【正文】 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 50 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 總投資估算表 項(xiàng)目名稱 工程量 （ m2） 單價(jià) （元 /m2） 總投資額（萬(wàn)元） 備注 一、成本 4751 （一）開(kāi)發(fā)前期成本 1488 土地出讓金 46224 244 1130 以 35萬(wàn)元 /畝計(jì) 契稅 46224 5 23 以出讓金的 2％計(jì) 規(guī)費(fèi)、報(bào)建費(fèi) 46224 45 208 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 99 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 46224 15 69 園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 15120 20 30 按用地面積的 70％計(jì) 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 21600 5 11 策劃方案 6 排污接管等費(fèi)用 21600 5 11 （二）工程成本 2894 建安工程 多層 27324 350 956 高層 18900 700 1323 招投標(biāo)質(zhì)檢、鑒定 57 建安工程費(fèi)的 2％計(jì) 人防工程 46224 30 139 電梯費(fèi) 60 30萬(wàn)每部 2部 水電增容費(fèi) 26 建安成本的 10％計(jì) 園林綠化及道路工程 12960 150 194 用地面積的 60％計(jì) 智能化設(shè)施 46224 30 139 二、管理費(fèi)用 48 成本的 1％ 三、財(cái)務(wù)費(fèi)用 238 成本 50％ 5％ 2年， （資本金年利率的 5％） 四、營(yíng)銷費(fèi)用 230 公。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)設(shè)定 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目總用地面積 （ 畝） 容積率 項(xiàng)目總建筑面積 46224m2 住宅 建筑面積 16422m2 沿街店面 建筑面積 8370m2 托兒所 建筑面積 2532 m2 垃圾站 建筑面積 綜合寫(xiě)字樓 建筑面 積 18900m2 車位 16 個(gè) 綠地率 30% 建筑密度 % ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 48 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 項(xiàng)目?jī)r(jià)格指標(biāo)設(shè)定 項(xiàng)目收入估算 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 住宅均價(jià) 1350 元 / m2 多層均價(jià) 車位價(jià)格 3 萬(wàn)元 /個(gè) 按 15 ㎡ 2021 商鋪價(jià)格 2800 元 / m2 三層均價(jià) 商業(yè)物業(yè)價(jià)格 1700 元 / m2 高層均價(jià) 車庫(kù) 1500 元 / m2 均價(jià) 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)據(jù) 面積（㎡） 銷售收入（萬(wàn)元） 住宅均價(jià) 1350 元 / m2 16422m2 2217 車 位價(jià)格 3 萬(wàn)元 /個(gè) 16 個(gè) 48 商鋪價(jià)格 一層 5000 元 / m2 3285 1643 二層 2021 元 / m2 3285 657 三層 1200 元 / m2 1800 216 商業(yè)物業(yè)價(jià)格 1700 元 / m2 18900 m2 3213 車庫(kù) 1500 元 / m2 3000 m2 450 合 計(jì) 8444 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 49 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 二、總投資估算 本案投資預(yù)計(jì)為 5298 萬(wàn)元，設(shè)定的總投資由開(kāi)發(fā)前期成本，工程成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等六大部分組成，單價(jià)的確定及計(jì) 算方法分析慣例以吉安市場(chǎng)價(jià)擬定。 （ 3） 本報(bào)告涉及的 年 ，為時(shí)間間隔上的 年 ，第一年從項(xiàng)目基礎(chǔ)施工時(shí)算起。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 46 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 《吉福苑》可行性研究報(bào)告 吉安市潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 47 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 一、成本估算與成本控制分析 從成本控制出發(fā)，擬定本案的成本估算，從而提出成本控制措施，做到從策劃立案階段就注重成本控制，使本案達(dá)到低價(jià)位、高品質(zhì)、高附加值的定位。 七、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 項(xiàng)目起點(diǎn)較高，頗具發(fā)展?jié)撡|(zhì)，開(kāi)發(fā)商以此為契機(jī)，應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)： 項(xiàng)目目標(biāo) 引導(dǎo)吉安樓市新航向，真正做到人居形象大使； 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益并駕齊驅(qū)。 促銷活動(dòng)費(fèi)用，如展覽、促銷、講座、公益活動(dòng)贊助等活動(dòng)。 銷售文件、物品印刷制作費(fèi)用，如售樓書(shū)、文件袋、海報(bào)等。 書(shū)法、國(guó)畫(huà)比賽和展覽 地點(diǎn)：吉福城市花園營(yíng)銷中心 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 44 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 形式：邀請(qǐng)書(shū)法、繪畫(huà)名家到吉福城市花園營(yíng)銷中心進(jìn)行書(shū)法、繪畫(huà)表演，可限制創(chuàng)作題材以吉福城市花園為主，并將其作品舉辦書(shū)法、繪畫(huà)展覽，也可現(xiàn)場(chǎng)拍賣。 紅酒雪茄會(huì) 主題：紅酒雪茄聚朋友 地點(diǎn)：吉福城市營(yíng)銷中心 形式：紅酒雪茄義賣，品紅酒、品雪茄、交朋友，專業(yè)人士講解紅酒和雪茄的鑒賞、品嘗、儲(chǔ)藏等知識(shí)。 音樂(lè)沙龍 主題：中國(guó)民樂(lè)欣賞 地點(diǎn)：吉福城市花園營(yíng)銷中心 形式：邀請(qǐng)藝員現(xiàn)場(chǎng)表演古箏、琵琶等中國(guó)民樂(lè)。 這種創(chuàng)意風(fēng)格將貫穿使用于報(bào)紙廣告、電視廣告、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)、◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 43 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)包裝等宣傳品之中，形成風(fēng)格統(tǒng)一的立體宣傳策略。 2 路公交車的路線是：站前飯店 —— 火車站 J、網(wǎng)絡(luò)廣告 作為公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，應(yīng)設(shè)計(jì)制作公司網(wǎng)頁(yè)。 H、車身廣告 選擇經(jīng)過(guò)吉福路 3 路公交車作車身廣告， 3 路公交車的路線是：廣場(chǎng) —— 興橋鎮(zhèn)。 F、電視廣告 制作 3 分種和 1 分鐘電視廣告，主要用于樹(shù)立項(xiàng)目形象。 E、報(bào)紙廣告 主要用于釋放部分銷售信息和做項(xiàng)目形象廣告，迅速提高知名度，使小眾傳播有良好的基礎(chǔ)。 C、禮品 設(shè)計(jì)精致的、值得收藏的吉福 城市花園項(xiàng)目專用禮品，可以用來(lái)在朋友之間相互饋贈(zèng)，以提高吉福城市花園項(xiàng)目形象。關(guān)鍵在于直郵對(duì)象名單的收集。 媒介策略 【原則】以小眾傳播媒體為主，大眾傳播媒體為輔助媒體。 軟性新聞繼續(xù)維持。 報(bào)紙廣告持續(xù) 不斷，但頻率隨著時(shí)間推移在減低，主要配合活動(dòng)發(fā)布信息。 宣傳品派發(fā)，禮品派送。 營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造。 頻率為每周兩次，維持一個(gè)月左右，然后減弱，版面 24 24。 營(yíng)銷中心開(kāi)始接待客戶參觀。 頻率為每周一次，共兩次，半版。 廣告策略 【 原則 】配合銷售節(jié)拍，軟硬兼施。 工程進(jìn)度配合。 持續(xù)廣告投入及軟性新聞報(bào)道。 時(shí)間：一年或一年以上。 公關(guān)配合。 熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 配合：認(rèn)購(gòu)登記，抽簽，認(rèn)購(gòu)。 2）公開(kāi)發(fā)售期（開(kāi)盤期） 目的：對(duì)外銷售，控制入市量。 配合：營(yíng)銷中心、工地包裝完成。 【手段】 ●內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ●抽簽選購(gòu) ●認(rèn)購(gòu)登記 ●特權(quán)購(gòu)買 ●限量發(fā)售 ●熱銷現(xiàn)場(chǎng) 銷售步驟 1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（預(yù)熱期） 目的：聚集人氣，積累客戶源。 戰(zhàn)術(shù)四：活動(dòng)造勢(shì) 【目的】 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和地點(diǎn)，有計(jì)劃地于銷售目標(biāo)結(jié)合開(kāi)展促銷活動(dòng)，針對(duì)性和互動(dòng)性強(qiáng)，能夠有效地制造銷售熱點(diǎn)，是維系和加強(qiáng)客戶認(rèn)知和情感的重要手段。 戰(zhàn)術(shù)三：樓盤視覺(jué)形象 【目的】 使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立吉福城市花園獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺(jué)形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。 工地氣氛： 利用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品，吸引注意力、營(yíng)造人氣。直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 戰(zhàn)術(shù)二：工地形象誘導(dǎo) 【目的】 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的 媒體、工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷售氣氛。 公共綠地及環(huán)藝小品布置： 小區(qū)環(huán)境藝術(shù)的預(yù)先透視。 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 36 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 專業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員： 提供規(guī)范、統(tǒng)一和專業(yè)化導(dǎo)購(gòu)服務(wù)。 功能標(biāo)牌： 如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，展示專業(yè)化形象。 展 板 ：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇的信息，并起到銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝飾作用。 效果圖 ：項(xiàng)目總體布局、建筑風(fēng)格等重要內(nèi)容的預(yù)示。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其高檔的定位相一致。另售樓處除具備硬件資料外（如模型、效果圖、樓書(shū)等印刷資料外），高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示 【目的】 營(yíng)銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。 五、價(jià)格定位 結(jié)合項(xiàng)目成本及周邊價(jià)格參照，本項(xiàng)目的價(jià)格定位強(qiáng)調(diào)適中。 交通組織定位 小區(qū)實(shí)行局部人車分流，車輛從吉福路次入口 進(jìn)出，行人從大門口進(jìn)出。小區(qū)綠化分散成幾個(gè)組團(tuán)，形成各組團(tuán)間的互補(bǔ)。 多層住宅房型分布 二房分布于沿吉福路次路口東北方向的前三棟和主入口左側(cè)兩棟中間各一套 三房分布于主入口左側(cè)兩棟的兩頭及右側(cè)四棟的中間 四房分布于地塊南面四棟的兩頭 復(fù)式分布于各棟六層。 建筑風(fēng)格定位 多層 現(xiàn)代風(fēng)格 小高層 后現(xiàn)代風(fēng)格 輕靈、簡(jiǎn)潔、色彩明快。高層沿 沿地塊西北角弧型布 置吉福大廈。利用地勢(shì)高低起伏設(shè)計(jì)每棟間排列方位。垃圾站、公廁 105 ㎡，托兒所用地 1500 ㎡。針對(duì)本項(xiàng)目的客戶容量只需在 300 戶，占總量的 3%，故本項(xiàng)目的客戶群分額占得較小，市場(chǎng)壓力不會(huì)很大。從對(duì)居民進(jìn)行的兩次市調(diào)摸底看，居民在一年內(nèi)購(gòu) 房的比例為 18%。吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口占了兩區(qū)總非農(nóng)業(yè)人口的86%，意謂著吉州區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口是購(gòu)買的絕對(duì)主力。 目標(biāo)客戶群潛力分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，吉州區(qū)總?cè)丝跒?314142 共 90850 戶。 目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布 ◆ 南昌智原地產(chǎn)公司 ◆ 地址：南昌市沿江路華財(cái)大廈 A115 室 第 31 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 07966690375 傳真： 07966690375 Email： 初 步估計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目 80%用于居家， 20%用于投資（高層）。 目標(biāo)客戶群的年齡 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為 30～ 55 歲為主，估計(jì)占 70%， 55 歲以上的占15%以上。 （ 6）外地人士（吉安各縣市與吉安有經(jīng)貿(mào)往來(lái)的人） 購(gòu)買用途：居家 客戶特征：在吉安或生意較成功的外地人或外地駐吉安機(jī)構(gòu)的外地人士，他們屬于人在吉安，但思想、生活方式并不能完全融于吉安的，然而不想再回到他們?cè)瓉?lái)生活地方，希望找一處相對(duì)理想的居所安定下來(lái)。如果他們已有住房