聞報道，開展文藝匯演吸引人氣，并制作宣傳紀念品現(xiàn)場發(fā)放。③活動推廣—舉辦本地旅游高峰論壇：張家界旅游活動論壇。②廣告推廣通過電視廣告：張家界電視臺綜合頻道、湖南經(jīng)視、湖南衛(wèi)視；通過新聞造勢、活動助勢、廣告攻勢對項目進行整體推廣。③圈內(nèi)營銷帶動圈外營銷：在銷售、招商過程中，本案應(yīng)先從旅游圈子入手，將圈內(nèi)市場首先吃透，形成一個專業(yè)的口碑營銷網(wǎng)絡(luò)，再整合圈內(nèi)所掌握的圈外資源，逐步滲透，實現(xiàn)圈內(nèi)示范引導(dǎo)，然后發(fā)散營銷，覆蓋圈外的模式。②招商推廣帶動銷售推廣：旅游商業(yè)地產(chǎn)如果加強招商力度，可增強投資者的投資信心，招商先行，積極吸納主力店商家進駐，對后期銷售有一定帶動、引導(dǎo)、擠壓作用，營造良好經(jīng)營氛圍 。項目可售物業(yè)為5萬平米。綜合項目得房成本、區(qū)域市場均價、投資回本情況分析可得，項目均價確定為8000元/平米符合市場需求、經(jīng)營需求及當?shù)赝顿Y需求。——工期：12個月——開工：2010年5月——交房：2011年3月——開街：2011年5月（1）項目的銷售價格預(yù)測與張家界同類型項目均價比較可知，—。大約2009年11月至2010年5月開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。民居建筑文化：以打造百年經(jīng)典為目標，形成靚麗的土家吊腳樓等標志性建筑景觀群落；民俗文化：規(guī)劃以核心區(qū)戲樓為載體，平日以土家族節(jié)慶活動、祭祀、民間風俗為內(nèi)容形式，向游客展示和參與體驗土家物有民族風情；命理文化：滿足游客的探奇心理，整理運用關(guān)于鬼谷子為命理祖師爺?shù)南嚓P(guān)記載，結(jié)合本地民風民情，打造鄉(xiāng)土文化、命理、宗教文化等為一體并具有經(jīng)營性的文化體驗項目；歌舞文化：整合張家界大劇場院，集中展示土家族歌舞風情和歷史傳說；以及張家界陽戲精彩演繹；餐飲文化：形成湖南最具特色的水上酒吧街，依托索溪河打響具有全國知名度的酒吧和餐飲文化，全面提升張家界的休閑旅游環(huán)境；誠信文化：打造誠信旅游購物環(huán)境，規(guī)范旅游購物市場，讓游客玩的開心，游的盡興，買的放心，提升張家界旅游的美譽度。項目將攜手中國烹飪家協(xié)會共同打造中華美食名街。晝夜風情各異，景觀上是休閑地標，照明設(shè)計渲染烘托，營造引客聚客的不夜名片；功能上可比親水長廊，提供游人漫步空間，延展街鋪商業(yè)價值。游客白天登高望盡群峰競秀、崖樹斜逸、險峽深澗，下午在溪布街購物淘寶，嘗盡美食，體驗參與民俗歌舞的歡騰和狂歡喧鬧，晚上則在燈火閃亮的神秘夜景中逛熙熙攘攘的商街夜市，輕松隨意的泡吧休閑、最大限度的放松身心……從此武陵源夜晚不黑、淡季不淡。旅游功能產(chǎn)品類型：風情酒吧、特色小吃、品牌餐飲、旅游購物店、客棧等。民俗文化產(chǎn)品類型：土家歌舞、土家婚俗、土家祭祀、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)工坊（鬼谷神功、土家山歌、湘繡、蠟染、手工藝等）、鬼谷祠等。對于武陵源：武陵源風景名勝區(qū)的休閑中心板塊和不夜城，并能滿足當?shù)厝粘ＯM的基本需求。對于張家界：本項目是張家界對接世界的品牌助力，是游客體驗世界自然遺產(chǎn)風貌的硬件基礎(chǔ)。（3）項目定位：對于湖南：本項目是湖南省發(fā)展休閑旅游的新代表，文化旅游產(chǎn)品的新標桿。（2）項目形象：文化形象方面融合湘西地區(qū)土風苗韻民族文化，尤其以土家族的文化為主要特征，以古色古香的湘西民居為原型進行符合時代審美的雕琢，以傳統(tǒng)民居為藍本，營造房中有院、院中有街、韻味十足的集市盛景。（3）穩(wěn)步推進、打造亮點項目以打造百年經(jīng)典為目標，最終為張家界留下未來的文化遺產(chǎn)，圍繞項目將形成：土家民居建筑景觀群落，形成湖南的文化名片，濱河景觀休閑帶，打造全國最具知名度的水上酒吧街；湘西民族民俗風情文化演繹的高地，融合多元文化符號，將張家界提升為具有國際影響力的旅游休閑體驗?zāi)康牡爻鞘?。該團隊曾成功策劃了，麗江束河古鎮(zhèn)、西雙版納告莊西雙景、大理武廟會、銀川黃河金岸等諸多大型旅游度假項目，目前策劃設(shè)計工作已全面展開。第八章 項目開發(fā)設(shè)想（1）策劃先行聘請國內(nèi)一流的策劃和規(guī)劃設(shè)計團隊，打造國內(nèi)領(lǐng)先的標桿型休閑旅游精品項目。（1）新建的各類建筑按國家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ1189》進行設(shè)計和施工。規(guī)劃以同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)2次，一次滅火用水量65升/秒的標準來考慮消防用水。消防工程規(guī)劃主要原則：預(yù)防為主、防消結(jié)合、合理布點。項目施工過程中，運輸、使用和儲存的原材料、中間產(chǎn)品、成品，有一定的火災(zāi)危險性。對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。危險性作業(yè)危害:高空、高濕、高壓作業(yè)，可能造成對人身的危害。在生產(chǎn)或作業(yè)過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。因此，從環(huán)境評價的角度來看，項目的興建和運營中只要環(huán)保措施到位，對環(huán)境將不構(gòu)成重大影響。本工程實施了完善的生活垃圾收集和雨、污排放系統(tǒng)，同時，配套建設(shè)了大量綠地，對項目的可持續(xù)長遠發(fā)展提供了有利的基礎(chǔ)條件。⑤加強職工及游客環(huán)保宣傳，提高環(huán)保意識。③加