【正文】 銷(xiāo)售收入 – 經(jīng)營(yíng)成本 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) (息稅前利潤(rùn) ) 運(yùn)用經(jīng)營(yíng)杠桿，企業(yè)可以獲得一定的經(jīng)營(yíng)杠桿利益，同時(shí)也承受相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。按成本習(xí)性的不同，經(jīng)營(yíng)成本分為固定成本和變動(dòng)成本兩部分。 二、 杠桿的基本含義 (一 )經(jīng)營(yíng)杠桿 又稱(chēng)營(yíng)業(yè)杠桿或營(yíng)運(yùn)杠桿，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本中固定成本的利用。 4．籌資規(guī)模。包括證券的市場(chǎng)流動(dòng)難易程度和價(jià)格波動(dòng)程度，影響證券投資的風(fēng)險(xiǎn)濟(jì)環(huán)境變化影響投資者要求的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了資本供給和需求，以及預(yù)期通貨膨脹水平。 （二）資本成本的經(jīng)濟(jì)意義 正確計(jì)算資本成本，對(duì)企業(yè)進(jìn)行籌資決策、投資決策和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)工作都有重要意義。 一般情況下，資本成本用相對(duì)數(shù)即資本成本率表示。 用資費(fèi)用：是指因占用資本支付的費(fèi)用。 籌資費(fèi)用：是指籌措過(guò)程中所花費(fèi)的各項(xiàng)支出。（ 2）在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的 REITs產(chǎn)品。 財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式操作流程圖 2)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求 要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 退出方式 （ 1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（ 2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè) （ 1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開(kāi)發(fā)商和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（ 2）回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保 開(kāi)發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu) 融資金額 融資期限 融資成本 視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值 的 50％左右 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 （ 4）財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式 1)操作流程 利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。 3)案例 信托 公司 信托計(jì)劃 名稱(chēng) 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預(yù)期年收益 資金運(yùn)用方式 北方 信托 天津廣成 城鄉(xiāng)建設(shè) 投資有限 公司股權(quán) 投資集合 資金信托 計(jì)劃 2022年 7月 22日 至 2022 年 8月22 日 12022萬(wàn)元 2年 ％ ％ 本信托計(jì)劃資金 用于向天津廣成 城鄉(xiāng)建設(shè)投資有 限公司進(jìn)行增 資 中融 信托 中融 悅 合股權(quán)投 資集合資 金信托計(jì) 劃 2022712 40000萬(wàn)元 2年 % 以股權(quán)投資的方 式直接或間接持 有上海悅合置業(yè) 有限公司 100%的 股權(quán) (3)混合型信托融資模式（夾層融資型） 債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。 股權(quán)型信托融資模式操作流程圖 2)特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì) 對(duì)公司 (項(xiàng)目 )要求 要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 退出方式 股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng) 向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保 溢價(jià)股權(quán)回購(gòu) 融資金額 融資期限 融資成本 視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果 以 12年居多，最近也出現(xiàn)了 5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃 一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在 6％ 10％居多。 優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活 信托 公司 信托計(jì) 劃名稱(chēng) 日期 發(fā)行規(guī)模 期限 預(yù)期年收益 資金運(yùn)用方式 外貿(mào) 信托 萬(wàn)象新天項(xiàng) 目集合資金 信托計(jì)劃 2022年 4 月 24日至 5月 15日 總 1億元，公 開(kāi)發(fā)行優(yōu)先級(jí)受益權(quán)人民幣 8000萬(wàn)元，次級(jí)受益權(quán) 2022萬(wàn)元由外貿(mào)信 托認(rèn)購(gòu) 2年 優(yōu)先級(jí)受益權(quán)部分預(yù)期收益率： 6％ /年；購(gòu)買(mǎi) 300萬(wàn)元 及以上投資人預(yù)期收益率為 %/年 信托資金用于向北京天鴻置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于萬(wàn)象新天項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 百瑞 信托 百瑞寶盈 34 號(hào)（五里村 土地整理項(xiàng) 目）集合資 金信托計(jì)劃 2022年 8 月 3日至8月 14日 8,000 萬(wàn)元 2年 %（ 2年期） 信托資金以債權(quán)形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級(jí)土地整理項(xiàng)目和“青城山房”項(xiàng)目后期建設(shè)。 （ 1）貸款型信托融資模式 1）操作流程 在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為： 1）以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益； 2）進(jìn)行公開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)宣傳； （二）房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。 ?信托業(yè)務(wù)機(jī)制靈活 信托靈活的機(jī)制可滿(mǎn)足投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)和利益需求。 — 資產(chǎn)管理的主要模式 ?“破產(chǎn)隔離 ”的效果 信托財(cái)產(chǎn)法律上的獨(dú)立地位，具有“破產(chǎn)隔離”的效果，信托公司自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和債權(quán)債務(wù)糾紛甚至破產(chǎn)都不能影響到信托財(cái)產(chǎn)的安全，法律保護(hù)其不受追償和清算。 3）信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性 ?與受托人的固有資產(chǎn)相互獨(dú)立； ?與委托人的其他財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立； ?不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)或同一委托人的不同類(lèi)信 托財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立。 受托人和投資顧問(wèn)均不保證本金不受損失、不保證本信托計(jì)劃一定盈利，也不保證最低收益。若公司以短券募集資金進(jìn)行長(zhǎng)期投資，償債風(fēng)險(xiǎn)更大。下圖為 2022年 9月以來(lái)的三種融資方式的利率比較： %%%%%%%%2022年9月2022年10月 2022年11月 2022年12月2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月中票公司債短券 通過(guò)比較可以看出，三者的利率都在不斷提高，但是三者之間的差距在不斷縮小，短券和中票相對(duì)于公司債券的成本優(yōu)勢(shì)越來(lái)越不明顯。三者發(fā)行共同的條件是，未償還余額不得超過(guò)凈資產(chǎn)的 40%。 ? 發(fā)行條件：短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行條件基本一致，主要強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確、真實(shí)披露相關(guān)信息，并且對(duì)信用評(píng)級(jí)原則上不作要求，只要市場(chǎng)接受即可。 短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行應(yīng)在 中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易商協(xié)會(huì)）注冊(cè)，交易商協(xié)會(huì)依據(jù)本辦法及 中國(guó)人民銀行 相關(guān)規(guī)定對(duì)債務(wù)融資工具的發(fā)行與交易實(shí)施自律管理。 中期票據(jù)是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)按照計(jì)劃分期發(fā)行的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。 2）短期融資券籌資的缺點(diǎn)主要有： 發(fā)行短期融資券的風(fēng)險(xiǎn)比較大； 發(fā)行短期融資券的彈性比較??； 發(fā)行短期融資券的條件比較嚴(yán)格。 6)是明確了發(fā)行人的信息披露規(guī)范。 4)是規(guī)定短期融資券的發(fā)行規(guī)模實(shí)行余額管理，期限實(shí)行上限管理，發(fā)行利率不受管制，短期融資券在中央結(jié)算公司無(wú)紙化集中登記托管。 2)是明確短期融資券只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行。 ： 企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行融資券應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的企業(yè)法人；二是具有穩(wěn)定的償債資金來(lái)源，最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利；三是流動(dòng)性良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；四發(fā)行融資券募集的資金用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；五是近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；六是近三年發(fā)行的融資券沒(méi)有延遲支付本息的情形；七是具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度；八是符合中國(guó)人民銀行規(guī)定的其他條件；九是信息披露行為在人民銀行的統(tǒng)一監(jiān)管之下，重要信息在“中國(guó)貨幣網(wǎng)”和“中國(guó)債券信息網(wǎng)”同時(shí)公布，銀行間債券市場(chǎng)參與者可以很便捷地獲取發(fā)行人披露的信息并進(jìn)行分析。 3）按融資券的發(fā)行和流通范圍分類(lèi)，可將短期融資券分為國(guó)內(nèi)融資券和國(guó)際融資券。 1）按發(fā)行方式分類(lèi)，可將短期融資券分為經(jīng)紀(jì)人代銷(xiāo)的融資券和直接銷(xiāo)售的融資券。 短期融資券在屬性上為貨幣市場(chǎng)產(chǎn)品，無(wú)擔(dān)保信用發(fā)行； 發(fā)行人主要是大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)； 投資者為銀行間債券市場(chǎng)的所有機(jī)構(gòu)投資者； 中國(guó)人民銀行依法對(duì)短期融資券的發(fā)行和交易進(jìn)行監(jiān)督管理，發(fā)行短期融資券須報(bào)中國(guó)人民銀行備案； 對(duì)企業(yè)發(fā)行融資券實(shí)行余額管理，即待償還融資券余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的 40%； 發(fā)行期限最長(zhǎng)不超過(guò) 365天，企業(yè)可自主確定每期融資券的期限；發(fā)行利率或發(fā)行價(jià)格由企業(yè)和承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)協(xié)商確定； 發(fā)行地點(diǎn)為銀行間債券市場(chǎng)； 債券托管方式為以實(shí)名記賬方式在中央國(guó)債登記結(jié)算公司集中登記托管； 融資券發(fā)行要由符合條件的金融機(jī)構(gòu)承銷(xiāo)，企業(yè)不得自行銷(xiāo)售融資券。 六、短期融資券 短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無(wú)擔(dān)保短期本票。 但與債券、借款等籌資方式相比較，租金費(fèi)用通常要高于利息費(fèi)用，即籌資成本高，這在承租企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)困難時(shí)會(huì)成為其沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 ， 計(jì)算與比較借款購(gòu)買(mǎi)和租賃成本現(xiàn)值 ， 選擇成本較低方案作為決策方案 。 原理：現(xiàn)金流入量 =現(xiàn)金流出量現(xiàn)值 [例 ]教材 P272例 95 （四）租還是買(mǎi)：租賃決策 決策方法： 。 租金支付方式 。 [例 ]教材 P265例 94 （ 1）資本成本低； （ 2）可利用財(cái)務(wù)杠桿作用； （ 3）保障股東對(duì)公司的控制權(quán)； （ 4）有利于調(diào)整資本結(jié)構(gòu) . （ 1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高； （ 2）限制條件多； （ 3）籌資數(shù)量有限 . （六）債券籌資的評(píng)價(jià) 五、 租賃 （一）租賃的概念 租賃是出租人以收取租金為條件，在契約或合同規(guī)定的期限內(nèi)，將資產(chǎn)租給承租人使用的一種經(jīng)濟(jì)行為 . 要素： 出租人、承租人、租金、租賃物 . 出租人： 制造商、財(cái)務(wù)公司、銀行、租賃公司等 。如果市場(chǎng)利率低于原來(lái)已發(fā)債券的票面利率，就可以運(yùn)用贖回條款，以新?lián)Q舊。因此，債券發(fā)行價(jià)格的計(jì)算公式為： 由于票面利率與市場(chǎng)利率的差異，債券的發(fā)行價(jià)格通常有三種形式： （ 1）當(dāng)票面利率高于市場(chǎng)利率時(shí)，債券的發(fā)行價(jià)格高于其面額，以溢價(jià)發(fā)行債券； （ 2）當(dāng)票面利率等于市場(chǎng)利率時(shí)，債券的發(fā)行價(jià)格等于其面額，以平價(jià)發(fā)行債券； （ 3）當(dāng)票面利率低于市場(chǎng)利率時(shí)，債券的發(fā)行價(jià)格低于其面額，以折價(jià)發(fā)行債券 nntt kFkFiP)1()1(1 ????? ??（五）債券調(diào)換：以新?lián)Q舊決策 以新債取代全部或部分已發(fā)行在外的債券叫做債券調(diào)換。 其中，債券期限決定投資風(fēng)險(xiǎn)，期限越長(zhǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資者要求的投資報(bào)酬率越高，債券發(fā)行價(jià)格就可能越低；反之，期限越短，其投資風(fēng)險(xiǎn)越小，投資者要求的投資報(bào)酬率相應(yīng)也越低，債券的發(fā)行價(jià)格可能就越高。 （ 3）違反證券法規(guī)定，改變公開(kāi)發(fā)行公司債券所募資金的用途。 [例 ]長(zhǎng)江電力公司債籌資方案 （三）發(fā)行債券的條件 《 證券法 》 規(guī)定，發(fā)行公司債券，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （ 1）股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣 3000萬(wàn)元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣 6000萬(wàn)元； （ 2）累計(jì)債券總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的 40％； （ 3）最近３年可分配利潤(rùn)足以支付公司債券１年的利息； （ 4）籌集的資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策； （ 5）債券的利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平； （ 6）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他條件。如果利率上升，導(dǎo)致債券價(jià)格下跌，公司就有可能選擇在公開(kāi)市場(chǎng)上折價(jià)贖回債券。 第二種是信托人可用公司的全部?jī)攤鹪诠_(kāi)市場(chǎng)上贖回債券。一般做法是