【正文】 整體來看，中心城主題游樂園項(xiàng)目的擬建是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及某市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。由于該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。結(jié)論：通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片建設(shè)中心城主題游樂園占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、游樂園經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。第十四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 表11 項(xiàng)目主要的建設(shè)內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總用地面積m2333380　1園區(qū)m260300接待服務(wù)區(qū)m25500極限運(yùn)動(dòng)區(qū)m26500休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)m212000濱水景觀區(qū)m25000休閑娛樂區(qū)m28500保留建筑區(qū)m268002道路m224160主干道 m213360次干道 m2108003建筑物m286004構(gòu)筑物(景點(diǎn))m238005場(chǎng)地m290700廣場(chǎng)m220200綠化場(chǎng)地m233000籃、足、排球場(chǎng)地m212000停車場(chǎng)m2255006水域m235600人工湖m220600水庫m231000　合計(jì)　　2建筑密度m2%3綠化率m274%位于某市中心城區(qū)，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善；項(xiàng)目所在區(qū)域臨大學(xué)校區(qū)，人流旺盛、并且發(fā)展空間很大。、失業(yè)人員的就業(yè)問題 某中心城主題游樂園項(xiàng)目的建設(shè)過程和交付使用后經(jīng)營(yíng)期間都會(huì)給社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、減少待業(yè)人口，游樂園的建設(shè)過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題；中心城主題游樂園項(xiàng)目竣工交付使用后在經(jīng)營(yíng)期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，故本項(xiàng)目對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)乃至對(duì)呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。其中經(jīng)營(yíng)收入和建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算過程詳見附表126：《敏感性分析表》。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益經(jīng)營(yíng)年限一般為15年，故項(xiàng)目的收益年限n＝15，含建設(shè)2年；在經(jīng)營(yíng)期間，年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益a。 由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性管理，故可采取收益法。管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等，；詳見經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。維修費(fèi)用 主要指游樂設(shè)備日常維修的費(fèi)用，每年約需108萬元；詳見經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。第十二章 投資收益分析評(píng)價(jià)（見附表121）經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）附表121 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間備注第3年第4年第5年~第14年第15年 合計(jì)1經(jīng)營(yíng)收益　　　　　　風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī)模達(dá)120萬人次,門票收入 　風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī)模達(dá)120萬人次,有40萬人次游玩 　　經(jīng)營(yíng)收入合計(jì) 　營(yíng)業(yè)稅及附加 　　經(jīng)營(yíng)收益合計(jì) 　 能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測(cè)算，；詳見《經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用）》。項(xiàng)目投資估算匯總表表111估算書工程和費(fèi)用名稱單位總價(jià) (萬元)各部分投資 比例 （%）編號(hào)1第一部分 建筑安裝工程費(fèi)用萬元 2第二部分 工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元 3第三部分 基本預(yù)備費(fèi)萬元 4第四部分 建設(shè)期利息萬元 5第五部分 鋪底流動(dòng)資金萬元 　總投資估算（1+2+3+4+5）萬元 建筑安裝工程投資估算表表112估算書工程和費(fèi)用名稱單位工程量單價(jià) (元)總價(jià) (萬元)編號(hào)　建筑安裝工程費(fèi)用　　　 1總用地面積m2333380　　1園區(qū)m260300　 接待服務(wù)區(qū)m255002245 極限運(yùn)動(dòng)區(qū)m265002235 休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)m2120002235 濱水景觀區(qū)m250002250 休閑娛樂區(qū)m285002250 保留建筑區(qū)m268002200 2道路m224160　 主干道 m213360365 次干道 m210800355 3建筑物m286002250 4構(gòu)筑物(景點(diǎn))m238002300 5場(chǎng)地m290700　 廣場(chǎng)m220200380 綠化場(chǎng)地m233000220 籃、足、排球場(chǎng)地m212000252 停車場(chǎng)m225500245 6水域m235600　 人工湖m220600550 水庫m231000475 　合計(jì)　　　 2建筑密度m2%　　3綠化率m274%　　57 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表表113估算書工程和費(fèi)用名稱單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)率%總價(jià)(萬元)編制依據(jù)編號(hào)　工程建設(shè)其他費(fèi)用　　　　1建設(shè)用地相關(guān)費(fèi)用　　　　征地費(fèi)土地劃撥費(fèi)用畝 　拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)取　　　　」芫€遷移及補(bǔ)償費(fèi)　　　　　2建設(shè)管理費(fèi)等　　　　建設(shè)單位管理費(fèi)萬元 建設(shè)部建財(cái)［2002］394號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　　　　從2008年起不再收取工程監(jiān)理費(fèi)萬元 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［2007］670號(hào)文件工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)萬元 國(guó)家計(jì)委［2002］1980號(hào)文件工程保險(xiǎn)費(fèi)萬元 建設(shè)部建標(biāo)［2007］164號(hào)文件市政公用設(shè)施費(fèi)m2 15　3工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)　　　　工程勘察費(fèi)m2 國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》工程設(shè)計(jì)費(fèi)m2 25國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》施工圖審查費(fèi)萬元 根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表（續(xù)表）表113估算書工程和費(fèi)用名稱單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)率%總價(jià)(萬元)編制依據(jù)編號(hào)施工圖預(yù)算編制費(fèi)萬元 根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)萬元 國(guó)家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價(jià)格［2002］125號(hào)文件勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)審費(fèi)萬元 建設(shè)部建標(biāo)［2007］164號(hào)文件水資源建設(shè)、評(píng)價(jià)、保護(hù)費(fèi)萬元 保監(jiān)［2005］22號(hào)文件4與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用　　　　開辦費(fèi)　　　　游樂設(shè)施.項(xiàng)16000實(shí)際購(gòu)置費(fèi)用　工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算　　　根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算建設(shè)期利息估算表附表114 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目年限金額 (萬元)第1年利息 (萬元)第2年利息 (萬元)利息合計(jì) (萬元)本金利息合計(jì)1建設(shè)期(年)2　　　　　2第1年借款額(萬元)　 　 3第2年借款額(萬元)　 　 　合計(jì)　 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、鋪底流動(dòng)資金組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。某中心城主題游樂園，其中：，（其中：與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用1000萬元）。⑧征地費(fèi)用為35萬元/畝。%計(jì)取。其中:設(shè)計(jì)費(fèi)按25元/m2, 工程勘察費(fèi)按照設(shè)計(jì)費(fèi)的15%計(jì)取。④市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等根據(jù)政府的相關(guān)文件計(jì)取。③工程招標(biāo)服務(wù)