吉安項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告(參考版)
2025-05-16 22:28本頁(yè)面
【正文】 。216。具體的折扣范圍由經(jīng)營(yíng)公司定出。216。 年8%固定回報(bào)（不含稅）如果業(yè)主需要繳稅，則凈回報(bào)只7%；則一方面走正當(dāng)渠道，協(xié)調(diào)政府、地稅，降低或免交此稅費(fèi)；另一方面，建立一個(gè)裝修基金。結(jié)論：銷售均價(jià)定位為6000元/㎡年8％固定回報(bào)＋10年回報(bào)期＋年80分免費(fèi)入住積分+VIP消費(fèi)卡216。再看測(cè)算二，如果選擇回報(bào)率6%7%，售價(jià)約8000元7000/㎡ ，那計(jì)算總銷售額可以超60005000萬(wàn)元 ，每間客房總價(jià)超過(guò)4035萬(wàn)元，估計(jì)銷售難度大。套房（總價(jià)高，但是酒店需要豪華客房amp。 收益還原法銷售均價(jià)確認(rèn)在不破壞基本原則“銷售后，年固定回報(bào)總額不超過(guò)客房經(jīng)營(yíng)毛利，實(shí)現(xiàn)收支平衡” 的基礎(chǔ)上 ，我司做了相應(yīng)的測(cè)算。 測(cè)算一：客房建面全部可售情況下的銷售均價(jià)年均入住率 62%年均平均房?jī)r(jià)（元/間） 310客房總建面（m2) 9757年均營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）1286年客房經(jīng)營(yíng)毛利（30%）（萬(wàn)元） 年每㎡客房經(jīng)營(yíng)毛利（元/平方） 395 回報(bào)率 銷售均價(jià)（元/平方） 銷售總額（萬(wàn)元）5%77166%64307%55118%4823216。 客房區(qū)十年期經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目名稱年平均第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年備注客房數(shù)量(間)182182182182182182182182182182182套房按2間算收入年平均開(kāi)房率62%45%58%65%65%65%65%65%65%65%65%年平均房?jī)r(jià)(元)310 190240280294309 324 340 357 375 394 年?duì)I業(yè)收入(萬(wàn)元)1286 560 912 1192 1252 1315 1380 1449 1522 1598 1678 216。 定價(jià)綜合考慮因素a) 推售時(shí)機(jī)：良好的營(yíng)銷時(shí)機(jī)使物業(yè)的整體銷售事半功倍；b) 區(qū)位因素： 環(huán)境——自然環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、升值潛力 交通——通達(dá)程度、道路狀況 配套——休閑娛樂(lè)配套、文化設(shè)施c) 物業(yè)因素： 項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模、檔次星級(jí)、園林裝修、酒店配套、外觀設(shè)計(jì)、戶型面積d) 營(yíng)銷因素：管理公司品牌、管理服務(wù)內(nèi)容、發(fā)展商品牌、代理商品牌、地盤包裝、宣傳效果 收益還原法銷售價(jià)格定位216。 價(jià)格定位的條件a) 符合房地產(chǎn)銷售及租賃的合法條件，即本案須得在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行銷售或租賃；b) 符合開(kāi)發(fā)商對(duì)投資利益回報(bào)的價(jià)值評(píng)估，并相應(yīng)的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的價(jià)值回報(bào)；c) 符合目標(biāo)客戶群對(duì)價(jià)格的承受力，并由此產(chǎn)生的本案價(jià)格的認(rèn)同和尊貴感；d) 符合在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，并以得到價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)。 定價(jià)前提：a) 目標(biāo)項(xiàng)目所在市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展（包括政策環(huán)境）；b) 目標(biāo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度順利，沒(méi)出現(xiàn)特殊情況；c) 目標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)品達(dá)到項(xiàng)目應(yīng)有的素質(zhì)與功能要求；d) 目標(biāo)項(xiàng)目具備基本的應(yīng)有的銷售能力。 康體（水療）收入預(yù)測(cè) 服務(wù)項(xiàng)目平均接待人次∕天消費(fèi)單價(jià)（元）第一年收入（萬(wàn)元）水療大廳23098811VIP包廂605001,080沐足9050162美容306064合計(jì)2,117 項(xiàng) 目?jī)?nèi)容和數(shù)量第一年收入（萬(wàn)元）會(huì)議接待年平均會(huì)議接待80天次、會(huì)議室租金800元∕天商場(chǎng)租金每月1000元合計(jì) 經(jīng) 營(yíng) 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 期第一年（萬(wàn)元）第二年（萬(wàn)元）第三年（萬(wàn)元）客房收入5609121,192餐飲收入580598629康體娛樂(lè)收入2,1172,1802,289其他收入合計(jì)3,265.3,698.4,118.（酒店三年損益預(yù)測(cè)表）單位：（萬(wàn)元） 項(xiàng) 目第1年第2年第3年金 額比例%金 額比例%金 額比例%一、營(yíng)業(yè)收入3,265%3,698%4,118%二、營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用2,376%2,694%3,059%工資總額42413%48113%53513%員工福食48%55%61%物料消耗98%111%123%設(shè)備保養(yǎng)維修 20 %22%25%能源消耗費(fèi)用261%295%329%餐飲成本261%295%329%水療成本316%3
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