【正文】 49。綜上可證，本項目有較強優(yōu)勢，切實可行，將創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益及社會效益。專業(yè)可行——本項目的開發(fā)商曾成功開發(fā)過天子街、山水華庭、武陵源國際度假酒店等項目，開發(fā)經(jīng)驗豐富，具有較高專業(yè)水平。規(guī)劃可行——本項目規(guī)模適當(dāng)，可操作性較強，項目建設(shè)的技術(shù)難度一般。區(qū)位可行——本項目所在地塊地理位置優(yōu)越，有著得天獨厚的自然景觀和區(qū)域內(nèi)部良好的生態(tài)條件。建議明確管理運作機構(gòu)，嚴(yán)格資金管理，提高項目管理效率，充實優(yōu)秀管理人才，加強人員培訓(xùn)，嚴(yán)格質(zhì)量管理，有效減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。（3）通過加強管理控制風(fēng)險良好的項目管理是項目順利運作的重要保證。針對該項目，應(yīng)采取招投標(biāo)的辦法和施工單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同，避免不必要因素的影響。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：（1）通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長，項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。主要是項目內(nèi)部管理體制的因素。項目區(qū)符合城市規(guī)劃要求，符合省、市旅游發(fā)展規(guī)劃，故社會風(fēng)險較小。（5）社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對項目旅游和房地產(chǎn)市場的影響。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險等。（3）經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險是與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素導(dǎo)致的，包括市場供應(yīng)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險等，由于項目開發(fā)建設(shè)周期較短，金融、建材、消費等市場波動相對未定，不確定因素較少，因此，經(jīng)濟風(fēng)險不大。所以，應(yīng)該密切關(guān)注旅游產(chǎn)業(yè)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。（2）政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給旅游市場帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。（1）自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對本項目產(chǎn)品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，可能對項目造成經(jīng)濟上的損失。開發(fā)新的旅游產(chǎn)品、豐富旅游項目，營造舒適的旅游休閑場所，將促進(jìn)游客的二次和多次旅游，對于旅游品牌的保護(hù)和提升很有幫助?！椖繉ψ陨淼恼w推廣也將成為武陵源旅游品牌的營銷助推力?！欣谘a充和完善核心景區(qū)區(qū)游客集中購物場所，促進(jìn)旅游商品的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售。隨著張家界和武陵源區(qū)向世界旅游精品城市和國際休閑度假區(qū)的邁進(jìn)，自駕游等游客量不斷攀升，這將進(jìn)一步擴大當(dāng)?shù)匦蓍e度假市場，本案的開發(fā)建設(shè)將對這一類市場需求提供滿足，也將通過對旅游質(zhì)感的提升，把巨大的消費力留在張家界，留在武陵源。消費量測算：每年武陵源游客以08年靜態(tài)420萬人次計算。從已成功的同類型項目可對比參考，在大研古城、束河古鎮(zhèn)、西街沒有全面發(fā)展起來之前，麗江、陽朔并非如今日之盛名滿天下，正是麗江古城商業(yè)業(yè)態(tài)與其獨有納西風(fēng)情的完美結(jié)合和陽朔西街質(zhì)感優(yōu)越的商業(yè)休閑氛圍，吸引了無數(shù)游客紛紛前往，旅居休閑，也成為全國旅游勝地的幾大夜間消費主場品牌。（1）經(jīng)濟效益項目的開發(fā)建設(shè)將為核心景區(qū)增點留客，拉動旅游消費、促進(jìn)旅游業(yè)創(chuàng)收，成為新的經(jīng)濟增長點。本項目盈虧平衡點的銷售率為58%，可見項目風(fēng)險程度低。第十一章 財務(wù)分析與評價假定本項目總投資不變，銷售均價如預(yù)測方案，則由計算：均價*銷售建筑面積*銷售率=成本（設(shè)銷售均價為8000元/平米，銷售面積為50000平米）8000（元）*50000（平方）*銷售率=232，000，000（元）可知，當(dāng)項目銷售率大約為58%時，全部投資利潤為零，項目達(dá)到盈虧平衡，也即投資剛能保本。（3）推廣進(jìn)度安排項目開街盛典持銷期待定內(nèi)部認(rèn)購預(yù)熱期蓄水期強銷期強勢推廣期推廣延續(xù)期形象導(dǎo)入期二次強推期開售沖刺期第十章 項目投資估算與資金籌措項目投資估算表：序號項目名稱合計金額1總投資開發(fā)成本土地費用6000萬元前期開發(fā)費300萬元設(shè)計費380萬元工程建安費8400萬元基礎(chǔ)設(shè)施費2000萬元公建配套費350萬元運作期間費200萬元不可預(yù)見費200萬元開發(fā)費用管理費用420萬元財務(wù)費用1800萬元銷售費用800萬元其他費用150萬元2總投資3每平方米得房成本(元/平方米)3000元項目資金籌措表：資金籌措自有資金1億銀行借款銷售收入再投入根據(jù)銷售收入滾動投入項目投入資金來源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入。—舉行隆重的開街慶典：開街當(dāng)日揭曉土家族笑臉征集獲獎情況并舉行頒獎儀式，前1000位排名的作品將在項目內(nèi)部笑臉墻作為一個人文景點展出?！e行大型主題活動四：旅游業(yè)交流酒會：邀請當(dāng)?shù)馗髀眯猩纭⑷珖糜坞s志、熱衷旅游有傳奇經(jīng)歷的人參加酒會，為其創(chuàng)造行業(yè)溝通交流的平臺。—舉行大型主題活動二：由張家界地方文宣部主辦，本項目承辦，在張家界本地開展挑戰(zhàn)賽形式的土家族歌舞比賽，針對張家界本地民眾為項目宣傳造勢，優(yōu)勝者可考慮選送CCTV青歌賽，進(jìn)一步擴大項目影響范圍?！e行盛大的開盤活動。借助名人、名店、名牌的社會影響力，提高項目的附加價值?！e辦招商說明會：招商地以長沙、張家界為主，也可輻射至武漢、貴陽、重慶等相鄰省會城市，并對麗江、大理、陽朔、鳳凰等已相對成熟的休閑旅游勝地進(jìn)行知名商家的挖掘。—舉行盛大的開工慶典，邀請政府各相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、奠基，聯(lián)合各路媒體做新聞報道，開展文藝匯演吸引人氣，并制作宣傳紀(jì)念品現(xiàn)場發(fā)放。③活動推廣—舉辦本地旅游高峰論壇：張家界旅游活動論壇。②廣告推廣通過電視廣告：張家界電視臺綜合頻道、湖南經(jīng)視、湖南衛(wèi)視；通過新聞造勢、活動助勢、廣告攻勢對項目進(jìn)行整體推廣。③圈內(nèi)營銷帶動圈外營銷：在銷售、招商過程中，本案應(yīng)先從旅游圈子入手，將圈內(nèi)市場首先吃透，形成一個專業(yè)的口碑營銷網(wǎng)絡(luò)，再整合圈內(nèi)所掌握的圈外資源，逐步滲透，實現(xiàn)圈內(nèi)示范引導(dǎo)，然后發(fā)散營銷，覆蓋圈外的模式。②招商推廣帶動銷售推廣：旅游商業(yè)地產(chǎn)如果加強招商力度，可增強投資者的投資信心，招商先行，積極吸納主力店商家進(jìn)駐，對后期銷售有一定帶動、引導(dǎo)、擠壓作用，營造良好經(jīng)營氛圍 。項目可售物業(yè)為5萬平米。綜合項目得房成本、區(qū)域市場均價、投資回本情況分析可得，項目均價確定為8000元/平米符合市場需求、經(jīng)營需求及當(dāng)?shù)赝顿Y需求?！て冢?2個月——開工：2010年5月——交房：2011年3月——開街：2011年5月（1）項目的銷售價格預(yù)測與張家界同類型項目均價比較可知，—。大約2009年11月至2010年5月開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。民居建筑文化：以打造百年經(jīng)典為目標(biāo)，形成靚麗的土家吊腳樓等標(biāo)志性建筑景觀群落；民俗文化：規(guī)劃以核心區(qū)戲樓為載體，平日以土家族節(jié)慶活動、祭祀、民間風(fēng)俗為內(nèi)容形式，向游客展示和參與體驗土家物有民族風(fēng)情；命理文化：滿足游客的探奇心理，整理運用關(guān)于鬼谷子為命理祖師爺?shù)南嚓P(guān)記載，結(jié)合本地民風(fēng)民情，打造鄉(xiāng)土文化、命理、宗教文化等為一體并具有經(jīng)營性的文化體驗項目；歌舞文化：整合張家界大劇場院，集中展示土家族歌舞風(fēng)情和歷史傳說；以及張家界陽戲精彩演繹；餐飲文化：形成湖南最具特色的水上酒吧街，依托索溪河打響具有全國知名度的酒吧和餐飲文化，全面提升張家界的休閑旅游環(huán)境；誠信文化：打造誠信旅游購物環(huán)境，規(guī)范旅游購物市場，讓游客玩的開心，游的盡興，買的放心，提升張家界旅游的美譽度。項目將攜手中國烹飪家協(xié)會共同打造中華美食名街。晝夜風(fēng)情各異，景觀上是休閑地標(biāo)，照明設(shè)計渲染烘托，營造引客聚客的不夜名片；功能上可比親水長廊，提供游人漫步空間，延展街鋪商業(yè)價值。游客白天登高望盡群峰競秀、崖樹斜逸、險峽深澗，下午在溪布街購物淘寶，嘗盡美食，體驗參與民俗歌舞的歡騰和狂歡喧鬧，晚上則在燈火閃亮的神秘夜景中逛熙熙攘攘的商街夜市，輕松隨意的泡吧休閑、最大限度的放松身心……從此武陵源夜晚不黑、淡季不淡。旅游功能產(chǎn)品類型：風(fēng)情酒吧、特色小吃、品牌餐飲、旅游購物店、客棧等。民俗文化產(chǎn)品類型：土家歌舞、土家婚俗、土家祭祀、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)工坊（鬼谷神功、土家山歌、湘繡、蠟染、手工藝等）、鬼谷祠等。對于武陵源：武陵源風(fēng)景名勝區(qū)的休閑中心板塊和不夜城，并能滿足當(dāng)?shù)厝粘ＯM的基本需求。對于張家界：本項目是張家界對接世界的品牌助力，是游客體驗世界自然遺產(chǎn)風(fēng)貌的硬件基礎(chǔ)。（3）項目定位：對于湖南：本項目是湖南省發(fā)展休閑旅游的新代表，文化旅游產(chǎn)品的新標(biāo)桿。（2）項目形象：文化形象方面融合湘西地區(qū)土風(fēng)苗韻民族文化，尤其以土家族的文化為主要特征，以古色古香的湘西民居為原型進(jìn)行符合時代審美的雕琢，以傳統(tǒng)民居為藍(lán)本，營造房中有院、院中有街、韻味十足的集市盛景。（3）穩(wěn)步推進(jìn)、打造亮點項目以打造百年經(jīng)典為目標(biāo)，最終為張家界留下未來的文化遺產(chǎn)，圍繞項目將形成：土家民居建筑景觀群落，形成湖南的文化名片，濱河景觀休閑帶，打造全國最具知名度的水上酒吧街；湘西民族民俗風(fēng)情文化演繹的高地，融合多元文化符號，將張家界提升為具有國際影響力的旅游休閑體驗?zāi)康牡爻鞘?。該團隊曾成功策劃了，麗江束河古鎮(zhèn)、西雙版納告莊西雙景、大理武廟會、銀川黃河金岸等諸多大型旅游度假項目，目前策劃設(shè)計工作已全面展開。第八章 項目開發(fā)設(shè)想（1）策劃先行聘請國內(nèi)一流的策劃和規(guī)劃設(shè)計團隊，打造國內(nèi)領(lǐng)先的標(biāo)桿型休閑旅游精品項目。（1）新建的各類建筑按國家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ1189》進(jìn)行設(shè)計和施工。規(guī)劃以同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)2次，一次滅火用水量65升/秒的標(biāo)準(zhǔn)來考慮消防用水。消防工程規(guī)劃主要原則：預(yù)防為主、防消結(jié)合、合理布點。項目施工過程中，運輸、使用和儲存的原材料、中間產(chǎn)品、成品，有一定的火災(zāi)危險性。對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。危險性作業(yè)危害:高空、高濕、高壓作業(yè)，可能造成對人身的危害。在生產(chǎn)或作業(yè)過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。因此，從環(huán)境評價的角度來看，項目的興建和運營中只要環(huán)保措施到位，對環(huán)境將不構(gòu)成重大影響。本工程實施了完善的生活垃圾收集和雨、污排放系統(tǒng)，同時，配套建設(shè)了大量綠地，對項目的可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的基礎(chǔ)條件。⑤加強職工及游客環(huán)保宣傳，提高環(huán)保意識。③加