【正文】 在進(jìn)行清潔工作時(shí)，物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象，室內(nèi)或綠化帶內(nèi)的垃圾要處理。6．物業(yè)與地產(chǎn)的工作對(duì)接 提前兩個(gè)月對(duì)接入住的準(zhǔn)確時(shí)間，并做好提前入住的準(zhǔn)備。 飲水機(jī)/飲料、糖果、準(zhǔn)備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主用。 5．入住其他工作準(zhǔn)備 準(zhǔn)備入住所需的其他物資，如入住現(xiàn)場(chǎng)布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī)（如采用 POS 機(jī)收費(fèi)時(shí)，要注意將物業(yè)和地產(chǎn)的收費(fèi)區(qū)分刷卡收取，以便于日后核對(duì)） 、公章（業(yè)務(wù)章） 、圓珠筆、訂書機(jī)、回旋針、油印等。入伙展板的背景可選擇項(xiàng)目的實(shí)景。 4．入住現(xiàn)場(chǎng)展板的準(zhǔn)備 入住展板的內(nèi)容通常包括：公司簡(jiǎn)介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費(fèi)指引、裝修溫馨提示、資料樣本等。 為備業(yè)主在入住當(dāng)時(shí)辦理裝修手續(xù)，需要準(zhǔn)備一定數(shù)量的個(gè)戶型房屋設(shè)計(jì)平面圖、水電走向圖等。內(nèi)容可涵蓋項(xiàng)目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、公寓配套、服務(wù)項(xiàng)目介紹、裝修常識(shí)介紹等內(nèi)容。以下資料供參考：序號(hào) 資料 份數(shù) 備注1 業(yè)主公約 一式二份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份2 業(yè)主（住戶）資料卡 即業(yè)主（住戶）檔案登記表3 委托銀行代收款協(xié)議 一式二份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份4 房屋交付驗(yàn)收表 業(yè)主驗(yàn)房時(shí)記錄的表格5 前期物業(yè)管理協(xié)議書 一式二份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份 完美 WORD 格式 整理分享 6 業(yè)主檔案袋 按戶數(shù)確定印刷數(shù)量7 普通資料袋 按戶數(shù)確定印刷數(shù)量8 物品領(lǐng)用登記表9 鑰匙領(lǐng)用（借用）登記表10 裝修申請(qǐng)相關(guān)資料11 水電氣開(kāi)戶資料與相關(guān)公共事業(yè)部門，如煤氣、有線電視、電話、水電等，確定開(kāi)戶需要辦理的手續(xù)，獲取開(kāi)戶時(shí)需要填寫的資料和收款收據(jù) 將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中，并跟蹤地產(chǎn)《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說(shuō)明書》等的準(zhǔn)備情況。業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的《入住通知書》一并發(fā)給業(yè)主。 2．業(yè)主入住指引準(zhǔn)備入住指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入住時(shí)需要繳納的費(fèi)用，業(yè)主在驗(yàn)房和裝修時(shí)的一些常識(shí)和裝修規(guī)定等。裝修類費(fèi)用，確定垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人進(jìn)出進(jìn)出工本費(fèi)等費(fèi)用。有線電視費(fèi)用，此筆費(fèi)用由廣電公司現(xiàn)場(chǎng)收取，事前須與廣電公司確定收費(fèi)細(xì)項(xiàng)（如主機(jī)、副機(jī)等）,同時(shí)應(yīng)在入住須知中注明，以供業(yè)主參考。確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)，按照****市相關(guān)規(guī)定預(yù)交管理費(fèi)不得超過(guò) 3客戶信息填寫入伙前信息處理單下單給項(xiàng)目部項(xiàng)目部信息反饋跟蹤確認(rèn)，訪問(wèn)客戶形成《入伙信息周報(bào)表》報(bào)項(xiàng)目部及知會(huì)營(yíng)銷資料存檔物業(yè)前期介入項(xiàng)目經(jīng)理為第一負(fù)責(zé)人，物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)及協(xié)調(diào)利用公司資源進(jìn)行技術(shù)支持客戶信息由營(yíng)銷以書面形式或其他形式告知物業(yè)前期介入人員，并提供客戶的地址及電話等資料以便回訪地產(chǎn)項(xiàng)目部按約定時(shí)間及時(shí)反饋處理結(jié)果給物業(yè)公司形成《入伙信息周報(bào)表》報(bào)項(xiàng)目部及知會(huì)營(yíng)銷 資料存檔 完美 WORD 格式 整理分享 個(gè)月（但個(gè)別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）煤氣開(kāi)通費(fèi)用，此筆費(fèi)用由煤氣公司收取，事前須與當(dāng)?shù)孛簹夤救〉寐?lián)系，現(xiàn)場(chǎng)辦理。一般入住時(shí)間在上半月的從當(dāng)月 15 日開(kāi)始計(jì)收，入住時(shí)間在下半月的，從下月起計(jì)收。一、物業(yè)入伙的方法及基本流程1．入住前期所收取的各項(xiàng)費(fèi)用的確定。4．物業(yè)正式驗(yàn)收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開(kāi)發(fā)商基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行 完美 WORD 格式 整理分享 改建、增建，接管小組組長(zhǎng)（或服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理）均需要求開(kāi)發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等，并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。2．對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè)， 《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。2．對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí)，責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用（入伙）時(shí)間，房屋銷售對(duì)象（業(yè)主）基本情況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記錄。9．接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》 、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。7． 驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組長(zhǎng)人員參與驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的在備注欄注明并簽字，驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。5． 物業(yè)接管小組在接管驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件 完美 WORD 格式 整理分享 進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。⑦ 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。⑤ 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。③ 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng)，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。3．公共設(shè)施驗(yàn)收 ⑴ 給排水系統(tǒng)⑵ 供電系統(tǒng) ⑶ 燃?xì)庀到y(tǒng) ⑷ 空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng) ⑸ 消防系統(tǒng) ⑹ 通訊系統(tǒng)⑺ 安防系統(tǒng) ⑻ 電梯系統(tǒng) ⑼ 園林綠化系統(tǒng) ⑽ 道路、照明系統(tǒng) ⑾ 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等）4．驗(yàn)收要求① 公共設(shè)施完善，符合規(guī)劃記載。 圖紙資料的驗(yàn)收： 應(yīng)于驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括： ⑴ 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求） ⑵ 施工承包合同復(fù)印件 ⑶ 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書 ⑷ 電梯使用許可證 ⑸ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目） ⑹ 供水、供電的指標(biāo)批文 ⑺ 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文） ⑻ 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑼ 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑽ 接地電陰檢測(cè)記錄 ⑾ 防雷引下線焊接記錄 ⑿ 地下管網(wǎng)竣工圖 ⒀ 設(shè)備供貨合同復(fù)印件 ⒁ 其他資料 物業(yè)的驗(yàn)收1．房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收① 房屋墻、地、門、窗裝修情況② 供水、供電情況③ 水、電設(shè)施，潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)或房屋銷售合同規(guī)定）④ 智能化設(shè)備情況⑤ 其他（按房屋使用的功能劃分，各功能房屋具有不同功能設(shè)施）2．驗(yàn)收要求 完美 WORD 格式 整理分享 ① 房屋本體或分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃1．由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組，并委任組長(zhǎng)，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、服務(wù)中心人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)或教育。 ② 排水工程:原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，是物業(yè)公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用 PVC 水管。5．門窗工程 木門與墻體結(jié)合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。① 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后的樓板開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切身做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)漏筋現(xiàn)象。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成分、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。③ 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成弧形或鈍角，剛性多層做法防水層應(yīng)連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。因此根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):① 無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除，嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水施工。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔） 、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開(kāi)啟方向等。5．物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。3．實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容1．成立工程介入小組，一般 2—3 人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此與地產(chǎn)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》 ，并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)與購(gòu)買者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》 。根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見(jiàn)，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后，組織實(shí)施。報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并組織召開(kāi)物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。制定編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人，完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書，并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn)，并與樓盤營(yíng)銷相結(jié)合，必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式” 、 “城市主場(chǎng)酒店式管理模式” 、 “海月社區(qū)區(qū)域客戶處理”管理模式等。 ① 相似點(diǎn) 完美 WORD 格式 整理分享 ② 差異點(diǎn) ③ 優(yōu)勢(shì) ④ 劣勢(shì) ⑤ 改進(jìn)建議第一節(jié) 營(yíng)銷策劃階段介入營(yíng)銷策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》 、銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合，以及客戶信息的跟蹤處理。 ④ 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 ② 實(shí)驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。 （按地方法規(guī)執(zhí)行）一般物業(yè)服務(wù)中心用房面積﹦住宅總面積/100（指標(biāo)供參考）位置：宜考慮在住宅區(qū)底層。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 ⑧ 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。 ⑥ 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。 ④ 周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 完美 WORD 格式 整理分享 ② 住宅區(qū)污水處理符合國(guó)家規(guī)范。 ⑧ 樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 ⑥ 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。 ⑤ 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。 ③ 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。 ① 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 ③ 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不宜污染、損壞、變形、破舊的材料。 ① 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人員集中的區(qū)域。 ⑤ 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 ③ 綠化品種適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)、成活率高、抗病蟲性好。 完美 WORD 格式 整理分享 ① 綠化布置合理，喬木、灌木、花、草的配置層次布置豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 ⑧ 電視、信息