【正文】 對轄區(qū)內路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理：單車。在糾正司機亂停亂放時，應面向司機敬禮，再有禮貌的要求司機將車輛停放道指定的停車位置。嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。巡檢車輛情況，發(fā)現門、窗未關好，有漏油、漏水等現象應及時通知車主。（二）車輛行駛和停放管理監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。（一）車輛管理嚴格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內各類交通標志，引導車輛在指定位置停放；機動崗每小時對停車點巡查一次，并用規(guī)范的動作指引車輛的駛放；科學的配置及維護停車、指示標識；提醒車主關好車門窗，并將車內貴重物品帶走；留意進入地下車庫車輛的情況，拒絕載有危險品的車輛進入；發(fā)現無關或可疑人員在車場閑逛，應勸其離開，若有突發(fā)情況，按緊急事件處理流程圖處理；車管員每小時至少詳細檢查車況一次，發(fā)現漏油、未上鎖、 未關好車門、窗等現象及時處理并通知車主，并在《車況檢查表》上做好記錄，同時報告班長。這樣的系統(tǒng)就是CMCS系統(tǒng)（社區(qū)會員消費系統(tǒng)）第四節(jié) 車輛交通及停車場的管理概述：，物業(yè)類型集中。社區(qū)會員消費系統(tǒng)的主要服務對象是封閉社區(qū)業(yè)主，提供社區(qū)內消費，以及代理業(yè)主交費等功能。對緊急維修的耗材進行有效的監(jiān)控，控制成本支出。（二）緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應通過對緊急維修的管理達到下述要求：對簡單的緊急維修工作，應能于最短的時間內完成對較大的緊急維修工作應能有效跟進，直到完成為止。檢修完畢后再將檢修結果輸入電腦并存檔，建立設備維修檔案備查。（一）定期維修、保養(yǎng)制度定期維修保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并嚴格遵照執(zhí)行。智能化系統(tǒng)的維護設施設備維修保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數合格，以便確保設備能達到原有的設計性能和服務年限。（三）信息網絡系統(tǒng)、寬帶接入系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等，該項系統(tǒng)由管理處工程部負責日常的檢查，專業(yè)公司承擔維修維護工作。該系統(tǒng)用于協調社區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理服務人員之間的關系，對物業(yè)管理中的房產、住戶、服務、公共設施、工程檔案、費用收繳統(tǒng)計及維修統(tǒng)計、房屋狀況等信息資料進行數據采集、分析、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映物業(yè)管理的各種運行狀態(tài)。 背景音樂每季度與消防系統(tǒng)聯動調試一次，平時作為背景音樂播出。在出現非常事件或火災時，系統(tǒng)能夠接受消防監(jiān)控中心的強制切換，并自動投入事故或火災報警廣播，將平時播放的背景音樂切換為事故廣播。該部分系統(tǒng)將由監(jiān)控中心負責操作，智能化技工負責維護。停車場管理的要點是：進場道閘自動起落，出場人工識別車牌號碼無誤則放行。外來車輛也可在入口處進行系統(tǒng)識別，給予一次性放行通過。停車場智能化管理 根據現場的停車場分布和道路通行能力、出入分流原則，以及社區(qū)內業(yè)主的車輛狀況，在社區(qū)的進出口大門和地下停車場進出口設立先進的智能化停車場設備。配合保安電子巡更系統(tǒng)，結合固定崗、流動崗的人員監(jiān)控，增強社區(qū)保安巡視工作的力度和管理，使社區(qū)無監(jiān)視死角，實現技防、人防、物防的完美結合。周界報警系統(tǒng)的要求是：（1）周界探測器具備防拆、防破壞功能；基本無盲點（2）防區(qū)割分要適于報警時準確定位，中心接收警情后能發(fā)出報警，識別報警區(qū)并進行記錄；（3）前端探測器要有較強的抗不良天氣環(huán)境干擾能力；（4）系統(tǒng)應具備自檢功能，可控制前端設備的恢復；（5）系統(tǒng)應配備后備應急電源；（6） 具備與監(jiān)控系統(tǒng)，周界照明系統(tǒng)的報警聯動功能。家庭安防報警系統(tǒng)在居家戶內，設置緊急求救按鈕，當業(yè)主在家發(fā)生緊急情況（如生?。r，可通過該按鈕向監(jiān)控中心求救。通過業(yè)主與訪客的對講，由業(yè)主控制開門。監(jiān)控中心設置24小時全天候值班制度，當有報警信號切入時，在監(jiān)控中心就可以立刻接受到報警信號，通過信息交換，監(jiān)視系統(tǒng)將報警地點附近的攝像機切換到指定的監(jiān)視器上監(jiān)視，同時視頻錄像機自動記錄現場情況；值班人員將立即通知保安前去處理，并將情況記錄備查。智能化系統(tǒng)的日常運行及特點（一）安全防范系統(tǒng)社區(qū)的安全防范系統(tǒng)，是指利用現代科學技術，通過采用各種安全技術的器材設備，達到社區(qū)防入侵、防盜、防破壞等目的，保證社區(qū)業(yè)主人身及生命財產安全的綜合性多功能防范系統(tǒng)。常年使用運行與季節(jié)性使用的設備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行。設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等。四、設施設備的維護管理根據“重點控制”的原則，工程部將對在管的設施設備進行分析，確定重點控制管理部位，制定有針對性的設施設備維護管理方案，對設施設備實施統(tǒng)一的工程設備管理，這是工程設備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行專業(yè)培訓，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。三、設施設備的運行管理（一）設施設備運行管理，涉及面廣，做好工程設備的運行管理，具有十分重要的現實意義。（2）設備責任人管理：根據設施設備的狀況，實行設施設備分管責任制，明確分工，責任到人，建立設備臺賬制度，掌握并記錄設備運行情況。另外要制作設施設備卡，記錄有關設備的各項明細資料。在接管過程中，管理處按發(fā)展商所移交設備清單、規(guī)格型號、容量大小、設計要求等進行驗收，對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。 設備交接管理設備的驗收和接管是搞好設備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關，將非常有利于今后的日常管理。系統(tǒng)管理重點管理措施要點電梯系統(tǒng)安全運行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢消防系統(tǒng)可靠運行、隨時可啟動定期試驗、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運行加強日常的維護檢查，發(fā)電機定期試驗、檢修給排水系統(tǒng)水質良好，排水正常水箱定期消毒、換水，水質定期檢驗，排水系統(tǒng)定期清理、疏通模式管理要點該管理模式的管理要點在于對分布各區(qū)域的電梯、消防設施、智能化系統(tǒng)、通風空調裝置和給排水系統(tǒng)實行24小時運行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行24小時集中值班運行，通過嚴密的工作計劃，嚴謹的工作流程，嚴格的質量管理和完善的應急處理預案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制，從而達到統(tǒng)一質量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能問題也是管理中的一大重點。（五）公共照明系統(tǒng)，主要分布于大堂、走廊、通道、會所、機房、地下停車場、消防樓梯、電梯過道以及室外的庭院、車道、和外立面的泛光照明。（9）綜述，是防范和處理消防事故的安全線，是工程設備管理當中一個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其設備的正常運行。當發(fā)生火災時，可根據消防控制室、火災探測器的指令或就地手動操作使卷簾門下降到定點位置（7）防排煙及正壓送風機系統(tǒng)當發(fā)生火災險情時，各區(qū)域的煙感、溫感探測器首先會將探測到的信號傳到報警主機，通過主機信號關閉相關區(qū)域內的新風機，并啟動相應的排煙閥，進而啟動相關的排煙風機及正壓送風機。（5）氣體滅火系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)主要用于配電房的滅火。（4）消防通訊系統(tǒng)消防通訊系統(tǒng)是供消防專用的通訊系統(tǒng)，其覆蓋范圍包括消防水泵房、電梯機房、消防控制室、發(fā)電機房、高低壓變配電房、風機房、生活水泵房及各個重要場所。（3）消防水系統(tǒng)消防水系統(tǒng)由室外消火栓系統(tǒng)、室內消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)組成。平時作為背景音樂使用。消防聯動控制系統(tǒng)是當某處發(fā)生火災時，系統(tǒng)能夠自動啟動其監(jiān)控對象轉入火災應急狀態(tài)，如強制切除火災區(qū)域的供電電源、啟動消防水泵、自動關閉防火卷簾、自動關閉送風機、強制切入緊急事故廣播、迫降電梯至首層及電扶梯停止工作等。系統(tǒng)分析（1）火災自動報警系統(tǒng)及聯動控制系統(tǒng)本火災自動報警及聯動控制系統(tǒng)設于總控制中心，報警控制主機設置有圖形顯示裝置及打印機等，具有全中文顯示的功能，除顯示報警信號外，還可直觀顯示各消防設備的運行狀態(tài)。系統(tǒng)分析，因為電梯系統(tǒng)首先是與業(yè)主接觸最多，使用頻率最高的設施設備，故障率也相對較高；擬采取請專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護保養(yǎng)工作，以滿足設備的運行需要。需要有足夠的運行維護人員對各設備分布點進行密切的監(jiān)控，加強日常巡視，隨時作好設備的例行維護管理工作，一有故障先兆，必須及時予以處理，防止出現惡性設備事故的發(fā)生。為了把控好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。在此，我們按工程設備系統(tǒng)分類逐一對其進行技術分析，為制定工程設備管理思路和具體措施提供依據。一、設施設備管理的技術分析對工程設備進行深入、準確的綜合分析，是做好工程設備管理的前提和基礎，只有做到對設備知根知底，方能在工作時胸有成竹。有了設施設備的保障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。 第二節(jié)、設施設備管理概述：設施設備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務的后勤保障。（6）房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立維修和回訪記錄。（4）無違反規(guī)劃私搭、亂建現象。根據層級管理的要義結合業(yè)務實際情況，確定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定流程如下：根據健康檔案經理審核維修主管編制主管領導批準根據使用情況根據相關標準（四）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的內容，我們制定房屋建筑本體的維修養(yǎng)護計劃和實施方案維護范圍：房屋的承重及抗震結構部位、屋面、外墻面、內墻面、地面、天花板、通道、標識系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。 （二）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定職責管理處工程維修主管負責編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；管理處經理負責審核物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；公司主管領導負責批準物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；管理處維修人員負責根據物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標識及記錄。（一）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制依據 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制應以物業(yè)健康管理檔案及實際使用情況為基礎和依據。 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可或缺的。結合五合華居物業(yè)多年管理高檔寫字樓、住宅的實踐經驗，融合西方發(fā)達國家物業(yè)管理的超前理念。建筑本體管理的重點分析和管理思路名 稱層 數建筑面積使用功能多層3241000平方米住宅高層32+174000平方米住宅商鋪32+120000平方米商業(yè)地下室1\平方米車庫、機房公建1350平方米社區(qū)配套物業(yè)特征：建筑設計新穎，清新、典雅；環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設施齊全，綠化覆蓋率高；配套設施齊全，停車場、公建、商鋪，應有盡有；建筑質量和設備安裝水準一流，硬件高檔。但在今后的裝修和使用過程中，肯定會有消耗和磨損，若不采取措施進行建筑本體的維修和養(yǎng)護，很難使房屋得到保值和增值，甚至會影響到房屋的使用功能和使用效率。對于已過存檔期的檔案，經主管領導批準方可銷毀，同時建立已銷毀文檔清單備查。（三） 檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管，檔案室禁止無關人員任意進出。（二） 為保證檔案的完整和安全，檔案室應隨時保持干燥、通風、清潔，并加裝防盜門和防盜網。二、 資料的整理和分類收集到的所有資料、質量記錄統(tǒng)一由資料員統(tǒng)一整理，剔除無效部分，然后根據來源、內容、表現形式等特點進行細分，做到條理清晰，分類合理，易于檢索。并將檔案的收集、整理、匯總、歸檔、編目制度化。（一） 與項目發(fā)展商及設計單位、施工單位積極合作，、機電設備和輔助設施等原始資料。第一節(jié) 檔案管理運作一、 資料的收集我們將設立檔案室由專門人員負責管理。業(yè)主可選擇拔打熱線電話或親往客戶服務中心柜臺發(fā)出需求信息，并由服務員全程控制、負責下，提供規(guī)范、專業(yè)的服務。第四節(jié) 客戶服務規(guī)范及流程一、 客戶服務規(guī)范（一） 嚴格的管理制度嚴格的管理制度對于一個強有力的服務團隊是不可或缺的，沒有嚴格的管理制度是不可能有優(yōu)質服務的。有投訴并不是壞事，重要的是怎樣面對投訴，妥善處理投訴。例如聯系保健醫(yī)院每季度給業(yè)主和物業(yè)使用人做健康檢查，開展形式多樣的社區(qū)文化活動、便民活動等。檔案的建立信息一方面通過客戶自愿提供，另一方面客戶服務中心整理、收集、分析并妥善保存。這些信息通過客戶服務中心的科學管理，為養(yǎng)護、維修、改造提供可靠的參考資料。因此，跟蹤管理單個物業(yè)的使用情況、建立單個物業(yè)的管理檔案，為客戶提供房屋健康管理是非常必要的。當然，服務咨詢需要龐大的信息量支持，所以就需要管理處在管理上加強計算機的普及和應用程度。如政府相關的管理信息；外部服務資源信息與內部服務需求信息，通過客戶服務中心的整理和分析，使服務供方與需求方對接。一、 信息管理（一） 信息的收集和服務咨詢客戶服務中心是管理處的信息“接收站”。服務是否到位，關乎到客戶對物業(yè)管理水平的評價和滿意度?！凹殹笔侵缚蛻糁行姆諉T的工作要細致、服務項目劃分要細，“全”是指其對項目信息收集渠道全，對項目熟悉和了解的程度全面到位。 改善服務的過程依據客戶服務的滿意度調查分析和客戶的其他意見，找出客戶服務中的不足和挖掘客戶的潛在需求，提出改進措施，并進行實施和開發(fā)，融入客戶服務之中，維持和管理良好的客戶服務體系。（3） 服務的基準和測定——物業(yè)管理合同和客戶的需求。 提高服務質量的組織條件（1） 公司管理層積極參與，創(chuàng)立以服務為導向的企業(yè)文化。（2） 解決問題——主動挖掘客戶的問題并進行徹底解決。 服務提高的整體概念（1） 以客戶