國八條西安ppt課件(參考版)
2025-05-15 08:05本頁面
【正文】 長期趨勢研判： 西安作為西北核心省會城市，千年古都 ,擁有歷史、人文、城市發(fā)展等支撐，我司對西安長期房地產(chǎn)市場持樂觀態(tài)度； 本案 140萬㎡城市綜合體作為西安城市運營級別項目，必將和西安城市發(fā)展同步。 短期（ 36月內(nèi)）：高端受限、剛性觀望 中期（半年后 限購令取消）：高端持續(xù)受限、剛性入場 長期（限購令取消后）：高端需求放量，剛需全面入市 西安 高端項目 中端項目 剛需項目 市場表現(xiàn) 全面進入速凍期 最嚴峻 半年的速凍期，半年后少量首改客戶進場，但成交回升有限 嚴峻 成交低迷、觀望情緒濃烈 半年后價跌量漲 短期嚴峻、中期看好、突破口 客源 客源基本枯竭 投資客、再改客戶基本封殺 首次改善以及政策漏洞的再改客戶在價格調(diào)整后，入場 與歷次調(diào)控相同，進入 36個月的觀望期 隨后率先入場 影響時間 至限購令取消 小幅回暖半年后 需求全面釋放至限購令取消 36個月的成交低量，觀望期 6個月后率先放量 西安各端項目政策后市場走勢預測 對于本案的風險評估 短期趨勢研判： “限販令”后一二線成交普遍成 30%左右下跌，隨著調(diào)控措施的落地及政策逐步 深化，未來 36月之內(nèi)房價下跌已成定局； 針對商品住宅市場的“限販令” 、限貸等國家調(diào)控對非商品住宅市場是極大的利好； 客戶受政策影響，支付能力有限，戶型面積控制在 80120㎡，滿足剛性需求。 “準購”信號，“觀望”必須要有選擇， 近期積累的“觀望客群”短期內(nèi)會有小幅成交 成交量 根據(jù)西安樓市歷年對于政策影響的表現(xiàn)以及全國各城市的表現(xiàn)來看， 西安商品房交易量在上半年末或?qū)⒁姷祝? 根據(jù)目前的市場情況及購房者對于政策的調(diào)查來看， 預計上半年市場銷售量較上年跌幅在二成以上 供應量增長 需求量減小 成交價格 通過限購令改變西安房地產(chǎn)市場供求關系，緩沖房價漲速； 目前宏觀調(diào)控主要目標是控制房價上漲幅度，為調(diào)整市場住房供應結(jié)構(gòu)爭取更多的時間，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的； 西安建設國際化大都市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，世園會，地鐵 2號線開通； 未來 36個月內(nèi)房價下跌已成定局 但總體表現(xiàn)出“震蕩前進，穩(wěn)步上升”的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 面對上半年可能出現(xiàn)的“供大于求”，在產(chǎn)品定價方面應趨于謹慎。這里我們排除其他政策的疊加效應，單就限購政策而言，主要目的是削弱市場需求，減輕供求壓力，從而抑制房價的快速上揚。 拆遷戶回遷安臵不受套數(shù)限制 定位為國際化大都市的西安， 83個城中村改造項目勢在必行，因城市建設住房被拆遷的家庭，選擇產(chǎn)權調(diào)換住房的，本次限購政策中并無規(guī)定，也就是 回遷安臵的不受套數(shù)限制 。 外地人外地有房不限購，證明只需一種 如果符合條件的外地人在西安沒有住房，就可以新購買一套。 限購范圍： 18歲以上 可作為獨立家庭認定，限購令認家庭不認戶口 本次限購中明確指出，已擁有 1套住房的西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有 2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。 限購令并未卡死擁有二套以上住房者繼續(xù)購房 限購令并未將名下已有兩套房產(chǎn)的本市居民家庭完全卡死， 只是必須先賣一套房，然后才可以再買新房 。 限購執(zhí)行時間： 是 2022年 2月 25日，判定標準將以合同備案日期為準 。 解讀限購令細則 限購區(qū)域：包括西安 9個區(qū) 4個縣不在范圍內(nèi) 西安市限購區(qū)域為西安市轄區(qū)（新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)），而周至、藍田、戶縣、高陵等 4縣不在其區(qū)域范圍內(nèi)。 《 通知 》 要求公安、民政、人力社保等部門配合做好購房資格審查工作。不符合資格的購房人，不予辦理商品房網(wǎng)簽、備案和二手房過戶手續(xù)。 ? 要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到 25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。要積極增加限價商品住房用地計劃供應量。 ? 進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。 ? 增加限價商品住房用地 : ? 要切實落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%的要求。認真落實現(xiàn)行稅費優(yōu)惠政策，對廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造安臵住房建設、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅等予以減免。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，確保政策執(zhí)行到位。 ? 大力發(fā)展公共租賃住房，鼓勵機構(gòu)投資者投資經(jīng)營公共租賃住房，引導產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大中型企業(yè)等建設公共租賃住房，合理確定租金水平，加強管理，健全準入退出機制。 ? 大力發(fā)展公租房： ? 《 通知 》 要求，各區(qū)縣和部門、開發(fā)區(qū)要加大對保障性住房建設的支持力度，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面
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